Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Некоторые способы защиты прав арендаторов от одностороннего изменения стоимости арендной платы

Ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день такова, что стоимость приобретения офисных помещений с каждым днем возрастает и далеко не каждый предприниматель может позвольте себе приобрести в собственность необходимое помещение. В связи с этим увеличивается число заключенных договоров аренды, а значит, растет количество споров, возникающих на их основе, особенно в части повышения арендной платы. По общему правилу размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.  Однако, в договор может быть включена норма о том, что арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке. 

Юридическая сторона такого рода правоотношений урегулирована и ясна, однако в жизни не редки ситуации, когда арендатор не согласен с изменением арендной платы арендодателем. Следствием этого, как правило, является обращение за защитой нарушенных прав в судебные органы. При этом, исходя из сложившейся судебной практики, истцами-арендаторами используются различные способы защиты прав: заявляются исковые требования о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительным односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика и т.п.

При выборе способа защиты следует помнить, что согласованные сторонами условия договора аренды, действия арендодателя по одностороннему изменению размера арендной платы и некоторые другие факторы имеют решающее значение и должны быть обязательно учтены истцом.

В данной статье нами будут рассмотрены наиболее распространенные спорные ситуации, проведен их анализ с учетом судебной практики и выработаны рекомендации по их разрешению.

Анализ следует начать с самого выгодного для арендатора положения. Это ситуации, когда договором аренды не закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, все изменения и дополнения производятся по соглашению сторон.

Рассматриваемая ситуация наиболее благоприятна для арендатора, т.к. в данном случае обязать его подписать дополнительное соглашение об изменении арендной платы, а также вносить платежи в измененном размере, невозможно. Соответственно, любые действия арендодателя по одностороннему изменению арендной платы будут неправомерными.

Арендодатели в обоснование своей позиции, как правило, приводят ст. 445, 450 ГК РФ, ст. 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и на их основании заявляют исковые требования о понуждении арендатора к заключению дополнительного соглашения.

Складывающаяся судебная практика в рассматриваемой ситуации явно не стремится признать требования арендодателей обоснованными и выступает на стороне арендаторов, полностью защищая их интересы.

При этом следует отметить, что при отсутствии возможности одностороннего изменения арендной платы, наличие задолженности по ее оплате у арендатора не ставит его в менее выгодное положение при разрешении спора в судебном порядке. Данный вывод сделан на основе анализа судебной практики, которая явно иллюстрирует тенденцию отказа судами в удовлетворении исковых требований арендодателя по спорам о взыскании задолженности по арендным платежам.

Перейдем к рассмотрению ситуации, когда договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, однако сторонами не согласован порядок оформления такого изменения.

В п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливается возможность изменения размера арендной платы исключительно по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, если иное не установлено непосредственно самим договором. В связи с этим, положения о возможности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы должны быть обязательно установлены в договоре, в противном случае изменение производится по общему правилу, т.е. по соглашению сторон. Однако простого включения в договор данного правомочия арендодателя недостаточно, необходимо также четко прописать, как оформляется такое изменение. Если же процедура одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрен, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон.

Таким образом, если сторонами, например, не согласованы условия и основания одностороннего изменения арендной платы, порядок и сроки направления уведомления арендатору об изменениях арендной платы, топростого уведомления арендодателя о повышении арендной платы недостаточно, т.к. оно не имеет обязательной силы для арендатора. Как действовать арендатору в случае получения такого уведомления? Исходя из вышесказанного, арендатор на законных основаниях вправе продолжать вносить арендные платежи по ранее согласованным ставкам. При этом направления арендодателю каких-либо возражений по существу условий договора не требуется. Единственным негативным моментом является возникновение риска предъявления арендодателем исковых требований к арендатору о взыскании арендных платежей и/или о расторжении договора в связи с невнесением арендатором арендной платежей по ставкам, указанным в одностороннем уведомлении.

При доведении данной ситуации до судебного разбирательства арендатор выступает в более выгодном положении, и суд отказывает арендодателю в удовлетворении искового заявления. Судебная практика по удовлетворению требований арендодателя по аналогичным случаям не установлена.

Выше были рассмотрены ситуации, в которых интересы арендатора априори защищены законом и никаких дополнительных действий для их отстаивания не требуется.

