Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Проблемы конкуренции интересов участников строительства при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков

В нашей стране общественные отношения в жилищной сфере складываются и развиваются весьма стремительно, благодаря чему жилищные отношения уже давно заняли особую нишу в жизни граждан и тем самым подчеркнули необходимость их урегулирования нормами права. Споры, возникающие по поводу банкротства строительных организаций, наиболее остро затрагивали интересы простых граждан, что привело к законодательному закреплению механизмов защиты и восстановления их прав. Данные механизмы нашли свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Законодательная инициатива была выдвинута в 2011 году и впоследствии оформлена Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ. Учитывая специфику споров о банкротстве застройщика, указанные изменения ввели новые категории лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика. В первую очередь это участники строительства. Следует сказать, что выведение участников строительства в отдельную категорию участников спора о банкротстве застройщика подразумевает определение для них особого правового статуса. Так, участники строительства занимают приоритетное положение по сравнению с иными лицами, участвующими в споре. Это не раз подтверждалось Президиумом ВАС РФ в издаваемых актах[1] и в целом вполне очевидно при анализе содержания 7-го параграфа. Одним словом, появление в законодательстве названных норм положительным образом отразилось на процессуальном положении граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирных домов. Являясь в данной ситуации добросовестной, но пострадавшей стороной, участники строительства пользуются особой защитой со стороны государства.

Согласно дефиниции, содержащейся в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», к участникам строительства относятся физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.[2] Сторону должника представляет лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.[3] Т.е застройщик имеет перед участником строительства неисполненные обязательства, которые и выступают основанием для предъявления требований со стороны дольщика.

Несмотря на то, что законодательство о банкротстве застройщика разрабатывалось с учетом специфических особенностей жилищных отношений, учесть все нюансы не представляется возможным. В связи с этим на сегодняшний день существует ряд проблем, решение которых не следует явным образом из существующих правовых норм. Проблема конкуренции интересов участников строительства – одна из них. Дело состоит в том, что строительные компании зачастую не занимаются возведением лишь одного объекта, а строят одновременно несколько многоквартирных домов, жилые комплексы. При банкротстве такого застройщика у участников строительства может возникнуть проблема следующего характера: банкротство при наличии нескольких объектов строительства может наступить в момент, когда один объект, к примеру, находится на завершающей стадии строительства, второй – построен более чем наполовину, а третий – только начал строиться либо не начат вовсе. Дольщики, участвуя в деле о банкротстве, предъявляют требования непосредственно к застройщику и включаются в реестр кредиторов застройщика, а не конкретного объекта. Следовательно, участники строительства, включенные в реестр кредиторов, но при этом внесшие денежные средства для строительства квартир в различных объектах, имеют одинаковые права на все имущество застройщика. Данный факт и порождает конкуренцию интересов дольщиков, ведь если удовлетворить требования участников строительства, внесших средства в строительство дома, который на момент банкротства завершен, то дольщики, чьи денежные средства были внесены для строительства дома, находящегося на начальном этапе возведения, попросту не получат ничего, если строительство приостановлено.

При разрешении спора о банкротстве застройщика погашение требований участников строительства возможно путем передачи им жилых помещений. В данном случае конфликт интересов заключается в том, что другие дольщики зачастую не дают согласия на изъятие имущества из конкурсной массы. По общему правилу, установленному ст.ст. 201.10 и 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», участники строительства, которые отказались от погашения требований путем передачи жилого помещения либо объекта незавершенного строительства, попадают в определенную законом для участников строительства третью очередь кредиторов, но уже с денежными требованиями, которые будут удовлетворены только после погашения требований кредиторов первой и второй очереди. Однако в законе отсутствуют положения о том, как разрешать ситуации, возникшие на почве конкуренции интересов участников строительства, при наличии у застройщика нескольких объектов строительства. Кроме того, из содержания закона также не ясно, как поступить дольщикам в случае, если стоимость прав застройщика по иным объектам превышает более чем пять 5% совокупный размер требований участников строительства.[4] В данной ситуации не в интересах дольщиков заявлять отказ, но иного выхода не представляется.

Существует другой вариант разрешения спора о банкротстве застройщика – путем передачи объекта незавершенного строительства. В данной ситуации встает вопрос о создании ЖСК, причем при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства ЖСК, согласно законодательству, создается в отношении каждого из них. При этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех объектов незавершенного строительства одновременно.[5] На этот счет судебная практика весьма неоднозначна и на сегодняшний день оформилось два полярных мнения. Хотя в законе и содержится положение о том, что ЖСК создается в отношении каждого объекта при наличии у застройщика нескольких, существуют прецеденты, когда судьи не препятствуют объединению всех участников строительства в единый ЖСК. Они ссылаются на то, что вопрос о количестве создаваемых ЖСК относится к компетенции собрания участников строительства. В определенных случаях, объясняют суды, создание одного ЖСК является более разумным и справедливым решением, ориентированным на защиту интересов участников строительства.[6] Более того, как показывает практика, участники строительства могут не создавать новый ЖСК, а присоединиться к существующему. Так, суды придерживаются в подобных ситуациях следующей позиции: «Принимаемое участниками строительства решение о вступлении в жилищно-строительный кооператив поглощает собой решение о создании жилищно-строительного кооператива. Иное толкование указанного решения, кроме как намерение передать незавершенные строительством объекты в состав жилищно-строительного кооператива, исключается. Таким образом, независимо от формы волеизъявления участников строительства - принятие на собрании решения о создании жилищно-строительного кооператива либо о вступлении в уже созданный жилищно-строительный кооператив - воля кредиторов направлена на последствие, предусмотренное статьей 201.10 Закона о банкротстве в виде передачи прав застройщика жилищно-строительному кооперативу. При этом, не имеет правового значения формальный способ выражения волеизъявления участников долевого строительства - принятие собранием решения о создании нового жилищно-строительного кооператива или вступление в уже существующий кооператив».[7] Иные судьи строго следуют букве закона и не считают возможным расширительно толковать норму, содержащуюся в п. 16 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», вследствие чего отказывают в создании одного ЖСК для нескольких объектов незавершенного строительства.[8]

