Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Застройщик-банкрот Новые возможности дольщиков получить жилье

Участники долевого строительства вправе заявить имеющиеся у них требования к застройщику. У дольщиков есть два варианта: просить обратно денежные средства либо требовать передачи жилого помещения. Все чаще застройщики находятся в процедуре банкротства. Чтобы участники долевого строительства смогли получить жилые помещения, законодатели разработали механизм привлечения нового застройщика в делах о банкротстве первичного.

Мировое соглашение и выкуп требований оказались неэффективными

Правовое общество неоднократно обсуждало потребность участников долевого строительства детализировать специфику банкротства застройщика. Осложненная экономическая ситуация в стране только способствовала законодательной инициативе в этом вопросе. Специфика банкротства застройщика была отражена в параграфе 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 No 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).

Введение в отношении застройщика процедуры банкротства говорит, что у застройщика:

  • отсутствуют собственные средства для окончания долевого строительства и передачи жилых помещений участникам долевого строительства;
  • нет возможности погасить требования участников строительства путем передачи жилых помещений.

Дольщикам, оказавшимся в ситуации, при которой объект строительства далек от завершения, получение квартиры на практике представляется возможным только путем создания ЖСК и окончания строительства за свой счет.

Привлечение нового застройщика для окончания строительства многоквартирного дома было затруднительно экономически и процессуально. Порядок такого привлечения не был специально предусмотрен законодательством о банкротстве. Наиболее подходящим инструментом для переоформления прав на нового застройщика выступало заключение мирового соглашения. В судебной практике такие случаи встречаются редко.

Например, было утверждено мировое соглашение о передаче ООО НСК «Авантаж» функции застройщика в счет исполнения им обязательств за должника перед конкурсными кредиторами и участниками строительства, а также в целях организации и продолжения строительства объектов капитального строительства жилого комплекса МЖСК «У озера» (Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.06.2012 по делу No А45-23860/2009 о банкротстве ООО «Новая Альтернатива»).

Практика показала, что мировое соглашение может вызывать некоторые трудности, связанные с его заключением и исполнением. Реализация соглашения зависит от волеизъявления должника, который не стремится покинуть проект на невыгодных условиях.

В практике встречались случаи, когда новый застройщик выкупал требования граждан-дольщиков к застройщику-банкроту в отношении спорного жилого дома в объеме, предусмотренном судебными решениями. Выкуп требований проводился с целью последующего заключения с гражданами-дольщиками договоров долевого участия для продолжения строительства этого дома (Определение ВАС РФ от 24.04.2014 No ВАС-1696/14 по делу No А71-3902/2013).

Такие случаи выкупа требований новым застройщиком были достаточно редкими. Появилась объективная необходимость в законодательном закреплении реально действующего механизма, который бы позволял участникам строительства получить именно жилые помещения, на которые и было направлено их первоначальное волеизъявление.

Введены новые правила замены застройщика-банкрота

Защитить интересы дольщиков, не получивших жилые помещения, решил законодатель. Были внесены некоторые изменения. Теперь привлечь нового застройщика к завершению строительства объекта можно в предусмотренном законом порядке (ст. 12 Федерального закона от 29.12.2015 No 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон No 391-ФЗ). Закон No 391-ФЗ также ввел в Закон о банкротстве статьи 201.15-1 и 201.15-2, которые закрепили институт привлечения нового застройщика.

Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в т. ч. имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику, который в таком случае является приобретателем. Фактически это замена должника в обязательстве.

Согласно общим положениям гражданского права перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (ст. 391 ГК РФ). Кредитор должен быть уведомлен о переводе долга и вправе требовать от первоначального должника прекращения или досрочного исполнения застройщиком своих обязательств.

Правила замены должника не распространяются на отношения, возникающие в связи с переходом имущества и обязательств от одного застройщика к другому, о чем прямо сказано в Законе о банкротстве (п. 4 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве).

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (ст. 201.15-1 Закона о банкротстве). В понятие имущества застройщика входят объекты незавершенного строительства и, соответственно, земельные участки (или права на них) для их размещения. В обязательства застройщика входят в т. ч. не исполненные им обязанности по передаче жилых помещений участникам строительства, т. е. гражданам-дольщикам.

