Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Проблемы учета требований граждан в отношении нежилых помещений в рамках дела о банкротстве застройщика

Нормативные положения о банкротстве застройщика как особой категории дел о банкротстве появились в российском праве несколько лет назад. Закрепив особый механизм рассмотрения споров, возникающих у дольщиков со строительными организациями в случае неплатежеспособности последних, упомянутые положения внесли ясность и единообразие в правоприменительную практику. Кроме того, целью реформирования законодательства о банкротстве путем внесения соответствующих правовых норм стало определение эффективных способов защиты нарушенных прав участников строительства как приоритетной категории кредиторов в рамках реализации конституционного права каждого на жилище. Данный факт обусловил максимальную социальную направленность внесенных изменений, особое внимание к установлению реальной возможности восстановления прав обманутых граждан.

Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции с изменениями, касающимися банкротства застройщика, вступил в силу с 15.08.2011 г. За четыре года правоприменительной практики рассматриваемых положений возникли все основания утверждать, что проведенная реформа оказала положительное влияние на порядок разрешения дел о банкротстве застройщиковБезусловно, наиболее значимым изменением стало определение приоритетного положения граждан-участников строительства в деле о банкротстве застройщика. В частности, приоритет дольщиков проявляется в выделении их из общей массы кредиторов и определение для них третьей позиции в очереди по удовлетворению требований кредиторов. Кроме того, у участников строительства появилась возможность самостоятельно достроить объект строительства, объединившись, например, в жилищно-строительный кооператив.

Вместе с тем, за годы применения законодательства были выявлены и некоторые спорные или вовсе оставшиеся неурегулированными вопросы. К таким в частности относится проблема удовлетворения требований граждан - участников строительства в отношении нежилых помещений в рамках банкротного дела. Сегодняшние реалии показывают, что вложение денежных средств граждан в нежилые помещения (парковочные места, квартиры-студии оформленные как нежилые и т.п.) для личных целей стало типичным явлением на рынке недвижимости. При этом законодатель не приравнивает такие приобретения граждан к участию в строительстве, что следует из толкования термина «участник строительства», содержащегося в п. 2 ч. 1 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». С нашей точки зрения данный пробел является крайне несправедливым, поскольку противоречит провозглашенной при внесении соответствующих изменений социальной направленности правовых положений о банкротстве застройщика.

Между тем в параграфе 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имеется статья 201.8, которая содержит правовые нормы, регулирующие отношения с застройщиком тех граждан, которые вложили денежные средства в строительство нежилых помещений. Следует отметить, что существование указанной статьи не улучшает положения данной категории граждан. Такие лица находятся в весьма невыгодной ситуации по причине того, что законодатель указал лишь порядок предъявления имеющихся у них требований и порядок их рассмотрения судом. Важнейшая стадия в деле о банкротстве - включение в реестр кредиторов - производится по стандартной процедуре, особый приоритетный статус наравне с участниками строительства отсутствует. В связи с этим участие данной категории граждан в деле о банкротстве застройщика фактически регулируется общими нормами о банкротстве с минимальным учетом специфики данной категории дел. Иными словами, они входят в общую массу кредиторов, соответственно, удовлетворение их требований производится в четвертой очереди, т.к. в третьей находятся лишь граждане - участники строительства. Граждане, финансирующие строительство нежилых помещений, по общим правилам могут предъявить к застройщику только денежные требования. Они подлежат включению в четвертую очередь и удовлетворяются по правилам ст. 201.5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с учетом п. 3 ст. 12 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Однако возвращаясь к упомянутой ст. 201.8, следует отметить, что в определенных случаях ими могут быть заявлены иные требования, в том числе требования о передаче объекта недвижимости. Порядок предъявления требований в законе содержится, однако следует иметь в виду, что для погашения требования кредитора путем передачи нежилого помещения необходимо, чтобы застройщиком было зарегистрировано право собственности на данный объект. В противном случае кредитор может заявить лишь денежные требования. Это указано в п. 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Формально лица, имеющие право требования нежилых помещений, вправе обратиться в суд с таким заявлением, но фактически в подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований инвесторов, заявленных в рамках дел о банкротстве застройщиков, о передаче в собственность нежилых помещений арбитражные суды отказывают, исходя из того, что по духу закона подобные требования в рамках этих дел могут быть удовлетворены только в отношении жилых помещений.

Ограничение прав граждан, имеющих требования в отношении нежилых помещений, проявляется также и в отсутствии возможности восстановления 2-месячного срока для предъявления требований к должнику в случае его пропуска. Это следует из позиции Высшего Арбитражного Суда РФ: данная категория кредиторов не является участниками строительства, а следовательно, механизм дополнительной защиты прав граждан, претендующих на получение жилых помещений, в виде восстановления пропущенного срока предъявления требований к ним не применим.