Приведенные выше обстоятельства становятся серьезным основанием для столкновения интересов участников строительства, которое может значительно замедлить процесс рассмотрения дела либо вовсе привести его в тупик. Одним из вариантов разрешения подобных конфликтов является продажа всего имущества застройщика и погашение имеющихся требований участников строительства за счет полученных денежных средств. В частности, такой подход предлагается в статьях А.В. Егорова[9], который утверждает, что это единственно правильный вариант разрешения такого рода ситуаций, самый справедливый из существующих.

На практике ситуации с существованием нескольких объектов, находящихся на разных стадиях строительства, у одного застройщика весьма распространены. Так, ЗАО «Тюменский строитель», признанное в апреле 2015 г. банкротом, имеет несколько уже введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, а также объекты, строительство одного из которых не начато, а другого завершено лишь на 45%. В течение 2015-го года конкурсным управляющим проводится работа, направленная на удовлетворение требований участников строительства путем передачи прав на незавершенные строительством жилые дома созданному участниками строительства ЖСК.[10]

Аналогичная ситуация произошла с дольщиками ООО «Стройтехника». История банкротства компании началась в 2012 г. и повлекла за собой передачу ЖСК, созданному дольщиками, 14 незавершенных строительством объектов.[11] Достраивание домов, безусловно, потребовало дополнительных вложений от пострадавших граждан.

Как видим, создание единого ЖСК для всех незавершенных строительством объектов весьма распространенное явление. Существование возможности создания одного ЖСК вместо нескольких, по мнению многих, существенно улучшает положение участников строительства при разной степени готовности объектов строительства. В ситуации, когда один объект готов, предположим,  на 80%, а второй на 30%, становится очевидным, что в случае создания отдельного ЖСК по каждому объекту члены первого ЖСК находятся в более выгодном положении, нежели члены второго. Это объясняется тем, что членские взносы на достраивание первого объекта будут в разы меньше взносов, требуемых для строительства второго. В таком случае равенство участников строительства, преследуемое целями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» якобы будет нарушено. Однако взглянув на ситуацию с иной стороны, можно также сделать заключение следующего характера: почему граждане, чей дом уже достроен, должны дополнительно вносить денежные средства для достраивания иных домов, на жилые помещения в которых не было направлено их волеизъявление. На наш взгляд, в таких конфликтных ситуациях определяющим фактором должен стать размер внесенной суммы по договору. Если один дольщик оплатил будущее жилье в полном размере, а другой внес лишь часть, то именно равные паевые взносы необходимые для создания ЖСК нарушают равенство прав, которого законодатель пытался добиться. Причем данное нарушение прав имеет место быть как в случае создания одного ЖСК, так и нескольких.

Таким образом, проблема конкуренции интересов участников строительства требует комплексного и постепенного подхода к ее решению. Полагаем, что начальным этапом в ее решении должно стать проведение оценки стоимости незавершенного строительством дома. После чего закономерно произвести конечную оценку стоимости дома с учетом рабочего проекта. Разница между последним и первым показателями является суммой доплаты, которую необходимо произвести дольщикам конкретного объекта. Возможно, с помощью этого получится разграничить объекты строительства и появится возможность выводить объекты от застройщика без ущерба другим дольщикам. Сумма доплаты дольщиков при создании ЖСК распределяется в равных долях между всеми членами кооператива. На наш взгляд, объединение граждан в указанной организационно-правовой форме априори исключает равенство прав, т.к. степень оплаты жилых помещений у каждого дольщика различная и она остается неучтенной при таком подходе к разрешению дела. Полагаем, что достичь максимальной справедливости возможно только при условии внесения изменений в законодательство о банкротстве в части установления возможности объединения участников строительства в той организационно-правовой форме, которая бы коррелировала взносы на достраивание с уже произведенными платежами.

            Из вышесказанного становится очевидным, что положения ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», касающиеся банкротства застройщика, все же имеют некоторые пробелы, устранение которых должно стать приоритетной задачей современных законодателей. Провозглашенная цель уравнения прав участников строительства и их приоритетное положение в деле о банкротстве застройщика на сегодняшний день достигнуты не в полной мере. Правоприменители адаптируют имеющиеся нормы к реальному положению дел в обществе, что необходимо отслеживать, анализировать и на основе полученных выводов вносить точечные поправки в действующее законодательство.



[1] Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/12 по делу N А55-16103/2010, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12 по делу N А82-730/2010-30-Б/11-33

[2] п. 2 ч. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

[3] п. 1 ч. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)»

[4] п. 4 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)»;

[5] ч. 16 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)»;

[6] Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.10.2013 по делу N А33-3111/2009к1598; Определение Арбитражного суда Красноярского края от 08.07.2013 по делу №А33-3111\2009; Определение ВАС РФ от 29.05.2014 N ВАС-299/12 по делу N А33-3111/2009-К1598

[7] Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 по делу N А33-1370/2009;

[8] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу N А56-33132/2009;

[9] А.В.Егоров. Банкротство организаций-застройщиков. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ №4/2007;

[10] http://www.tumix.ru/news/4035

[11] http://newslab.ru/news/640940