Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Когда переходит право собственности на земельный участок?

Немало конфликтов возникает в связи с тем, что далеко не всегда земельные сделки проходят гладко...


27-06-20197

Земля, без сомнения, один из самых ценных активов, и неудивительно, что именно она часто становится поводом для споров и разбирательств. Немало конфликтов возникает в связи с тем, что далеко не всегда земельные сделки проходят гладко. 

В отсутствие профессионального сопровождения и проработки проекта документации нередки казусы. Вот и сделка заключена, и акт передачи подписан, но по тем или иным причинам регистрация откладывается. Или же акт не подписывается. Или, того хуже, умирает продавец, и тогда на землю начинают претендовать наследники, а то и государство (если вдруг выясняется, что наследников нет). 

Регистрация и передача 

Известно, необходимо регистрировать каждый случай перехода прав собственности на объекты недвижимости (как того требует статья 551-я, пункт первый Гражданского кодекса). Также общеизвестно и то, что любой объект недвижимости передается новому владельцу, что должно быть оформлено актом (или же иным аналогичным документом, фиксирующим передачу (основание – пункт первый статьи 556-й). 

Считается по умолчанию, что продавец передал землю по договору купли-продажи, т.е. его обязательство по передаче является исполненным именно после фактического «вручения» участка, подтвержденного подписанным передаточным документом. (Разумеется, если закон или соглашение сторон не говорят об ином).

Покупатель участка становится его законным владельцем тогда, когда принимает землю, что удостоверяет акт. И все-таки с этого момента он может лишь отстаивать свои права как владелец, и по-прежнему не имеет законных оснований для распоряжения земельным наделом. Пока не будет проведена регистрация перехода права собственности, собственником в полной мере является продавец (п. 60 совместного постановления Высшего Арбитражного и Верховного Судов № 10 / 22 от 29 апреля 2010). 

Если сторона уклоняется от подписания акта 

Уклоняясь от подписания акта (любого другого аналогичного документа), продавец уклоняется, по сути, от своей обязанности по передаче имущества. 

И справиться с «уклонистом» пострадавшая сторона может лишь в судебном порядке, добившись положительного решения, которое станет основой для регистрации (по прямому указанию статьи 15 Федерального закона от 13.07.15 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

Продавец умер до регистрации 

Теперь рассмотрим ситуацию, когда продавец, успев получить деньги, заключить договор, подписать акт, умирает, не успев нанести визит в регистрирующий орган. При таких обстоятельствах обязанности скончавшегося продавца налагаются на его наследников (данный вывод следует из положений статей 58, 1110, а также 1112 Гражданского кодекса) и потому пострадавшая сторона (покупатель) получает право адресовать иск о государственной регистрации перехода права собственности (статья  551-я ГК) к этим самым лицам, т.е. наследникам.

 Если же наследников нет, то необходимо сначала получить отказ государственного регистратора в регистрации перехода права собственности (со ссылкой на то, что заявление продавца отсутствует), и уже его обязалось в судебном порядке (по правилам гл. 25-й ГПК РФ). 

В случае если передача земли состоялась (что подтверждено актом), деньги выплачены (что подтверждено распиской), что, по сути, единственное препятствие для госрегистрации – физическое отсутствие (смерть) продавца, то суд удовлетворит требование, и тогда регистрацию можно провести (определение Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.12.18 No 5-КГ18-228).   

…и ведь это всего лишь пара «больных» моментов, связанных с моментов перехода права собственности при сделках с недвижимостью. Но и их должно быть достаточно для того, чтобы понять, как важно проработать все детали и учесть нюансы, чтобы избежать неприятностей. Ведь очевидно, что далеко не всегда житейская логика совпадает с логикой законодателя (не говоря уже о точке зрения судебных инстанций и регистраторов). Не рискуйте ценным активом, обращайтесь. Земельные споры, споры по поводу прав собственности на землю - наша специализация.