В новой редакции Закона о банкротстве установлены определенные требования к новому застройщику, которые вступят в силу с 1 января 2017 года (п. 5 ст. 23 Закона No 391-ФЗ). С названной даты приобретателем (новым застройщиком) сможет стать только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 No 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (абз. 5 ч. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).

Передать имущество застройщика-банкрота можно при соблюдении нескольких условий

Передача имущества новому застройщику по закону осуществляется при соблюдении ряда условий. Условия частично совпадают с необходимыми для удовлетворения требований участников строительства, если объект незавершенного строительства передается путем уступки права требования:

  • объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности в отличие от земельного участка. Земельный участок может принадлежать на ином праве владения, допустимом для законного строительства. При этом согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется;
  • погашение текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди остается обязанностью застройщика-банкрота, поскольку к приобретателю переходят обязательства застройщика только перед участниками строительства. Оставшихся у застройщика средств должно быть достаточно для осуществления данных мероприятий по погашению задоженностей. При недостаточности средств участники строительства и (или) третьи лица вправе внести на специальный банковский счет должника денежные средства. Размер денежных средств должен превышать совокупный размер указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью оставшегося у застройщика имущества, но не более, чем на десять процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;
  • жилых помещений в объекте, завершать строительство которого будет приобретатель, должно быть достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов. Если помещений недостаточно, но есть бесспорные отказы со стороны участников строительства, считается соблюденным условие передачи имущества приобретателю;
  • в реестре требований не должно содержаться требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Это допустимо, если кредиторы согласились на передачу имущества застройщика. Для погашения требований указанных кредиторов также могут быть внесены денежные средства на депозитный счет арбитражного суда участниками строительства и (или) третьими лицами.

Одновременное соблюдение вышеуказанных условий делает возможной передачу имущества и обязательств застройщика-банкрота новому застройщику.

Три этапа передачи имущества новому застройщику

Помимо совокупности условий для возможноси передачи имущества новому затройщику, начинать процедуру передачи имущества новому застройщику возможно при наличии следующих очередных условий:

  • старый застройщик находится на стадии банкротства (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства);
  • новый застройщик оценил свои возможности и принял решение о начале процедуры замены застройщика;
  • все необходимые условия передачи имущества (наличие права собственности, погашение текущих платежей, достаточное количество жилых помещений и т. д.) соблюдены.

Теперь можно приступать непосредственно к порядку передачи имущества. Порядок самой передачи можно условно разделить на три последовательных этапа: подготовительный (подача заявления), промежуточный этап и непосредственно передача самого имущества.

Подготовительный этап передачи имущества. Подготовительный этап представляет собой подачу новым застройщиком заявления о намерении приобрести имущество и обязательства должника. Требования к подаваемому приобретателем заявлению четко прописаны в новых статьях Закона о банкротстве.

Выразить свое намерение приобрести имущество застройщика и исполнить его обязательства перед участниками строительства новый застройщик может на этапах финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства. Заявление о намерении подается одновременно трем субъектам:

1) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;
2) арбитражному управляющему;
3) в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

На сегодняшний день новому застройщику достаточно подтвердить свою платежеспособность и возможность финансирования завершения строительства. С 1 января 2017 года к заявлению также необходимо будет прилагать подтверждение соответствия предъявляемым требованиям к новому затройщику.

Конечным органом, который будет принимать решение о передаче имущества новому застройщику, является арбитражный суд. Иные участники данной подготовительной процедуры участвуют в ней посредством представления в арбитражный суд дополнительных документов.

Арбитражный управляющий готовит:

а) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам, и требований кредиторов первой и второй очереди, проведенный на дату направления заявления в суд;

б) сведения о соотношении стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства.

тоимость передаваемого имущества может не совпадать с совокупным размером имеющихся к застройщику требований со стороны участников строительства. В случае, если стоимость имущества больше, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере превышения. В случае, если стоимость имущества меньше, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы стоимости имущества и требований. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов.

Исполнительный орган государственной власти со своей стороны должен представить в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика будущему приобретателю. В случае установления невозможности передачи этот документ является определяющим для суда, и в передаче новому застройщику имущества застройщика-банкрота будет отказано.

