Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Оптимизация налоговой нагрузки на бизнес: процедура снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости


08-02-2018392

В статье описывается один из возможных способов оптимизации налогообложения – снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Раскрываются основные этапы процедуры пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также даются рекомендации по оформлению  административного иска и проведению оценочных работ.

Актуальным запросом бизнеса в реальной экономической ситуации являются методы оптимизации налогообложения при ведение бизнеса. Для поиска возможных источников необходим комплексный анализ затрат в рамках сервейинга - системного подхода к развитию и управлению недвижимыми активами.  

Одним из возможных способов снижения затрат мы предлагаем рассмотреть процедуру пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в сторону ее снижения.

Для понимания административных процедур изменения кадастровой стоимости, необходимо сформировать понятийный аппарат [1].

Кадастровая стоимость объектов недвижимости  – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки. При невозможности определить стоимость методами массовой оценки, кадастровая стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости. При проведении оценки на основе ценовой информации осуществляется статистическое (математическое) моделирование – строятся модели оценки для каждой оценочной группы. 

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – это кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.). При подстановке соответствующих значений в модель оценки формируется удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр – удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости применяется при расчете налога, арендной платы, платы за пользование земельным участком, при продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственникам находящихся на этих участках зданий, строений и сооружений.

Результаты определения государством кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Порядок создания и работы комиссий  регулируется приказом Минэкономразвития от 04.05.2012 № 263 [2].

Отказ комиссии, либо нарушение сроков рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости может быть обжаловано в судебных инстанциях в рамках административного судопроизводства в порядке региональной подсудности (п.15 ст.20 Кодекса административного судопроизводства, далее - КАС РФ).

При этом для судебного оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости досудебное обращение в комиссию не является обязательным.

В данной статье будет рассматриваться судебный порядок пересмотра кадастровой стоимости в случаях предварительного обращения в комиссию.

Для соблюдения установленных законом процедур по снижению кадастровой стоимости требуется несколько этапов:

  1. Направить через МФЦ заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. К заявлению необходимо приложить документы подтверждающие права на объект недвижимости и выписку из ЕГРН. Кроме того, приобщается отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном и электронном виде. При этом важно, что рыночная стоимость объекта в отчете устанавливается на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Определение ВС РФ от 01.07.2015 №67-АПГ15-29) [1] [3] [4].
  2. Принять участие в заседании комиссии. Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 дней с даты поступления заявления. О дате рассмотрения заявления комиссия извещает заявителя, который вправе присутствовать на заседании.
  3. Получить решение о пересмотре кадастровой стоимости или письменный отказ. В случае принятии положительного решения комиссия самостоятельно уведомляет Росреестр, на основании чего вносятся актуальные данные в ЕГРН.
  4. Отрицательное решение комиссии о пересмотре кадастровой стоимости возможно оспорить в суде. Для чего необходимо составить административное исковое заявление по правилам, установленным ст.125, ст.126 КАС РФ. Как отражено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления №28). Требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии будут рассматриваться по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ. С административным иском необходимо обратиться в течение трех месяцев с даты отказа комиссии [5].
  5. Принять участие в судебном заседании. Срок рассмотрения иска об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии составляет один месяц. Как указано в ч.3 ст. 249 КАС РФ и в п.25 Постановления № 28 в резолютивной части решения должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления.
  6. Получить заверенную судом копию решения суда, на основании которого внести изменения в ЕГРН.
     

Информация о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством РФ целей (например, для исчисления налога) с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ч. 5 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; п. 1 ст. 391 НК РФ; Письмо ФНС России от 07.11.2016 N БС-4-21/21044@).

Судебную практику по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости можно считать достаточно сформированной [5] [6] [8].

Как поясняет Алексей Кузнецов,  итоговое решение по делу вносится судом либо на основании отчета, либо на основании проведенной в ходе судебного разбирательства судебной экспертизы. Применение того или иного доказательства зависит от позиции конкретного судьи, правильности первоначально предоставленного отчета, позиции органов власти [9].

Поскольку оценка объектов недвижимости является областью специальных знаний, основным доказательством в суде служит отчёт об оценке, подготовленный в соответствии с требованиями ФСО № 7 (Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости»).

В случае признания недопустимым доказательством отчёта об оценке, произведенного в рамках административных процедур до начала судебного разбирательства, суд не вправе отказать в назначении и проведении судебной оценочной экспертизы. Данный тезис подтверждается судебной практикой Верховного суда РФ, что отражено в определениях по двум схожим делам № 5-АПГ15-96 от 14.04.2016 и № 18-АПГ15-31 от 07.04.2016.

Резюмируя отметим, что несмотря на имеющиеся алгоритмы снижения кадастровой стоимости, в судебной практике встречаются дела, по которым заявителям отказано в удовлетворении исковых требований [6] [7].

Пути минимизации рисков потраченного времени и затрат нам видится в построении пошагового юридического плана мероприятий с привлечением экспертов в области оценочной деятельности, имеющих достаточный опыт по данной категории дел, письменные рекомендации судебных органов и территориальных торгово-промышленных палат по месту нахождения объекта недвижимости.

Библиографический список:

  1. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"// "Собрание законодательства РФ", 04.07.2016, N 27 (Часть I), ст. 4170.
  2. Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 (ред. от 16.05.2013, с изм. от 03.03.2017) "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 01.06.2012 N 24426)// "Российская газета", N 177, 03.08.2012.
  3. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"// "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
  4. Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 №67-АПГ15-29
  5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28"О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" //"Бюллетень Верховного Суда РФ", N 9, сентябрь, 2015
  6. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016)// "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 11, ноябрь, 2016 (начало), "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 12, декабрь, 2016 (окончание)
  7. Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 57-АПГ15-4
  8. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)// "Солидарность", N 26, 19 - 26.07.2017 (извлечения)
  9. Кузнецов А.П., Генералов А.В., Ворончихин Д.В. Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе: Учебное пособие. – М.: Статут, 2016. – 223 с.

Источник: www.esm-invest.com (08.02.2018 14:00)