Однако если при заключении договора аренды стороны указали на возможность изменения арендной платы без заключения сторонами дополнительного соглашения, правовое положение арендатора резко ухудшается. Считаем следует рассмотреть три наиболее распространенных на практике варианта повышения арендной платы: ввиду наступления предусмотренных законом обстоятельств; ввиду изменения рыночной стоимости арендной платы; вне зависимости от каких-либо условий.

Первый случай – повышение арендной платы ставится в зависимость от определенных законом либо договором обстоятельств. К таким обстоятельствам следует относить:

  • изменение цен и тарифов;
  • изменение вида деятельности арендатора (в рамках использования арендуемых помещений);
  • повышение ставок и изменения методик расчета;
  • иные случаи, непосредственно предусмотренные законодательством РФ.

Дополнительное соглашение для изменения арендной платы не требуется. Для вступления в силу новой ставки арендной платы достаточно направления арендатору уведомления об изменении размера арендной платы. 

При этом, зачастую, арендодатели направляют арендаторам уведомление об изменении платы в связи с изменением рыночной ее рыночной стоимости.

При рассмотрении судами споров, возникающих на основании вышеуказанных обстоятельств, особое внимание уделяется положениям договора аренды, которые устанавливают основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Судебная практика показывает, что вне зависимости от исковых требований арендодателя (о взыскании задолженности по арендным платежам, неустоек и штрафных санкций либо о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании освободить помещения в связи с невнесением арендной платы в установленной размере) дело разрешается в пользу арендатора, если в перечне оснований отсутствует такое основание для изменения, как  «увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости объекта аренды, если ставка арендной платы зависит от его стоимости)».

Со стороны арендатора разумно позаботиться о принятии превентивных мер, направленных на предупреждение негативных последствий. В качестве таковых могут выступить предъявление исковых требований самим арендатором. Во-первых, арендатор может предъявить исковые требования о признании договора действующим в редакции без изменений, предложенных арендодателем в письме об изменении арендной платы. В судебной практике существует такой прецедент. Заявитель, помимо приведения доводов об отсутствии у арендодателя оснований для одностороннего изменения арендной платы, исходя из буквального толкования условий договора, представил в материалы дела отчет о рыночной стоимости арендной платы, содержащий иные сведения, чем отчет, представленный арендодателем. Суд признал требования обоснованными, ссылаясь на то, что положения ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не устанавливают, что определенная арендодателем стоимость арендной платы автоматически становится обязательной для сторон, как при заключении договора, так и в процессе его исполнения. Такой подход был подкреплен аналогичной позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Во-вторых, арендатор может заявить требования о признании недействительным уведомления об установлении новой ставки арендной платы по договору аренды сразу после получения такого уведомления. Данные исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку в соответствии со ст. 431, 450, 614 ГК РФ основаниями для изменения размера арендной платы являются изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора, методик расчета и т.д. В случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика, изменения арендной платы возможно исключительно по соглашению сторон.

Ситуация для арендатора осложняется, если договором аренды предусмотрено одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в случае изменения рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости помещений, передаваемых по договору аренды). Арендатор извещается о таком изменении путем направления уведомления, основанного на отчете об оценке стоимости арендной платы (либо об оценке рыночной стоимости арендуемого помещения, в случае если арендная плата рассчитывается из стоимости объекта).Изменения к договору аренды вступают в силу либо в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, либо в сроки, указанные непосредственно в уведомлении. 

Ситуация сложна тем, что в данном случае действия арендодателя правомерны, соответствуют положениям договора и действующего гражданского законодательства. Поэтому исковые требования арендатора о признании недействительным самого уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы либо о признании недействительной односторонней сделки, совершенной арендодателем в виде уведомления об изменении размера арендной платы будут, скорее всего, признаны судом необоснованными.

Более того, судебная практика при рассмотрении исковых требований о признании недействительной односторонней сделки, совершенной арендодателем в виде уведомления об изменении размера арендной платы, указывает, что изменение размера платы в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы, предусмотренной условиями договора, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Проанализировав данную ситуацию, можно прийти к выводу, что изменение размера арендной платы будет правомерным при соблюдении двух условий:

  1. Наличие в договоре аренды положения о возможности арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения рыночной стоимости объекта аренды.
  2. Наличие отчета об оценке изменения рыночной стоимости объекта.

