Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Альтернативные способы защиты и восстановления прав «обманутых дольщиков»

Цикличность экономических процессов периодически и неизменно приводит общество к кризисному состоянию, при котором резко возрастает число организаций, неспособных удовлетворять обязательства перед кредиторами,  а соответственно, растет количество заявлений о признании должников банкротами. Сложная экономическая ситуация в стране, по мнению многих аналитиков, вскоре приведет к увеличению дел о банкротстве, в особенности, строительных организаций. Данная сфера наиболее уязвима, т.к. стремительный рост цен на строительные материалы может привести к нехватке оборотных средств, а привлечение новых кредиторов в условиях кризиса может явиться непосильной задачей даже для крупных строительных компаний. В связи с данной тенденцией, на наш взгляд, особенно важно обратиться к вопросам защиты прав лиц, вложивших денежные средства в долевое строительство, однако оставшихся без жилых помещений ввиду банкротства застройщика.

Не так давно Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен целым параграфом, посвященным данной теме и раскрывающим основные вопросы регулирования правоотношений подобного рода. Главным нововведением стало юридическое закрепление новой категории лиц, участвующих в деле о банкротстве, в частности, такой категории, как  участники строительства. С юридической точки зрения, участником строительства является физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование, или, более привычное название для физических лиц - «обманутые дольщики». Однако значимость внесенных поправок заключается главным образом в том, что правовой статус участников строительства, исходя из смысла правовых норм, определяется как приоритетный. Участники строительства выступают добросовестной стороной, действия которой были направлены на получение жилого помещения, все возложенные на данную сторону обязанности были выполнены, а благоприятные последствия не наступили по её вине. Основываясь на данных рассуждениях, выделение участников строительства в приоритетную категорию выглядит вполне логичным и обоснованным. Их особое положение в рамках дела о банкротстве проявляется в том, что законодатель выделяет участников строительства из группы иных кредиторов, определяя для них третью позицию в очереди по удовлетворению требований кредиторов. На сегодняшний день «обманутый дольщик» может реализовать свое право требования к кредитору двумя способами: путем заявления требования о передаче жилого помещения или денежного требования. Юридическое оформление осуществляется путем внесения требования в соответствующий реестр требований кредиторов, ведение которого осуществляется арбитражным управляющим. Причем право выбора той или иной формы участия в деле о банкротстве принадлежит участнику строительства, что указано, в частности, в Определении ВАС РФ № ВАС-6334/13 от 17.06.2013 г. При этом в соответствии со ст. 201.10 и 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены.

Исходя из природы и цели данного типа правоотношений, можно констатировать, что их конечным результатом участники строительства предполагают получение жилого помещения. Признание застройщика банкротом выступает очевидным препятствием на пути реализации цели участников строительства. В связи с этим защита и восстановление прав «обманутых дольщиков» выражается, прежде всего, в обеспечении их интересов путем предоставления жилого помещения, на получение которого изначально было направлено волеизъявление дольщиков. Законодательное регулирование, как уже указывалось выше, предусматривает возможность включения в реестр требований кредиторов должника с требованием о передаче жилого помещения. Однако перспективы реального получения квартиры при использовании данного способа зависят от финансового положения застройщика, степени готовности жилого дома в каждой конкретной ситуации.

Сложность процедуры получения жилого помещения в рамках дела о банкротстве, с учетом неоднозначностью судебной практики по многим вопросам, обусловила возникновение альтернативных способов восстановления прав участников строительства и получения ими квартир. Появление одного из альтернативных способов обеспечения дольщиков жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета стало возможным после внесения изменений в ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Государственный контроль вопросов долевого строительства заключается, помимо всего прочего, в выявлении случаев нарушения прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и ведении реестра таких граждан. Данное полномочие повлекло за собой принятие Приказа Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» (далее – Приказ № 403).

