Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Неустойка по ДДУ. Правила подсчета

Любое нарушение в сфере долевого строительства оборачивается ощутимыми потерями и затратами именно для дольщиков. Как подсчитывается компенсация, как можно увеличить ее размеры, какие значения применяются для ее расчета?


04-07-201911

Любое нарушение в сфере долевого строительства оборачивается ощутимыми потерями и затратами именно для дольщиков. Как подсчитывается компенсация, как можно увеличить ее размеры, какие значения применяются для ее расчета? Советует жилищный юрист. 

На защиту дольщика

Неустойка за просрочку по ДДУ подсчитывается по правилам статьи 6 «профильного» Закона № 214-ФЗ. Этот закон предусматривает возможность получить обратно от застройщика вложенные средства, а также и неустойку, размер которой зависит не только от ставки рефинансирования, но и от статуса дольщика:

  • 1/300 от ставки, если дольщиком выступает юридическое лицо;
  • 1/150 (т.е. в два раза больше) если таковым является частное лицо.

Таким вот образом законодатель попытался повысить уровень защищенности частных лиц, традиционно более слабых сторон во всех видах правовых отношений. 

Необходимые показатели

Чтобы осуществить подсчет неустойки по ДДУ, применяются следующие показатели:

  • цена договора;
  • дата предполагаемой (при заключении договора) передачи объекта;
  • дата фактического подписания акта (или текущее число, если акт еще не подписан).

Нужна также ставка рефинансирования. Обратим внимание на то, что в законе фигурирует именно она, т.е. процент, под который ЦБР кредитует коммерческие банки, а не ключевая ставка (процентная ставка по основным операциям ЦБР по регулированию ликвидности банковского сектора). На момент написания статьи эти показатели, правда, равны, но, когда речь идет о Банке России и финансовом секторе, ничего нельзя знать наперед, не исключено, что когда-нибудь пути этих ставок разойдутся.

Еще один нюанс: если при просрочке сумма доплаты вносилась в валюте, то применяется курс на день платежа, установленный в договоре. Все издержки, вызванные колебаниями данного курса, несет лицо, просрочившее исполнение. 

Длительный период – разные ставки

Нередко случается так, что просрочка длится довольно долго, при этом ставка рефинансирования изменятся несколько раз за календарный год. Какую ставку применять – ту, что больше, или ту, что меньше? Если акт уже подписан, то логично применять ставку, действующую на день подписания данного документа, если он еще не подписан, то тут  разумным и с точки зрения юриста, и с точки зрения здравого смысла будет просить как можно больше. Четких указаний по этому поводу нет, следовательно, нет и запрета на подобные запросы. В любом случае попытаться стоит, тем более что порой даже под крышей одного суда судьи выносят противоположные решения. 

Против сомнительных рецептов

Нам приходилось видеть в интернете рецепты из серии: «Совет бывалого» относительно того, как «законным» образом увеличить неустойку. Мол, достаточно просто поуклоняться от приемки объекта. Хотелось бы отметить, что подобные рецепты не только неэтичны, но и неэффективны. В случае если застройщик все-таки выполнил свои обязательства, дом все-таки сдан в эксплуатацию, то уклонение без уважительных причин от подписания акта суд расценит, скорее всего, как проявление недобросовестности дольщика.   

Полезные добавления

Если объект сдан с недостатками, и застройщик добровольно не исполнил требование о бесплатном их устранении, то необходимо задействовать и законодательство о защите прав потребителя (а именно: статьи 20-23) и увеличить свои требования на 1% от цены товара за каждый день просрочки. Аналогичную точку зрения высказывал Верховный суд (п. 46 постановления от 28.06.12 № 17, п. 12 Обзора судебной практики № 3, 2018).

Также Вы вправе потребовать возмещения и иных затрат, вызванных нарушением срока сдачи Вашего жилья, в т.м. затрат на аренду, компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами и проч. – зависит от ситуации. Юридическая компания «Деловой дом» специализируется на защите прав дольщиков, поэтому мы сможем выработать наиболее выгодную для Вас стратегию.