Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Споры с властью по земле. Почему один в поле не воин?

Часто получается так, что всеобщее благо начинает угрожать благу частному. Проще говоря, людям приходится сталкиваться с тем, что власти желают заполучить их собственность, заплатив как можно меньше.


20-06-201918

Государственное и муниципальное строительство идет семимильными шагами, но как же часто на пути развития городов и весей попадаются земли, принадлежащие конкретным людям. И весьма часто получается так, что всеобщее благо начинает угрожать благу частному. Проще говоря, людям приходится сталкиваться с тем, что власти желают заполучить их собственность, заплатив как можно меньше.

Помощь при изъятии земельного участка

Это одна из наиболее востребованных наших услуг. В последнее время процесс изъятия земель для государственных и муниципальных нужд существенно ускорился, появились новые поводы для подобного изъятия (ходатайство заинтересованного хозяйствующего субъекта). И потому часто у людей-собственников земельных участков возникают проблемы с властями. Если исключить прямой произвол – попытки захвата, изъятия земель без оснований, т.е. документов территориального планирования, проектов планировки (все-таки это встречается довольно редко), - то нарушения законной процедуры изъятия достаточно часты. Например, нарушение требований к форме, содержанию, опубликованию решения. Напомним, что в решении должны быть отражены обязательные данные, например:
• изымаемые земли и (или) объекты;
• цель изъятия;
• реквизиты документов-оснований для изъятия и т.п.,
а само решение подлежит обязательному опубликованию - в виде официального документа, на сайте властного органа, и по копии должны получить Росреестр и собственник. Последний вправе не согласиться с этим решением и обжаловать его.
Не меньше проблем возникает с соглашениями об изъятии. Многие собственники порой и не догадываются о том, что имеют право не соглашаться с условиями, которые их не устраивают. Соглашение – это не догма. Проект его должен быть заблаговременно отправлен для анализа собственнику изымаемой земли. И размер вознаграждения, хотя и определяется властями, но тоже не является окончательным. Собственник вправе получить не только рыночную стоимость своего участка, но и убытки, и упущенную выгоду и т.п. – и именно тут возникает масса споров. Очевидно, что власти пытаются заплатить поменьше, а получить побольше, что собственников категорически не устраивает. И пусть порядок определения возмещения четко не определен в законе, но в суде есть возможность увеличить сумму возмещения. Правда, самостоятельно это довольно трудно (надо учитывать изменения в нормативно-правовой базе, судебную практику по конкретному региону, имеющиеся на руках документы и массу иных нюансов). Именно поэтому помощь при изъятии земельного участка – одна из наиболее популярных наших услуги. У нас наработан внушительный опыт защиты прав собственников при принудительном выкупе земли, и мы знаем, как отстоять для наших клиентов реальный размер возмещения.

Исправление кадастровых ошибок

Все сведения об объекте в одном месте, все прозрачно и понятно, в общем, кадастр – это очень хорошо и удобно. До тех пор, пока в данные не вкрадываются ошибки. Неприятно, что эти ошибки часто всплывают тогда, когда времени на их исправление практически нет (например, когда на недвижимость уже есть хороший, но, увы, нетерпеливый покупатель).
Прежде всего следует проанализировать ситуацию: все ли на самом деле так критично? Если ошибка носит технический характер, то порой достаточно собственнику подать заявление на исправление (а в некоторых случаях и сами уполномоченные органы, органы учета исправляют их). С кадастровыми ошибками (ошибками «по существу») дело обстоит сложнее. Неверно указанные границы, неверный вид использования, неправильно указанные площади, этажность и проч. – если удастся решить вопрос во внесудебном порядке, то это большая удача. Но, как правило, именно по этой причине срываются сделки, «замораживаются» процессы регистрации, следуют отказы во внесении изменений в кадастр и т.п. Цена экономии на юридической консультации по этому вопросу велика – Вы, собственник, фактически теряете возможность распоряжаться своей собственностью и вместо выгод получаете конфликты и убытки. Бойтесь упустить момент. Очень важно вовремя получить грамотный совет специалиста-правоведа (а еще лучше – решить все вопросы заблаговременно, как только выявлена кадастровая ошибка).

Оспаривание кадастровой стоимости

Распространяться о том, к чему приводит завышенная кадастровая стоимость, полагаем бессмысленным. Это известно всем, кто хотя бы однажды получал налоговое извещение. Но прежде чем возмущаться явной несправедливостью, вспомните о том, что при кадастровой оценке используются многочисленные факторы:
• площадь земли;
• месторасположение;
• зоны;
• целевое назначение
• состояние здания;
• материалы постройки и т.п. и т.д.,
а мероприятия проводят люди, которым, как известно, свойственно ошибаться. Если ошибка носит технический характер, то исправить ее довольно просто, но если кадастровая стоимость выше рыночной, и это очевидно для Вас? Для Вас, но не для органов власти. И Вам придется доказывать факт превышения, придется привлекать оценщиков, возможно, проводить экспертизу:
• для суда – обязательно;
• для обжалования в комиссии Росреестра – при существенном отклонении рыночной стоимости от кадастровой,
и смотреть по ситуации. Иной раз можно снизить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра, но и отказы в пересмотре нередки, и тогда без суда не обойтись. И, несмотря на то, что очень много сделано для упрощения административного судопроизводства (например, возможность подать административный иск через интернет), по-прежнему часто и суды отказывают в исках. Как правило, по причине небрежности в подготовке документации для процесса, по причине банальной неосведомленности о порядке ведения производства, о своих правах. Нередки и ошибки процедурного характера, в частности, неверное определение ответчика, суда, неправильные формулировки – почему-то истцы часто полагают себя правыми по умолчанию, воспринимая суд как простую формальность. Это далеко не так. Если Вам принципиален вопрос о кадастровой стоимости Вашей недвижимости, - а, скорее всего, именно так и есть, - то необходимо серьезно подойти к судебной защите своих прав. И, как минимум, обратиться к опытному юристу, чей конек – оспаривание кадастровой стоимости. Мы сможем практически сразу оценить судебные перспективы и дать дельный совет по стратегии защиты, и, при Вашем желании, возьмем на себя судебные тяжбы.

Стоит потратить немного времени и средств для того, чтобы избежать по-настоящему серьезных потерь. Споры с властями по земельным вопросам – это тот самый случай, когда поистине один в поле не воин.