Несоблюдение одного из них дает правовое основание арендатору заявить исковые требования о признании недействительной такой сделки.

В приведенных нами выше судебных актах арендаторы в обоснование своих требований ссылались лишь на неправомерность одностороннего изменения арендной платы арендодателем, без доказывания в судебном порядке пороков, содержащихся в отчете независимого оценщика, представленного арендодателем. Как было указано выше, в законодательстве нет положений, которые бы устанавливали, что определенная арендодателем стоимость арендной платы на основании отчета независимого оценщика автоматически становится обязательной для сторон, как при заключении договора, так и в процессе его исполнения. В связи с этим у арендатора есть возможность представить в суд иной отчет, отличный от отчета арендодателя, что может помочь арендатору защитить свои интересы. В этом случае арендатор вправе заявить исковые требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в уведомлении об одностороннем изменении арендной платы

Арендаторам следует учесть, что данный подход является рискованным, так как в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Между тем, в практике имеется положительное решение, вынесенное по иску арендатора о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы. При анализе данного дела следует учесть, что в ходе его рассмотрения судом было установлено, что сторонами, исходя из буквального толкования договора, было согласовано изменение размера арендной платы по соглашению сторон. Арендатором после получения от арендодателя уведомления об изменении размера арендной платы были направлены соответствующие возражения по ее размеру и оспорена величина рыночной стоимости арендной платы в судебном порядке. При этом, в ходе проведенной по делу судебной экспертизы была установлена недостоверность отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, представленного арендодателем.

В подавляющем большинстве случаев подача искового заявления о признании недостоверной величины рыночной стоимости, указанной арендодателем, ведет к отказу в удовлетворении исковых требований арендатора со ссылкой на положения Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. № 92. Предъявление исковых требований о признании недействительным отчета о рыночной стоимости также не увенчается успехом, так как суды отказывают арендатору в удовлетворении требований в связи с тем, что сам по себе отчет никак не нарушает права арендатора

Защитить свои интересы в подобной ситуации арендатор может, например, путем предъявления исковых требований о признании недействительными изменений в договор аренды в одностороннем порядке с обязательным оспариванием отчета о рыночной стоимости арендодателя путем доказывания его недостоверности, представлением «своего» варианта отчета об оценке, проверенного в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и т.д. Однако, в настоящее время подобная практика немногочисленна. 

При отсутствии в деле названных доказательств либо подтверждения в судебном порядке достоверности рыночной стоимости, указанной в отчете, представленном арендодателем, суды отказывают арендатору в удовлетворении требований и признании недействительным изменений в договор аренды.

Последний вариант, который мы рассмотрим в данной статье, представляет собой ситуацию, когда договором аренды предусмотрено одностороннее (бесспорное) изменение арендодателем размера арендной платы. При этом договором такое изменение размера (ставок) арендной платы не ставится в зависимость от каких-либо условий (изменения рыночных цен, инфляции, изменения методик расчета и т.д.). Арендодатель в этом случае полностью защищен законодательством и все действия по изменению ставок арендной платы априори правомерны. Арендодатель, как и в предыдущих случаях, обязан направить арендатору уведомление об изменении размера арендной платы. При получении арендатором указанного уведомления либо в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, либо в сроки, указанные непосредственно в уведомлении, изменение размера арендной платы вступают в силу. 

При этом арендатор, хотя бы единожды произведя оплату арендных платежей в сумме, указанной в уведомлении арендодателя об изменении арендной платы, тем самым выражает свое согласие на новую ставку (сделка, совершенная конклюдентными действиями). Впоследствии оспорить размер арендной платы при уплате арендатором арендных платежей по новой ставке крайне затруднительно.

В случае, если арендатор не согласен с установленным в уведомлении размером арендной платы и продолжает вносить арендную плату в размере, согласованном сторонами ранее в договоре аренды, существует риск предъявления арендодателем исковых требований о взыскании с арендатора суммы задолженности по арендным платежам в размере разницы между прежней арендной платой, согласованной сторонами в договоре аренды, и суммой арендной платы, указанной арендодателем в уведомлении об одностороннем изменении размера арендной платы. 