Обозначив правовую базу рассматриваемого вопроса, займемся его последовательным анализом. Изначально для осуществления строительства застройщику необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления (за исключением некоторых случаев), которые фактически и юридически определяют добросовестность застройщика. Самым важным аспектом в данном вопросе является то, что государство готово нести ответственность за выдачу разрешения на строительство оказавшемуся впоследствии недобросовестным застройщику. Т.е. по закону неисполнение строительной организацией своих обязательств перед лицами, вложившими денежные средства в строительство, влечет последствия для органов исполнительной власти субъекта, которые в соответствии со ст. 23 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» осуществляют государственный контроль (надзор) в области долевого строительства производимого на подчиненной им территории. Другими словами, поручившись за «ненадежного» застройщика органы местного самоуправления ответственность перед дольщиком не несут, но существует правовая основа, которая дает возможность «обманутым дольщикам» обратиться к органам исполнительной власти субъекта РФ как контролирующему звену для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве требований, направленных на получение жилого помещения. Отсюда и следует появление, так называемого общефедерального реестра «обманутых дольщиков».

В Приказе № 403 выделено девять оснований для включения общефедеральный реестр участников строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Их анализ позволяет сделать вывод, что права дольщиков в данном случае защищаются максимально полно. Так, если быть кратким, включению в реестр подлежат граждане, внесшие денежные средства для строительства многоквартирного дома в случае, если:

  • строительство прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев;
  • существуют обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину, в т.ч. ввиду нарушения технических регламентов, наличия препятствий по вводу дома в эксплуатацию;
  • застройщиком просрочен срок исполнения перед гражданином обязательств по сделке более чем на девять месяцев;
  • застройщик утратил права владения и пользования земельным участком и (или) прекратили свое действие документы, подтверждающие право строительства на указанном земельном участке;
  • имеет место акт о признании гражданина потерпевшим по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;
  • судом признан факт привлечения денежных средств двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;
  • произведена ликвидация застройщика либо в отношении его начата процедура банкротства или ликвидации.

Предполагается, что данный способ защиты прав участников строительства является более действенным, т.к. последствиями включения граждан в указанный реестр является фактически их постановка в очередь на удовлетворение требований о получении жилого помещения в рамках федеральных программ.

Вышеизложенное дает основание утверждать, что Приказ № 403 создал реальную и неоспоримую возможность дольщикам восстановить нарушенные права при условии, что они действовали добросовестно и в соответствии с законом. 

Между тем, анализируемый Приказ № 403 в п. 14 Приложения № 2 содержит важный нюанс, согласно которому возможность включиться в очередь на получение жилого помещения за счет бюджета субъекта РФ зависит от времени заключения договора с застройщиком. 

Дело в том, что именно время подписания соответствующего договора с застройщиком фактически определяет законность действий дольщиков. Так, 17 июня 2010 г. был принят Федеральный закон от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который 21 июня 2010 г. вступил в силу.  Данный документ внес изменения в ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», согласно которым единственно возможной формой соглашения между застройщиком и дольщиком является договор участия в долевом строительстве, а лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства на основании иных соглашений, могут быть подвергнуты административной ответственности. Более ранняя редакция статьи не исключала возможность заключения различных форм договоров, что было на руку недобросовестным застройщикам и порождало множество схем по привлечению денежных средств путем заключения предварительного договора, договора инвестирования и т.д.

В п. 14 Приложения № 2 Приказа № 403 содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа во включении заявителей в такой реестр. Из смысла пп. 4 п. 14 Приложения № 2 Приказа № 403 следует, что однозначно правом на включение в Реестр обладают лишь те граждане, чьи денежные средства были привлечены для строительства в соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ. Иными словами, решение о включении в Реестр полностью зависит от степени законности действий дольщика. Если дольщик заключил соглашение с застройщиком не в форме договора участия в долевом строительстве, а в иной форме и добросовестно произвел оплату по данному договору в период действия старого законодательства, он действовал в соответствии с установленными на тот момент нормами права. Если же данные действия были произведены после вступления в силу изменений – действия дольщика нарушают закон, а значит, требования удовлетворению не подлежат. 