В соответствии с законом для подготовки и представления в суд указанных выше документов субъектам, участвующим в процедуре перехода имущества и обязательств к новому застройщику, отведен 10-дневный срок.

Итоговое решение суда оформляется определением об удовлетворении заявления о намерении либо об отказе в удовлетворении заявления о намерении. В решении об удовлетворении должна содержаться информация об обязательных для приобретателя денежных перечислениях и сроках их осуществления либо о размере его требований, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, если такая ситуация имеет место быть. Определением арбитражного суда завершаются промежуточный этап либо процедура полностью. Это зависит от содержания судебного акта и мнения судьи. Такая ситуация может сложиться в случае отказа в удовлетворении заявления нового застройщика о намерениях принять имущество у застройщика-банкрота.

Промежуточный этап передачи имущества. Он предполагает осуществление приобретателем всех необходимых платежей. Выделение данного этапа обусловлено его значимостью, поскольку именно факт оплаты обязательных платежей является основанием для продолжения процедуры передачи имущества и перехода к этапу непосредственной передачи имущества и обязательств.

Заключительный этап передачи имущества. На данном этапе происходит непосредственно передача имущества. Новый застройщик участия в данном этапе не принимает. Основными субъектами, осуществляющими действия по передаче имущества и обязательств, выступают арбитражный суд и арбитражный управляющий.

В 10-дневный срок с момента осуществления новым застройщиком необходимых денежных расчетов арбитражный управляющий направляет в арбитражный суд ходатайство о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю.

Арбитражный суд в течение 3 дней выносит определение о передаче имущества и обязательств. Судебный акт должен содержать следующую информацию:

  • общие сведения о новом застройщике;
  • сведения о передаваемом имуществе;
  • сведения об осуществленных приобретателем платежах;
  • сведения о соблюдении новым застройщиком обязательных условий Закона о банкротстве;
  • сведения о переходе к новому застройщику прав требования по подключению объекта незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Правовые последствия передачи имущества и обязательств новому застройщику

Определение суда о передаче имущества и обязательств старого застройщика к новому приобретателю — еще один очередной этап сложного процесса. Судебный акт позволит осуществить приобретателю и арбитражному управляющему завершающие процедуры передачи имущества и обязательств застройщика-банкрота.

Переход обязательств и имущества к новому застройщику порождает ряд правовых последствий и влечет за собой необходимость осуществить следующие действия:

  • требования участников строительства исключаются из реестра. Основанием для исключения требований участников строительства служит судебный акт о передаче имущества и обязательств. Непогашенные требования участников строительства удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди;
  • между застройщиком-банкротом и приобретателем заключается договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика. Сама передача осуществляется по передаточному акту. День подписания акта приема-передачи считается днем перехода к новому застройщику всех обязательств перед участниками строительства;
  • на основании представленных документов производится государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства и земельный участок от застройщика-банкрота к новому застройщику.

Информация о замене застройщика в обязательном порядке должна быть доведена до всеобщего сведения. Публикацию указанной информации осуществляет арбитражный управляющий в срок, не превышающий 3 дней с момента государственной регистрации перехода прав.

Информация включается в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в виде сведений о первоначальном и новом застройщике, а также сведений о переданном имуществе (объекте незавершенного строительства и земельном участке).

После появления законного порядка привлечения нового застройщика у участников долевого строительства появилась надежда на то, что они смогут получить свои жилые помещения. Граждане-участники долевого строительства приобрели регламентированную защиту в случаях банкротства застройщика.

Для дальнейшего развития института привлечения нового застройщика законодателю стоит задуматься о следующих моментах:

  • у застройщика должна быть выгода (дисконты или скидки за принятие обязательств застройщика-должника);
  • возможность уменьшения стоимости прав на объект незавершенного строительства застройщика-банкрота на 10–20% при передаче новому застройщику увеличит спрос на недостроенное имущество банкротов;
  • крепить позицию нового застройщика путем детализации порядка заключения договора между первоначальным и новым застройщиками в процессе передачи имущества;
  • проработать ответственность застройщикабанкрота, чтобы она соответствовала целям государственных санкций и учитывала его статус банкрота.

На эти моменты стоит обратить внимание и в случае, если ваша компания — новый застройщик.