Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Кризис в строительной отрасли: цифры и факты

Немного статистики

Правоотношения, возникающие по поводу участия граждан в долевом строительстве, продолжают оставаться одной из самых обсуждаемых тем в правовом сообществе. Волна банкротств, захлестнувшая российских застройщиков, обусловила актуальность рассматриваемого вопроса.

Федеральные власти, практикующие юристы и ученые пытаются сообща решить проблему существования «обманутых дольщиков» или хотя бы приостановить стремительный рост их числа. В связи с этим законодательство о долевом строительстве регулярно претерпевает определенные изменения.

Если проанализировать нюансы строительной деятельности, то можно сделать вывод о том, что данная область наиболее уязвима на кризисных этапах экономического цикла. Стремительный рост цен на строительные материалы приводит к нехватке оборотных средств, а привлечение новых кредиторов в условиях кризиса может явиться непосильной задачей даже для крупных строительных компаний. В конечном итоге застройщик признается банкротом, а исполнение возложенных на него обязательств зачастую откладывается на неопределенный срок.

Отслеживать ситуацию в сфере правоотношений, складывающихся по поводу участия граждан в долевом строительстве, сегодня помогают различные ресурсы. Из официальных и неофициальных источников постоянно поступают статистические данные, которые незамедлительно доводятся до всеобщего сведения.

Всю критичность ситуации можно осознать, лишь сравнив статистику РАСК, приведенную в разные периоды 2016 года. Так, в августе 2016 года по стране насчитывалась 61 компания-банкрот. В января 2017 статистика за минувший год была обновлена: уже 149 компаний находится в одной из стадий банкротства. Всего около полугода понадобилось отрасли, чтобы число банкротств выросло в 2,5 раза! Положение дел усугубляет также и ситуация с подрядчиками. Тот же РАСК сообщает, что из 151 тыс. уникальных компаний в 2016 году в одну из стадий банкротства вошли 3183 компании-подрядчика.

Как видим, проблемы в сфере долевого строительства носят достаточно серьезный характер. Попытки к их решению предпринимаются путем изменения законодательства. Однако характер вводимых изменений вряд ли можно назвать благоприятным для застройщиков, поскольку основной целью деятельности законодателя остается защита прав обманутых дольщиков.

Лейтмотивом поправок, внесенных в 214-ФЗ о долевом строительстве, стало ужесточение требований к застройщикам. Оно было инициировано в основном подмосковными властями, поскольку ситуация с участием в долевом строительстве в данном регионе вызывала наибольшие опасения. Губернатор области неоднократно высказывался о том, что многие компании «собирают деньги с дольщиков, не имея ни гроша за душой». Говоря так, Алексей Воробьев имел в виду 90% застройщиков. При такой статистике не приходилось ожидать лояльности законодателя.

И, действительно, требования к финансовой устойчивости застройщиков возросли. Правда, часть из них вступит в силу с 1 июля 2017 года. К таким относится в частности требование о размере уставного капитала, который по закону должен варьироваться от 2,5 млн. до 1,5 млрд. руб. Градация зависит от максимальной площади всех объектов долевого строительства самого застройщика и связанных с ним юридических лиц (ч. 2.1 ст. 3 обновленной редакции 214-ФЗ).

Оценка данной новеллы в правовом сообществе неоднозначная. Из практики известно, что распространены ситуации, когда уставный капитал строительных компаний, привлекающих средства граждан, не превышает 50 тысяч рублей. Безусловно, такие компании являются мелкими и их участие в правоотношениях по долевому строительству сомнительно. Очевидно, что в связи с названными новеллами законодательства следует ожидать резкого сокращения числа строительных организаций, возможно, за счет поглощения крупными компаниями более мелких. Соответственно, конкурировать между собой будут считанные игроки рынка.

При этом закон оставил небольшую лазейку для мелкого и среднего бизнеса. Обойти требование о размере уставного капитала можно, заключив договоры поручительства с одним или несколькими юридическими лицами, отвечающими требованиям, выдвигаемым к застройщику. Такой договор подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого ДДУ. (статья 15.3 новой редакции). Принудительное обеспечение обязательств строительных компаний, находящихся «в зоне риска» – действительно, нужный и рациональный ход законодателя. В частности, данная норма должна положительно сказаться на практике взыскания с компаний обязательных платежей.

Из числа введенных изменений большой общественный резонанс получила информация о создании компенсационного фонда жилищного строительства. Однако больших надежд на создаваемый институт в правовом сообществе не возлагают в связи с провалом некогда введенного института страхования гражданской ответственности застройщика. Создание компенсационного фонда – новый подход, который ранее не использовался в сфере долевого строительства. Накалившаяся обстановка в обществе предопределила социальную направленность инициативы: для застройщиков снова меняются правила игры.

Важно, что действие изменений распространится только на граждан, заключивших ДДУ после вступления акта в силу. Если же хотя бы один ДДУ продан и застрахован в какой-либо страховой компании до начала деятельности фонда, то тогда уже этот дом и дальнейшие его ДДУ страхуются в этой же страховой компании. Формирование денежной базы фонда будет осуществляться за счет отчислений застройщиков, которые составят 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.

Что можно ожидать в ближайшем будущем в свете введенных изменений? Резкого роста цен на первичную недвижимость точно ожидать не стоит: дополнительные финансовые обременения застройщиков вряд ли приведут к этому. Платежеспособность населения остается невысокой, а потому предпосылок к росту цен фактически нет. Застройщиков станет меньше, так как выход на рынок затруднителен. Конечно, надежность маститых девелоперов важнее, чем многообразие предложений. Главное, чтобы снижение конкуренции не ударило по качеству возводимых объектов.

Что касается деятельности компенсационного фонда, на фоне неудавшегося страхования ответственности данная инициатива выглядит более перспективно. Но, безусловно, главное в этом вопросе – работоспособность механизма. Если гражданам действительно будет удаваться вернуть вложенные деньги при признании застройщика банкротом, эффективность реформы не вызовет никаких сомнений.


Источник: http://ardexpert.ru/article/8714 (15.02.2017 16:12)