Как представляется принцип положений Приказа № 403 таков: незнание законов не освобождает от ответственности. Тем самым законодатель дает понять, что последствия за незнание действующего законодательства в области участия в долевом строительстве строительства с установленного момента несут дольщики и государство не обязано нести ответственность за низкую правовую культуру граждан. Логика, собственно, предельно прозрачна: законы публикуются и доводятся до всеобщего сведения в установленном порядке, препятствий по ознакомлению с ними государство никоим образом не создает, а значит, презюмируется осведомленность данной категории граждан об изменениях, непосредственно затрагивающих их интересы.

Таким образом, возможность включения в Реестр, помимо прочих условий, ставится в зависимость от времени заключения соглашения с дольщиком, по которому застройщиком привлечены денежные средства.

Еще одной проблемой, с которой дольщики зачастую сталкиваются на практике, является отказ полномочных органов во включении их в общефедеральный реестр в случае, если гражданин не представил судебный акт о включении его требований в реестр требований кредиторов в рамках банкротного дела в отношении застройщика. При буквальном толковании нормы, содержащейся в п. 6 ст. 10 Приложения № 2 Приказа № 403, налицо явное нарушение прав участников строительства, т.к. установление в рамках дела о банкротстве застройщика денежных требований либо требований о передаче жилого помещения не является обязательным, судебный акт предоставляется «при наличии». Учитывая данные заключения, требование судебного акта о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику со стороны полномочного органа, по нашему мнению, не является обоснованным, т.к. это противоречит букве закона. С другой стороны, если проанализировать данную ситуацию с позиции дольщика, то становится ясным, что у участника строительства необязательность представления такого судебного акта может вызвать сомнения по поводу необходимости участия в банкротном деле. Между тем, игнорирование участником строительства банкротного дела в отношении застройщика и защита своих прав только путем включения в общефедеральный реестр не является полной и снижает возможность восстановления нарушенных прав. Учитывая, что постановка на учет по Приказу № 403 выступает в качестве альтернативного способа защиты прав дольщиков, полагаем для граждан нецелесообразно отказываться от заявления требований к застройщику в рамках банкротного дела. Участие в банкротном деле застройщика по смыслу Приказа № 403 не препятствует получению жилого помещения от полномочных органов. Более того, участники строительства, практически во всех случаях нарушения сроков строительства, имеют денежные требования к застройщику в виде штрафных санкций (неустойка, пени, штрафы), которые не удовлетворяются за счет положений Приказа № 403. Такие денежные требования могут быть предъявлены только к застройщику путем включения в реестр требований кредиторов в рамках банкротного дела. 

Представляется, что исключение из п. 6 ст.10 Приложения № 2 Приказа № 403 условия «при наличии», т.е. превращение судебного акта о признании требований граждан в рамках дела о банкротстве застройщика в обязательный для включения в Реестр документ, поможет максимально полно обеспечить защиту прав «обманутых дольщиков».

Вместе с тем, проблемы защиты прав дольщиков не исчерпываются одним лишь включением их требований в Реестр в соответствии с положениями Приказ № 403. Очевидно, что такое включение преследует одну цель – получение жилого помещения, причем того, на приобретение которого изначально была направлена воля участника строительства. Исходя из содержания и целей данного вида правоотношений, логично, что граждане, включенные в общефедеральный реестр, который открывается на конкретный объект строительства, должны получить квартиры именно в том объекте, который значился в договоре с застройщиком. 

На сегодняшний день не всегда реальность совпадает с приведенными выше рассуждениями. Основаниями для этого могут являться различные обстоятельства: изначальное строительство объекта на землях не предназначенных для этих целей, неоконченное строительство объекта, двойная продажа квартир или просто нежелание полномочных органов по каким-либо причинам предоставлять квартиры по заявленному адресу. 

Ситуация ясна в случае, когда строительство объекта осуществляется незаконно на землях не предназначенных для этих целей либо строительство остановлено на начальной стадии либо не начато вовсе. В этой ситуации, безусловно, претендовать на определенное жилое помещение, оплаченное по договору, не представляется возможным. Однако нередки случаи двойной продажи недобросовестными застройщиками уже оплаченных ранее кем-то квартир. В сложившейся ситуации, на наш взгляд, возможен подход, при котором первые покупатели обязательно получают жилые помещения в этом объекте, а последующие – имеют преимущество на выбор квартиры в этом же объекте при наличии свободных площадей, а в случае отсутствия - в любом другом объекте по усмотрению полномочного органа. Исходя из особенностей данного нарушения, такой способ защиты наиболее уместен и справедлив, т.к. распределение квартир ставится в зависимость от времени заключения договора долевого участия. 