При предъявлении такого иска арендодателем в ходе судебного разбирательства арендатору достаточно обосновать, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суду, на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ, надлежит отказать во взыскании задолженности по арендной плате в части, превышающий средние рыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

На практике, суды при отказе в удовлетворении исковых требований арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате в качестве доказательств принимают представленный ответчиком (арендатором) в материалы дела отчет об определении рыночной величины арендной платы за пользование объектом – нежилыми помещениями, проверенный в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Согласно ст. 17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» проверка отчета проводится посредством экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В отчете независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы целесообразно указывать о размере средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Необходимость данных действий подтверждается судебной практикой.

При отсутствии доказательств того, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арендные платежи будут взысканы в полном объеме. Кроме того, существует риск расторжения договора аренды в судебном порядке в связи с невнесением арендатором платежей в сумме, указанной в уведомлении.

В данном случае превентивной мерой для арендатора может выступить подача искового заявления о признании недействительным и не подлежащим применению уведомления о повышении арендной платы. Однако при рассмотрении подобных споров суды удовлетворяют исковые требования арендатора, исходя из условий договора.

Также со стороны арендатора возможны следующие действия. При получении от арендодателя уведомления об изменении арендной платы арендатору необходимо провести оценку рыночной стоимости арендной платы (объекта аренды) у независимого оценщика и в случае расхождения стоимости, имеющейся у арендатора и арендодателя, направить арендодателю уведомление о несогласии со стоимостью (размером) арендной платы, либо протокол разногласий, если арендодателем предложено оформление (подписание) дополнительного соглашения к договору аренды. 

Следующим шагом является подача искового заявления арендатором с требованиями о внесении изменений в договор аренды в части установления размера арендной платы, доказательствами по делу будет являться отчет независимого оценщика, выполненный  по поручению арендатора, проверенный в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также необходимо доказывание недостоверности отчета арендодателя (например, путем проведения судебной оценочной экспертизы). 

В случае признания достоверности отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы исковые требования арендатора подлежат удовлетворению.

В любом случае, арендатору надлежит указывать на несогласие с размером арендной платы, предложенной арендатором, в порядке досудебного урегулирования. С точки зрения оформления несогласие арендатора может быть изложено в возражениях на уведомления либо в виде протокола разногласий.

При принятии решения о подаче арендатором искового заявления с требованиями о внесении изменений в договор аренды в части установления размера арендной платы, таким же правом обладает и арендодатель. При наличии оснований (достоверности отчета о рыночной стоимости) требования арендодателя также могут быть удовлетворены. 

Между тем, существует риск отказа судом в удовлетворении требований сторон договора аренды о внесении изменений в договор аренды в части размера платы. Это связано с тем, что законом не предусмотрена возможность в иных случаях, кроме существенного нарушения договора другой стороной, изменять по решению суда договор аренды в части размера арендной платы по требованию одной из сторон. Суды неоднократно указывало, что наличие сведений о том, что рыночная стоимость отличается от стоимости, на основании которой рассчитана арендная плата, не является основанием для изменения договора аренды.

Резюмируя вышеизложенное, можно вывести следующий алгоритм действий для арендатора при получении уведомления арендодателя об одностороннем увеличении арендных платежей.  Во-первых, обратить внимание на наличие либо отсутствие в договоре аренды пункта о возможности одностороннего изменения арендной платы арендодателем. При отсутствии такого пункта отстоять свои интересы в суде арендатор сможет без особых усилий, опираясь на вышеуказанную судебную практику по ранее рассмотренным аналогичным спорам. При его наличии – необходимо проверить, прописан ли в договоре порядок оформления такого изменения.  Далее, в случае отсутствия детально прописанной процедуры изменения арендной платы, интересы арендатора является приоритетными и могут быть защищены законодательно, т.е. данный пункт недействителен и изменения должны производится только по соглашению сторон. Если же порядок оформления изменения ставок арендной платы установлен, то необходимо проанализировать, в зависимость от каких условий ставится данное правомочие арендодателя. После анализа условий арендатор   вправе использовать превентивные меры по защите своих прав, нарушенных необоснованным завышением арендной платы, рекомендованные в данной статье.