Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Земельные права и варианты оформления

Бесспорно, право собственности – наиболее предпочтительный способ фиксации своей власти над объектом, не следует забывать и об иных вариантах. Тем более что многие земельные наделы до сих пор в собственность не оформлены.


28-06-201911

Земля, т.е. недвижимость, часть земной поверхности, которая имеет характеристики, благодаря которым можно определить ее «индивидуальность» (границы, кадастровый номер, адрес и проч.), может находиться не только в собственности. И, хотя право собственности – наиболее предпочтительный способ фиксации своей власти над объектом, не следует забывать и об иных вариантах. Тем более что многие земельные наделы до сих пор в собственность не оформлены. 

Какие права на землю бывают?

Право собственности - частной, государственной, муниципальной, - которое возникает или по результатам формирования новых участков, или получается по итогам сделки, от иного собственника.

Права пользования, например, аренда, бессрочное пользование (полагаем, что теоретическая расшифровка ни к чему тут).

Право бессрочного пользования – сейчас эта возможность доступна лишь отдельным юридическим лицам, в настоящее время частным лицам оно не может быть предоставлено. Однако, будучи ранее оформленным, оно сохраняется.

Право пожизненного наследуемого владения – аналогично вышеописанному, недоступно для получения частными лицами, но уже предоставленное – сохраняется.

Право сервитута, т.е. ограниченного пользования, предполагает пользование чужой землей на определенных условиях, определенных законом, договором, властным актом и т.п.  

Кроме того, определенные права имеют собственники зданий, сооружений, прочей недвижимости, расположенной на чужом земельном участке.

Право собственности – полное, но не абсолютное

Собственники часто полагают, что имеют полную, безграничную власть над своей собственностью. В самом деле, именно собственник вправе осуществлять всю триаду властных полномочий – владеть, пользоваться, распоряжаться, - НО:

постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте …

пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением...

если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц...

и это цитаты лишь из двух статей ГК, а есть еще внушительный объем иных обязанностей и ограничений, установленных природоохранным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и прочими отраслями законодательства. Даже строиться на собственной земле произвольно нельзя.

Бесхозяйственное использование, порча, нарушение целевого назначения и прочий произвол чреват изъятием земель, особенно сельхозназначения. Кроме того, собственник, никоим образом не оградивший свою землю, не сообщивший о своем нежелании пускать чужих на участок не вправе жаловаться, когда иные граждане мирно, без скандалов и бесчинств проходят, проезжают, отдыхают и т.п. на ней и по ней. Закон дает им полное право на это (ст. 262 Гражданского кодекса).   

Права несобственников

Несобственники не вправе, как правило, распоряжаться земельным наделом, но в пределах, определенных законом и договором, вправе владеть ею и пользоваться

Обладатель права пожизненного наследуемого владения имеет возможность владеть и пользоваться землей, и, в изъятие из общего запрета на распоряжение, вправе передавать землю по наследству. Кстати, строиться на подобном участке тоже можно, если это не противоречит закону и условиям пользования.

При праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не-собственник также вправе владеть, пользоваться и строиться (с оглядкой на законные ограничения), но не вправе распоряжаться, за исключением соглашений о сервитутах и передачи в виде служебного надела.

Право пользования земельным участком собственника недвижимости, которая находится на чужой земле, предполагает права пользоваться владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью, в т.ч. и сносить его (если только это не противоречит условиям пользования данным участком). Причем при переходе прав на недвижимость новый собственник сохраняет тот же объем прав, что и старый собственник, а право собственности на землю не прекращает и не изменяет него объема прав пользования этим участком.

Наконец, сервитут, обозначающий право ограниченного пользования чужой землей, предполагает возможность обеспечения прохода и (или) проезда через соседний надел для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, а равно и других нужд собственника недвижимости, расположенной на чужой земле. И, соответственно, собственник земли вправе получить соразмерное возмещение за пользование своим участком. Самостоятельно сервитут нельзя ни купить, ни продать, ни заложить, ни распорядиться каким-то иным способом, а при переходе прав на землю он «переходит» с ней.