Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Процессуальные проблемы определения размера требований участников строительства в рамках дел о банкротстве застройщика

Банкротство застройщика – относительно недавно урегулированная категория дел, количество которых в последнее время стремительно возрастает ввиду осложнения экономической ситуации в стране в целом и в строительной сфере в частности.

Решение о включении в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» специального параграфа, закрепляющего правовые основы регулирования данного типа правоотношений, было принято законодателем в 2011 г. и оформлено Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)” и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства”. Указанными изменениями, исходя из специфики споров о банкротстве застройщика, была введена новая категории лиц, участвующих в деле – участники строительства. Согласно легальному определению, к данной категории следует относить физических лиц, юридических лиц, Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Однако правовой статус участников строительства – физических лиц в рамках споров о банкротстве застройщика характеризуется их приоритетным положением по сравнению с иными категориям лиц, участвующих в деле. Причем данное утверждение не только следует из смыслового содержания закона, но и неоднократно подтверждалось судебными актами Президиума Высшего Арбитражного суда РФ. Приоритетное положение граждан, как непрофессиональных инвесторов, в подобной категории дел обоснованно и не вызывает сомнений. Ведь в случае, если возложенные на него обязательства по договору участник строительства выполнил надлежащим образом и в полном объеме, он выступает добросовестной стороной. В свою очередь застройщик, который в силу договора обязался предоставить дольщику жилое помещение, при неисполнении обязательств по передачи жилья грубо нарушает законные права и интересы участника строительства. Являясь в данном случае стороной, понесшей убытки не по своей вине, гражданин попадает под защиту государства, которая обеспечена закреплением данной категории лиц в качестве особой категории кредиторов. В рамках ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования дольщиков рассматриваются в двух основных формах: заявление требования о передаче жилого помещения и (или) денежного требования.

Комплекс проблем, порождающий возникновение огромного количества споров в деле банкротства застройщика, находится как раз в области заявления требований о передаче жилого помещения. Названное требование оформляется путем включения в реестр требований о передаче жилых помещений при условии признания факта его обоснованности арбитражным судом. В ст. 201.7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливается перечень сведений, подлежащих включению в соответствующий реестр. Согласно п. 1 вышеназванной статьи в реестр требований о передаче жилых помещений включаются, помимо прочего, сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества в рублях. 

Вопрос об определении уплаченной суммы или стоимости имущества, на первый взгляд, достаточно полно урегулирован законодателем. Между тем, отсутствие в договоре указания на стоимость имущества переданного застройщику может повлечь серьезные разногласия участвующих в деле лиц. 

Так, по общему правилу, установленному в п. 2 ст. 201.5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

Споры по данному поводу возникают по той причине, что стоимость переданного застройщику имущества имеет существенное значение в делах о банкротстве застройщика, т.к. ее размер учитывается при голосовании и может играть определяющую роль в развитии процедур банкротства. Это подтверждается тем, что в п. 5 ст. 201.6 и ст. 201.12 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» содержится указание на порядок участия дольщиков в собрании кредиторов и участников строительства. В рамках таких собраний участники строительства обладают определенным числом голосов, количество которых зависит от размера суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба.

Следует отметить, что положение об учете при голосовании размера убытков в виде реального ущерба была введена сравнительно недавно Федеральным законом от 02.07.2013 № 189-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)». В ранее проводимых процедурах на собраниях кредиторов количество голосов дольщиков определялось только исходя из размера переданных застройщику денежных средств или стоимости имущества. 

Между тем, в судебной практике встречаются случаи, когда размер стоимости переданного застройщику имущества определялся по состоянию на 1990-1993 гг., т.е. в период когда рыночные отношения в РФ только зарождались и стоимость рубля была несопоставима с реальностями сегодняшнего дня. 

Так, в Арбитражном суде Саратовской области в период с февраля по март 2013 года в рамках дела № А57-22018/12 было вынесено ряд определений о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений требований граждан передавших в 1990-93 гг. свои квартиры застройщику в счет получения в будущем новых квартир в построенном доме. При этом в договорах о передаче стоимость квартир переданных застройщику указана не была. Суд первой инстанции, возможно посчитав указание стоимости имущества по состоянию на дату передачи не отвечающей интересам участников строительства, определил ее в размере стоимости жилого помещения, которое должно быть передано участнику строительства, т.е. в суммах измеряемых миллионами рублей. Однако Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 (оставлено в силе судом кассационной инстанции) все определения  были изменены в обжалуемой части. В резолютивной части судебных актов, стоимость переданного застройщику имущества по всем заявившимся участникам строительства была определены по состоянию на момент передачи, т.е. на 1990-93 годы в размере стоимости исчисляемой всего лишь десятками тысяч рублей. В мотивировочной части свою позицию суд обосновал тем, что по смыслу пп. 1 п. 1 ст. 201.7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в реестр требований о передаче жилых помещений подлежат внесению сведения не о стоимости неисполненного должником обязательства (не построенной квартиры), а о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договорному обязательству, и (или) стоимости переданного застройщику имущества. То есть, при рассмотрении требования участника строительства о включении в реестр о передаче жилых помещений, арбитражный суд должен установить сумму уплаченных застройщику денежных средств, а в случае неденежных расчетов - стоимость имущества, которое получил застройщик в обмен на обязательство по строительству определенного жилого помещения, определяемую на дату его передачи. По факту, судом должны быть выявлены реальные затраты участника строительства, которые он понес в момент возникновения обязательств. Истребование рыночной стоимости жилого помещения включает в себя, помимо реально понесенных затрат, убытки, включение которых стало возможным лишь с принятием Федерального закона от 02.07.2013 № 189-ФЗ. В связи с тем, что заявитель не ставил на разрешение арбитражного суда вопрос об установлении его требований, исходя из размера понесенных им убытков, то у суда отсутствуют основания заниматься таким установлением.

