Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Новый закон о защите прав дольщиков: в чем смысл

Новые правила, которые должны повысить степень защищенности участников долевого строительства жилья, вступили в силу с 1 июля.


02-07-201920

Новые правила, которые должны повысить степень защищенности участников долевого строительства жилья, вступили в силу с 1 июля. Юридическая компания «Деловой дом» предлагает краткий обзор основных изменений. 

Утром квартира, вечером - деньги

При приобретении строящейся квартиры деньги покупателей вносятся на специальные счета эскроу, на которых средства будут храниться до тех пор, пока объект не будет достроен, а покупаемая квартира – готова к передаче клиенту. Фактически доступ к этим деньгам застройщик получит лишь тогда, когда завершит строительство, а до того процесс осуществляется или за счет его собственных средств, или за счет кредитов. Если же объект не будет достроен (или его не достроит иной застройщик), то средства с эскроу вернутся к «дольщику». 

Действующие лица и исполнители

Между покупателем и продавцом возникает банк, как агент, осуществляющий контроль на всех этапах. Так, покупатель открывает счет для исполнения соглашения, вносит на счет необходимую сумму для расчета с застройщиком. Если, к примеру, покупатель привлекает кредитные средства (берет ипотеку), то часть средств вносит сам, часть – кредитующий банк. По окончании строительства и приемки объекта продавец представляет в банк документацию, подтверждающую выполнение условий по договору. Банк как эскроу-агент проводит ее проверку и, если претензий нет, то открывает продавцу доступ к счету. 

Что изменится для дольщиков?

В обоих случаях заключается договор ДДУ, а у застройщиков появляется два варианта реализации объектов:

  • проектное финансирование, когда строительство финансирует уполномоченный банк;
  • традиционная схема, т.е. привлечение средств напрямую у граждан.

Последний вариант требует наличия заключения о соответствии критериям, выдаваемое Москомстройинвестом. Помимо него, требуйте от застройщика:

  • заключение о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ;
  • проектную декларацию;
  • договор на земельный участок;
  • действующее разрешение на строительство;
  • сведения об открытом в уполномоченном банке специальном счете и иные документы (полный перечень см. в ст. 3.1 214-ФЗ).

И, если у застройщика нет необходимой документации или, тем более, он предлагает некую иную, пусть и «инновационную» схему, то будет разумным повременить со сделкой. Оптимальным вариантом будет проверка схемы, которую может обеспечить юрист по жилищным вопросам. В противном случае лучше вообще отказаться от сделки. 

Что следует иметь в виду покупателю?

Несмотря на то, что право выбора банка остается за продавцом (застройщиком), будет нелишним проверить, имеет ли банк право на подобные операции. Список эскроу-агентов постоянно пополняется, актуальный список опубликован по адресу https://www.cbr.ru/credit. В случае банкротства банка Агентства страхования вкладов гарантирует выплаты до 10 млн руб. (это надо учитывать, если Вы ориентированы на приобретение элитного жилья), максимальный срок открытия счета – пять лет, по истечение этого срока средства должны быть возвращены к покупателю.

Все эти меры, как полагают законодатели, исключат дальнейшее распространение явления обманутых дольщиков, хотя, конечно, себестоимость квадрата может вырасти примерно на 10 процентов, поскольку застройщики потеряют возможность распоряжаться деньгами напрямую, и вынуждены будут брать кредиты. 

Напоследок

Также в июне одобрены законопроекты о создании в регионах фондов, в чьи задачи будет входить завершение долгостроев, а также документ, предусматривает передачу премий страховыми компаниями по действующим договорам страхования ответственности застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков. Эти средства пойдут также на достройку проблемных объектов.

В целом, нельзя не признать, что власти пытаются обеспечить безопасность дольщиков – как реальных, так и потенциальных, - и, тем не менее, нельзя полностью исключать риски правового характера. Они могут появиться как на стадии возведения объекта, так и далее, при вступлении в ЖСК, и, тем более, при банкротстве. Опытный жилищный юрист, специализирующийся на проблемах ДДУ, может помочь предотвратить эти и многие другие проблемы