Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Кто поможет дольщику при банкротстве застройщика

Кто выбирает арбитражного управляющего при банкротстве застройщика

Арбитражный управляющий — это центральная фигура любого банкротного дела, в том числе и дела о банкротстве застройщика. Дольщики, попадая в стрессовую ситуацию, зачастую не осознают, зачем арбитражный управляющий введен в процедуру и какую практическую значимость для дела несут его действия. Зачем нужны арбитражные управляющие и как они могут помочь дольщикам, рассказал в своей колонке наш эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Разрешитель споров

Присутствие в деле о банкротстве застройщика арбитражного управляющего — не прихоть законодателя, а обусловленная природой спора потребность. И для кредиторов, и для должника банкротство — нетипичная ситуация, поэтому необходимость связующего звена между ними, владеющего специальными знаниями в области банкротства, не вызывает сомнений.

Арбитражный управляющий — это лицо, которое курирует дело о банкротстве (в том числе и застройщика) на каждом этапе процедуры. Им может быть только гражданин РФ, являющийся членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих. Каждая стадия процедуры банкротства имеет специфику, что требует квалифицированной подготовки и узконаправленных знаний в конкретной области права, поэтому общий термин «арбитражный управляющий» заменяется на иной в зависимости от стадии, которую ведет конкретный специалист.

Так, арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения наблюдения, именуется временным управляющим; арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения конкурсного производства — конкурсным управляющим.

Законом установлены жесткие требования к квалификации арбитражных управляющих, к их компетентности, добросовестности и независимости. Однако дольщиков, в первую очередь, должны интересовать права и обязанности арбитражного управляющего, ведь от их исполнения напрямую зависит возможность удовлетворения имеющихся к застройщику требований.

Помощник дольщиков

В рамках дела о банкротстве застройщика арбитражный управляющий осуществляет следующие действия:

  • Сообщает участникам строительства о начале нового этапа процедуры банкротства — наблюдения или конкурсного производства. Обязанность по уведомлению должна быть исполнена в 5-дневный срок с даты утверждения на должность. Уведомление, направляемое участникам строительства, должно также содержать информацию о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности расторжения договора с застройщиком. Участники строительства могут не следить за публикациями в официальных изданиях и вынесением судом определений о введении наблюдения или конкурсного производства, а просто уповать на добросовестность назначенного арбитражного управляющего. Причем неполучение такого уведомления будет веским основанием в пользу дольщика при рассмотрении в суде вопроса о пропуске двухмесячного срока, отведенного для включения требований в реестр. Судебная практика складывается так, что суды идут навстречу участникам строительства, включая их требования включения в реестр требований кредиторов даже после истечения двухмесячного срока, если гражданин не получал уведомления от арбитражного управляющего. Однако мы не рекомендуем возлагать надежды на третьих лиц и дополнительно самостоятельно отслеживать состояние застройщика, движение банкротного дела, быть в курсе текущей стадии банкротства.
  • Дает письменное согласие должнику на совершение ряда действий. К ним относится: заключение договоров о передаче жилых помещений, соглашений об их изменении или расторжении, на совершение иных сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками. Данная обязанность по контролю за действиями должника-застройщика возложена на арбитражного управляющего в связи с тем, что ему необходимо принять все возможные меры по защите имеющегося у застройщика имущества, поскольку именно за счет его реализации впоследствии будут удовлетворяться требования кредиторов. Сделки, совершенные должником без согласия арбитражного управляющего, можно признать недействительными в судебном порядке.
  • Организует привлечение оценщика. Предъявляя денежные требования к застройщику, участники строительства вправе взыскать убытки, причиненные нарушением обязательств застройщика. Убытки взыскиваются в виде реального ущерба, т.е. разницы между стоимостью жилого помещения и суммой внесенных денежных средств. Для этого необходимо провести оценку жилого помещения и имущества, переданного дольщиком должнику. Она проводится независимым оценщиком, обязанность привлечения которого возложена на арбитражного управляющего. Итоговым отчетом об оценке также распоряжается арбитражный управляющий — он должен направить его участнику строительства и в суд.
  • Ведет реестр кредиторов, т. е. вносит в него требования, признанные судом обоснованными, а также исключает погашенные требования.
  • Открывает специальный банковский счет для финансирования объекта незавершенного строительства. Эта обязанность возлагается на арбитражного управляющего в случае прекращения полномочий руководителя застройщика. Дальнейшие операции по счету возможны лишь в целях достраивания объекта. Удовлетворение требований кредиторов, выплата вознаграждения арбитражному управляющему за счет данных средств не допускается. В противном случае сделки признаются недействительными в судебном порядке. Кроме того, арбитражный управляющий должен одобрить сделку, т. е. дать письменное согласие на ее совершение либо непосредственно распорядиться о совершении той или иной операции.
  • Проводит собрания участников строительства. Это происходит либо по его собственной инициативе, либо по инициативе кредиторов.