Аналогичный пример установления стоимости жилого помещения в 1991 г., т.е. по состоянию на момент передачи имущества, прослеживается в деле о банкротстве ЖСК «Календула». В Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 г. по делу № А57-677б/2006 содержится стоимость однокомнатной квартиры, переданной гражданином застройщику по Договору от 15.10.1991 г., в размере 6 000 рублей.

Вышеуказанный подход к определению размера стоимости переданного застройщику имущества с одной стороны представляется законным, но с другой стороны не позволял, и до сих пор по отдельным делам не позволяет, участникам строительства голосовать на собраниях кредиторов на равных условиях с теми дольщиками или другими кредиторами, которые инвестировали в строительство позднее.

Как было указано выше, после принятия Федерального закона от 02.07.2013 № 189-ФЗ размер голосов на собрании зависит не только от размера стоимости имущества переданного застройщику, но и от размера убытков. Однако на практике с определением убытков у участников строительства возникают сложности, т.к. арбитражный управляющий такой размер убытков определяет крайне редко. Предоставление же в суд отчета об оценке, произведенного по инициативе участника строительства, не отвечает требованиям допустимости доказательств и не может быть принят в качестве доказательств по делу. Вследствие чего суд правомерно отказывает в удовлетворении заявления в части включения убытков в виде разницы стоимости жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и переданного застройщику имущества либо оплаченных денег, поскольку представленный отчет оценщика по первой составляющей расчета убытков является недопустимым доказательством. В связи с этим граждане по-прежнему не могут учитывать убытки, несмотря на то, что такая возможность уже закреплена законодательно. 

Отсутствие в принятом Федеральном законе от 02.07.2013 № 189-ФЗ обратной силы не исключает, возможность участников строительства, заявивших требования до вступления в силу указанного акта, возместить понесенные убытки. Позиция судов такова: изменения в законодательстве позволяют сделать вывод о возможности установления требований участника строительства не только в реестре о передаче жилых помещений, но и в денежном реестре в зависимости от непосредственного волеизъявления конкретного кредитора. В связи с этим участники строительства не лишены возможности предъявить требования о включении в третью очередь реестра требований кредиторов задолженности, вытекающей из ненадлежащего исполнения должником-застройщиком своих обязательств по строительству жилых помещений. В этом случае количество голосов соответствующих конкурсных кредиторов подлежит суммированию исходя из стоимости, переданного застройщику имущества, и размера убытков, причиненных участнику строительства.

Следует сказать, что имеется и положительная практика по вопросу определения арбитражным управляющим убытков, понесенных участником строительства ввиду неисполнения должником обязательств. Так, например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 г. по делу № А50-14741/2010 отмечено, что отчет об оценке рыночной стоимости жилого помещения произведен арбитражным управляющим и применим в качестве доказательства, в связи с этим требования заявителя о включении в третью очередь реестра требований кредиторов убытков в виде реального ущерба судом удовлетворены. В данном случае суд придерживался следующей позиции: определение требований участников строительства с учетом реального ущерба приведет к сбалансированности размера требований участников строительства и размера действительной рыночной стоимости объекта строительства, а также предоставит участникам больше возможностей для соблюдения условий передачи объекта незавершенного строительства в погашение требований участников строительства.

Из вышеизложенного следует, что при соблюдении требований законодательства, анализируемые положения ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» действительно работают, тем самым обеспечивая восстановление нарушенных прав участников строительства в максимальном объеме. Но вместе с тем необходимо признать, что таких прецедентов в практике встречается крайне мало. Представляется, что масса дольщиков из-за не проведения арбитражным управляющим оценки соответствующего имущества теряет голоса на собраниях кредиторов, а в отдельных случаях денежные средства. Очевидно, что п. 2 ст. 201.5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» содержащий указание на то, что стоимость переданного застройщику имущества, определяется оценщиком, привлекаемым именно арбитражным управляющим за счет застройщика, применяется на практике редко, в связи с этим его практическое значение вызывает сомнения. Проблема, на наш взгляд, состоит в императивном возложении обязанности привлечения оценщика на арбитражного управляющего и за счет должника, у которого денежные средства зачастую отсутствуют. Проведения оценки в рамках одного дела о банкротстве застройщика может быть необходимым для сотен граждан, что требует дополнительное существенное финансирование такой процедуры. 

Выходом из сложившейся ситуации, по нашему мнению, может стать предоставление права участникам строительства проводить оценку стоимости жилого помещения для расчета убытков за свой счет с привлечением оценщиков по своему выбору. При этом подготовленный по инициативе дольщика отчет должен быть обязательно подтвержден экспертами саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик-составитель отчета, в целях придания ему достоверности. Данный подход позволит участникам строительства действовать автономно от арбитражного управляющего, что повысит гарантии защиты их нарушенных прав. В результате участники строительства смогут заявлять требования о включении в реестр требований кредиторов, помимо конкретного жилого помещения и его стоимости, еще и размер убытков, не обращаясь к арбитражному управляющему для проведения оценки и не дожидаясь появления денег на счете должника-застройщика.

 

Список использованной литературы:

 

  1. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // ИПС Гарант.
  2. Федеральный закон от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» // ИПС Гарант;
  3. Федеральный закон от 02.07.2013 № 189-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)» // ИПС Гарант;