Сначала мы посоветовали бы убедиться в том, что имела место именно перепланировка – не исключено, что согласование Вам вообще не понадобится. В этой статье даны ориентиры для этого.
Самовольная перепланировка
Но если все-таки так получилось, что Вы изменили свое жилье (несомненно, к лучшему и из лучших побуждений), совершив перепланировку, т.е. такое изменение конфигурации, которое делает необходимым внесение поправок в техпаспорт (ст. 25 ЖК РФ), имеющую признаки самовольности, т.е. проведенную без согласования с ответственными органами (или же с нарушением проекта) (ст. 29 ЖК РФ), то все это надо привести в цивилизованный вид.
То есть – согласовать перепланировку, пусть и пост-фактум. Это реально, если перепланировка:
- не нарушает строительные нормы и правила;
- не затрагивает права и законные интересы иных людей, не угрожает их жизни и (или) здоровью,
то с большей долей вероятности можно утверждать, что узаконить перепланировку удастся. Причем далеко не всегда это приводит к судебным спорам.
Зачем все это надо?
Конечно, строгость наших законов часто компенсируется возможностью их не соблюдать. И все-таки не исключено, что санкции все-таки последуют (тем более что получить доступ в Ваше помещение те же управляющие компании вправе, даже не дожидаясь аварии и прочих уважительных поводов).
И, вопреки расхожему мнению, что хозяин – барин, и попасть под санкции можно, лишь посамовольничав в муниципальном жилье (т.е. занимаемом по договору соц.найма), и собственники могут поплатиться.
В лучшем случае последует штраф до 1,5 тыс. (перепланировке жилых домов) или до 2,5 тыс. – для квартир в МКД (статья 7.21 КоАП). Могут последовать и более серьезные санкции, например:
- принудительное восстановление прежнего состояния жилья. Причем не когда будут деньги и (или) желание, но в срок, определенный уполномоченным органом (см. статью 29-ю Жилищного кодекса);
- утрата права собственности (формально это возможно).
Причем потребовать принять меры к лицам, произведшим самовольную перепланировку, могут не только уполномоченные органы (жилинспекции), но и, прямо скажем, соседи, например:
- собственники помещений в МКД;
- наниматели, арендаторы и прочие владельцы помещений, не являющиеся собственниками;
- объединения собственников помещений в МКД.
На это еще в далеком 2001-м году указал Верховный суд (пункт 1 Обзора судебной практики за 4-й квартал 2011 года).
Сказанного, полагаем, достаточно, чтобы поторопиться с легализацией перепланировки.
Вариант внесудебный
Административный порядок выглядит примерно следующим образом. Набросаем общую схему. Прежде всего имеет смысл обратиться в жилинспекцию, отдел капстроительства – словом, в орган, уполномоченный согласовывать перепланировки, в т.ч. и самовольные. Как правило, по итогам консультаций становится ясно, какую документацию потребуется собрать.
Далее потребуется проект перепланировки. Целесообразнее воспользоваться услугами специалистов (фирм или ИП), которые, во-первых, состоят в СРО (т.е. обладают достаточной степенью профессионализма и доверия), во-вторых, после разработки смогут согласовать его во всех необходимых ведомствах (СЭС, пожарный надзор и т.д.). (Впрочем, эскиз можно сделать и своими силами, для чего достаточно увеличить копию поэтажника и выделить красным изменения).
К заявлению о перепланировке прилагаются:
- правоустанавливающая документация;
- письменное согласие всех собственников (нанимателей);
- техпаспорт, поэтажный план, экспликация;
- проект перепланировки, договор с проектной организацией (если перепланировка производилась по проекту);
- заключения компетентных органов (СЭС, пожарный надзор и т.п.);
- заключение относительно о допустимости и безопасности уже произведенных работ.
С уже готовым пакетом документов можно обратиться или в уполномоченный орган или же в МФЦ. В подтверждение принятия заявления и документов Вы получите расписку.
Согласование или отказ
Далее 45 дней ожидания. Имейте в виду, что при обращении через МФЦ срок начинает исчисляться не с той даты, когда Вы обратились в центр, а с той, когда фактически состоялась передача таких документов в уполномоченный орган.
В течение трех дней (рабочих) после принятия решения - о согласовании самовольной перепланировки, или же об отказе в таковом, - оно направляется заявителю.
Если принято положительное решение – поздравляем! Если нет, то остается лишь...
...судебный путь
В данном случае Вы вправе обратиться с административным исковым заявлением. Основное требование: признание незаконным решения об отказе в согласовании перепланировки. Обращаться надо в суд – либо по Вашему месту жительства, или по местонахождению отказавшего органа. Срок - три месяца со дня, когда заявителю (т.е. Вам) стало известно об отказе.
Дело подлежит рассмотрению в течение месяца (ст. 226 КАС РФ), и в процессе Вам придется доказать следующие имеющие значение факты:
- Вами предприняты все действия для получения разрешения;
- перепланировка, произведенная вами, не нарушает прав и интересов иных граждан, не угрожает ни жизни, ни здоровью таковых;
- не нарушены строительные правила и нормы.
Будьте готовы к дополнительным финансовым потерям – скорее всего, потребуется провести строительно-техническую экспертизу, которую оплачивает тот, кто ходатайствует о ее назначении.
Вынесенное в Вашу пользу решение суда станет основанием для регистрации изменений в технические характеристики Вашего жилья.
Конечно, если переговоры с властями зашли в тупик, то суд - единственный шанс на то, чтобы отстоять свое жилье в желаемом виде. И мы будем рады Вам помочь, поскольку споры с властями по поводу недживимости - одно из наших направлений. И все-таки мы бы советовали по максимуму задействовать именно административный путь, внимательно отнестись к подготовке документации для согласования самовольной перепланировки во внесудебном порядке. Обращайтесь! будем рады помочь и в этом случае!