Полномочные органы сегодня по факту признают возложенные на них обязательства по предоставлению квартиры обманутым дольщикам, но исполнение такого обязательства нередко считают возможным путем предоставления жилых помещений в других объектах при отсутствии каких-либо объективных обстоятельств. Положения Приказа № 403 никак не регламентируют порядок предоставления квартир, в связи с этим могут иметь место злоупотребления в виде предоставления квартир в домах в наименее «престижных» районах по сравнению с объектом строительства  по договору с застройщиком. Так может случиться с участниками строительства объекта недвижимости по адресу ул. Народного Ополчения, д. 33. По данным Москомстройинвеста, в указанном доме построено 187 квартир для пострадавших соинвесторов. Гражданам, не получившим квартиры в указанном доме, будет зарезервирована жилая площадь в предусмотренных к строительству для пострадавших соинвесторов жилых домах по адресам: 1-й Тушинский пр., д. 19, ул. Хлобыстова, д. 10, корп. 1, д. 18, корп. 1. Остается надеяться, что квартиры гражданам в других домах будут предлагаться только после полного заселения дома исключительно дольщиками застройщика по указанному адресу. Обратное может в принципе перечеркнуть проделанную законодательную работу по усовершенствованию защиты прав обманутых дольщиков, т.к. при таком подходе гражданам, рассчитывающим получить квартиры в конкретном доме, рискованно включаться в общефедеральный реестр. Возможно, это будет оправдано лишь в крайнем случае, когда очевидно, что требования участников строительства, заявленные в рамках банкротного дела, удовлетворяться не будут, в том числе за счет создания дольщиками жилищно-строительного кооператива либо привлечения сторонних инвесторов.

В заключение отметим, что положения Приказа № 403 действуют около полутора лет в связи с чем заявлять о высокой степени эффективности ведения Реестра нет достаточных оснований, т.к. процесс выделения «обманутым дольщикам» жилых помещений весьма продолжителен. Сведения, находящиеся в открытом доступе, не могут в полной мере отразить динамику данных процессов. Как сообщают интернет-источники, наиболее положительные результаты ведения Реестра наблюдаются в Пермском крае. К февралю 2015 г. 810 дольщиков заехали в свои квартиры или получили денежную компенсацию. Москомстройинвест – это организация, которая занимается ведением реестра в г. Москве.  По её данным, в июне 2014 года около 1330 семей обманутых дольщиков получили жилье на северо-западе Москвы, а в 2016 году более 1,2 тысячам человек предоставят жилье.

На сегодняшний день приоритетным направлением деятельности должно стать доведение до сведения дольщиков информации о существовании описанного альтернативного способа восстановления прав, который реально действует и применим в рамках правовых реалий. Государство, ручаясь за строительные организации, готово нести при определенных условиях материальную ответственность вместо застройщиков, имущества которых недостаточно для удовлетворения требований участников строительства в рамках дела о банкротстве. Хотелось бы надеяться, что положения Приказа № 403 улучшат ситуацию в сфере реализации строительства «проблемных» многоквартирных домов и снимут социальную напряженность в жилищной сфере среди граждан.

 

Литература / использованные источники:

  1. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // ИПС Консультант плюс.
  2. Федеральный закон от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» // ИПС Консультант плюс;
  3. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/12 по делу N А55-16103/2010 // ИПС Консультант плюс
  4. Федеральный закон от 28.12.2013 № 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» // ИПС Консультант плюс
  5. Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ  // ИПС Консультант плюс
  6. http://www.peeep.us/04aabd0e
  7. http://www.bn.ru/permskii-krai/news/2015/02/09/212019.html
  8. http://newmos.info/content/articles/2531.html; http://www.m24.ru/articles/59784?attempt=1; http://www.m24.ru/articles/51661