В рамках проведения собрания участников строительства на арбитражного управляющего возлагаются следующие обязанности:
— при наличии соответствующей возможности арбитражный управляющий ставит перед собранием вопрос об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства. Для этого участники строительства жилищно-строительный кооператив (или иной специализированный потребительский кооператив). Данный вопрос необходимо рассмотреть в следующий временной промежуток: не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего.

информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией. Это происходит либо на словах и под роспись, либо посредством направления заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.

готовит заключение о наличии или отсутствии возможности погасить требования участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному потребительскому кооперативу.

— при принятии судом решения о передаче объекта незавершенного строительства дольщикам арбитражный управляющий обеспечивает государственную регистрацию перехода прав застройщика к созданному потребительскому кооперативу.

— при наличии соответствующей возможности арбитражный управляющий ставит перед собранием вопрос об обращении в суд с ходатайством о передаче участникам строительства жилых помещений в собственность. Временные рамки те же: не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев с даты утверждения.

— наличие или отсутствие возможности такой передачи также определяется из заключения арбитражного управляющего, которое должно быть им подготовлено к соответствующему собранию участников строительства.

— если по приведенным выше вопросам собрание участников строительства не приняло решения о подготовке ходатайства, арбитражный управляющий должен уведомить об этом суд. Участникам строительства он обязан разослать следующие уведомления: о возможности предъявления в суд денежного требования в течение 1 месяца с даты получения уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора и последствиях непредъявления указанных требований в срок.

  • 7. Арбитражный управляющий также обеспечивает передачу имущества и обязательств застройщика новому застройщику, изъявившему такое желание. Он предоставляет необходимые документы «новому» застройщику для ознакомления, обращается в суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств «новому» застройщику.

Без хаоса и произвола

Кроме основных обязанностей арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика есть еще и дополнительные:

— проводит анализ финансового состояния должника и результатов его финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности;

— предоставляет в предусмотренных законом случаях реестр требований кредиторов лицам, требующим проведения общего собрания кредиторов;

— выявив признаки административных правонарушений и (или) преступлений, сообщает о них в уполномоченные органы;

— предоставляет собранию кредиторов информацию о сделках и действиях, которые влекут или могут повлечь за собой гражданскую ответственность третьих лиц;

— осуществляет расходы, связанные с исполнением возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве, но при этом соблюдая принципы разумности и обоснованности;

— занимается выявлением признаков преднамеренного и фиктивного банкротства.

Добросовестно выполняющий свои функции арбитражный управляющий несомненно упрощает процедуру банкротства для дольщика. Своевременное исполнение им обязанностей по уведомлению участников строительства о начале и ходе процедуры банкротства помогает дольщику лучше сориентироваться в сроках, отведенных для предъявления требований к застройщику. Проведение общего собрания кредиторов и собрания дольщиков, постановка и разрешение вопросов о погашении требований участников строительства путем передачи жилых помещений либо объекта незавершенного строительства невозможно без участия квалифицированного специалиста. В противном случае процедура превратится в хаос и затянется на долгие годы, а требования участников строительства будут удовлетворены с наименьшей вероятностью