Из вышесказанного очевидно, что граждане, имеющие требования к застройщику в отношении нежилого недвижимого имущества, действующими положениями о банкротстве застройщика специальным образом не защищены. На наш взгляд, было бы справедливым и разумным предусмотреть существование реестра  требований кредиторов участников строительства также в отношении нежилых помещений. Такая возможность активно обсуждается в сообществе правозащитников. Более того, 30.04.2015 г. такое предложение в виде законодательной инициативы было представлено в Государственную Думу РФ. Проект федерального закона, которым предлагается внести изменения в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части уравнения прав граждан, имеющих требования в отношении нежилых помещений, с правами участников строительства, был разработан членами Совета Федерации РФ Н.В. Власенко, А.П. Майоровым, Н.В. Косаревым, В.В. Рогоцким. Как заявляют авторы законопроекта в пояснительной записке, целевая направленность предлагаемых изменений заключается в снижении социальной напряженности населения в случае банкротства застройщика. При сложившейся экономической ситуации принятие акта такого рода, на наш взгляд, крайне важное и своевременное решение. Статистика показывает, что количество дел о банкротстве строительных организаций лишь за первое полугодие 2015 г. в 1,5 раза превысило совокупное количество аналогичных дел за весь 2014 г. Очевидно, что подобная ситуация неизменно приведет к нарастанию социального недовольства в обществе, если вовремя не заняться реформированием действующего законодательства о банкротстве застройщика.

Содержание законопроекта заключается в следующем: сенаторы предлагают внести изменения во все статьи параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в которых содержится указание на жилые помещения, добавив в них также упоминание о нежилых. Кроме того, в ч. 1 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предлагается закрепить дефиницию термина «нежилое помещение», которая в законопроекте сформулирована следующим образом: «нежилое помещение - помещение в многоквартирном доме, не имеющее статуса жилого помещения, не относящееся к общему имуществу в многоквартирном доме и являющееся самостоятельным объектом строительства по договору участия в долевом строительстве или иной сделки, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность». Причины предлагаемых изменений, приведенные в обоснование позиции членов Совета Федерации РФ, созвучны с выделенными нами ранее в данной статье. В первую очередь это возрастание числа приобретения нежилых помещений для личных целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. Большую роль также играет негативная судебная практика по вопросу включения в реестр кредиторов требований в отношении нежилых помещений. И, как следствие всего перечисленного, грубое нарушение прав и законных интересов граждан - участников строительства.

07.07.2015 г. был опубликован отзыв, сформулированный Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера по итогам рассмотрения проекта Федерального закона № 783596-6. В документе содержится указание на актуальность затронутого вопроса, заключение о том, что, действительно, права участников долевого строительства на жилую недвижимость максимально защищены, чего нельзя сказать в отношении граждан, имеющих право требования нежилых помещений. «Ни специального статуса, ни специального реестра, ни особого порядка удовлетворения их требований Федеральный закон № 127-ФЗ не содержит». Законодательная инициатива поддержана Советом Федерации РФ с небольшим замечанием в части необходимости согласования дефиниции, данной термину «нежилое помещение», с нормами действующего жилищного законодательства. Что касается иных отзывов, предложений и замечаний, направленных в Государственную Думу РФ на соответствующий проект, то следует сказать, что  палаты законодательных органов Астраханской и Смоленской областей, Кабардино-Балкарской Республики, Красноярского края поддерживают концепцию реформирования законодательства о банкротстве и дополнительных замечаний к законопроекту ими представлено не было.

Между тем, структурные подразделения Государственной Думы РФ дают неоднозначную оценку находящемуся на рассмотрении проекту. В частности Правовое управление Государственной Думы РФ отмечает, что указание в определении термина «нежилое помещение» на то, что оно не имеет статуса жилого помещения не совсем правильно и логично, поскольку в законодательстве порядок определения статуса помещения не установлен вовсе. Комитет-соисполнитель, которым выступает Комитет Государственной Думы по финансовому рынку, заявил, что не поддерживает проект федерального закона № 783596-6, объясняя это возможными коллизиями, которые последуют за принятием федерального закона в предложенной редакции. Например, инициативная группа сенаторов предлагает расширить действие жилищных сертификатов и в отношении нежилых помещений. Такое предложение невозможно в силу противоречия Положению о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденному Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1182, где установлено, что жилищные сертификаты – особый вид облигаций, удостоверяющих право их собственника на приобретение квартиры (квартир).

Как видим, мнения в законодательной сфере относительно проекта федерального закона № 783596-6 разделились. Плановые сроки рассмотрения законопроекта в Государственной Думе РФ до конца 2015 г. По итогам заседания станет известно, будет ли принят данный законопроект и, в случае положительного решения, в какой редакции.

Исходя из вышеприведенных доводов в поддержку выдвинутой членами Совета Федерации РФ инициативы, мы считаем крайне важным и необходимым принять федеральный закон, проект которого был проанализирован в данной статье. На наш взгляд, аргументы сторонников гораздо более весомые нежели приведенные замечания, устранение которых возможно и, безусловно, необходимо. Уравнение прав граждан, вложивших денежные средства в строительство нежилых помещений, и участников строительства, имеющих требование о передаче жилого помещения, не должно вновь уйти на второй план. Существование реестра нежилых помещений наряду с реестром жилых - острая необходимость, вызванная реалиями складывающихся сегодня общественных отношений. Таким образом, мы убеждены, что некорректно отходить от провозглашенных некогда принципов социальной справедливости и равенства граждан-участников строительства.

 

Использованные источники:

  1. Михайленко Е.М., Фефилов Е.А. Правоприменительные коллизии гражданского законодательства, изменившего порядок заявления требований участников строительства к застройщику при его банкротстве // Правовые вопросы строительства. 2013. № 1. С. 8 - 10. 
  2. А.А. Чукреев. Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков // "Имущественные отношения в Российской Федерации", 2014, № 12
  3. Проект Федерального закона N 783596-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // ИПС Консультант
  4. Заключение по проекту федерального закона №  783596-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // ИПС Консультант
  5. http://riarealty.ru/news/20150709/405669908.html;