Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды

Аренда или найм: что говорит закон?

Вопреки распространенному мнению, что квартиры сдаются в аренду физическим лицам, закон гласит: жилое помещение сдается гражданину исключительно в найм, а вот если арендатором выступает юридическое лицо, то в аренду.

Поэтому, говоря о расторжении соглашения об аренде квартиры, следует иметь в виду, что арендатором по нему может выступать только организация.

Договор аренды – это соглашение между собственником имущества и лицом, которому оно предается во временное владение и пользование. Предметом соглашения может служить собственность различного типа, но мы поговорим именно о жилых помещениях.

Соглашение обычно заключается на определенный срок, который прописывается в документе. При необходимости возможно досрочное расторжение договора.

Основания для расторжения договора

При прекращении соглашения об аренде необходимо руководствоваться нормами ГК РФ и положениями заключенного соглашения.

В соответствии со стандартными правилами, существует два основания для прекращения аренды:

  • окончание срока договора;
  • предложение о досрочном расторжении.

Истечение срока прекращает действие соглашения только если обе стороны вспомнили об этом. Если же арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Если говорить о досрочном прекращении, то оно может иметь место в случае, если соглашение об аренде было изначально заключено на неопределенный срок. При таких обстоятельствах сторона должна предупредить контрагента не менее чем за 3 месяца до планируемого прекращения правоотношений (при аренде недвижимости).

Досрочное расторжение договора арендодателем

Могут возникнуть ситуации, когда арендодателю приходится расторгнуть договор в одностороннем порядке. Наиболее часто это производится по инициативе арендодателя из-за нарушений условий соглашения со стороны арендатора. Самая благоприятная ситуация – когда арендатор согласен расторгнуть договор. В таком случае стороны подписывают соответствующее соглашение и их правовые отношения на этом заканчиваются. Но в большинстве случаев, как показывает практика, арендатор отказывается расторгнуть договор аренды добровольно, руководствуясь личными интересами.

В данной ситуации арендодателю следует обратиться к условиям соглашения и действовать в соответствии с положениями о досрочном расторжении. При этом вначале необходимо направить письменное уведомление арендатору об исправлении ситуации. Только в случае отказа или игнорирования можно прибегнуть к процедуре расторжения.

 +7
Первичная консультация по телефону БЕСПЛАТНО!

Чем может быть недоволен арендодатель?

Арендодатель может воспользоваться своим правом на обращение в суд при совершении арендатором одного из действий:

  • нанесение повреждений арендуемому объекту, ухудшение состояния и снижение ценности арендуемого имущества;
  • невнесение платежей за аренду более двух раз подряд;
  • использование недвижимости а не по назначению, с грубыми нарушениями оговоренных пунктов;
  • уклонение от ремонта объекта;
  • другие обстоятельства, предусмотренные условиями соглашения либо законодательством, делающие возможным расторжение по инициативе арендодателя.

В качестве примера грубых нарушений условий договора – использование жилой квартиры в качестве офиса или склада. Арендодатель может в одностороннем порядке попытаться расторгнуть соглашение и в том случае, если сдаваемый им объект потребовался ему самому в силу изменившихся обстоятельств.

Досрочное расторжение по инициативе арендатора

Правовые отношения сторон могут быть досрочно прекращены по инициативе арендатора. При нежелании арендодателя расторгнуть соглашение об аренде спор будет разрешаться в судебном порядке.

Чаще всего арендатор может быть недоволен тем, что арендодатель не производит ремонт, когда на него возложена такая обязанность. Поводом для обращения в суд является также создание препятствий в использовании недвижимости, обнаружение существенных недостатков, затрудняющих проживание в квартире.

Расторжение договора аренды по причине наличия изъянов имущества возможно лишь в том случае, если арендодатель при подписании документов не предупреждал о их наличии вообще либо реальные масштабы таких изъянов не соответствуют заявленным.

Порядок досрочного расторжения

Действия сторон будут зависеть от того, каким образом будет расторгаться соглашение – по обоюдному согласию или через суд.

При прекращении договора аренды по соглашению сторон контрагенты составляют проект соглашения с последующим его подписанием и акт приема-передачи недвижимости. Арендовать жилье может только юридическое лицо, а договоры, в которых одной стороной выступает организация, подлежат государственной регистрации. Соответственно, и соглашение о расторжении также нужно зарегистрировать в Росреестре.

При одностороннем прекращении сторона-инициатор уведомляет о своих намерениях другую сторону. При этом переписку необходимо вести по почте, чтобы получить на руки подтверждение об отправке. Лучше отправить уведомление заказным письмом. Если контрагент отказался от расторжения или проигнорировал письмо, составляется исковое заявление и начинается судебное разбирательство.

 +7
запишитесь онлайнЮридическая консультация
  • У нас в офисе
  • Звонок через Skype
  • Письменно по E-mail