Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Истребование нежилого помещения из чужого незаконного владения

Право собственности, тем более на недвижимость, признается и охраняется государством. В то же время далеко не всегда собственник реально имеет власть над своей собственностью. И, хотя чаще всего имущество переходит к иному на вполне легальном основании (в порядке аренды, по договору купли-продажи и проч.), но часто власть над ним утрачивается помимо воли собственника.

Право собственности, тем более на недвижимость, признается и охраняется государством. В то же время далеко не всегда собственник реально имеет власть над своей собственностью. И, хотя чаще всего имущество переходит к иному на вполне легальном основании (в порядке аренды, по договору купли-продажи и проч.), но часто власть над ним утрачивается помимо воли собственника. 

Варианты защиты

В зависимости от причин, по которым недвижимость «покидает» своего хозяина, необходимо избирать и способы защиты. Нежилым помещением могут завладеть как в результате заключения недействительной сделки, так и путем заведомо незаконных действий (прежде всего, мошеннических).

В любом случае собственник вправе потребовать возврата своей собственности. Есть следующие варианты защиты прав на утраченную недвижимость:

  • требовать признания недействительным договора, в рамках которого имущество вышло из-под власти собственника и применения последствий недействительной сделки (ст. 166-181 ГК РФ);
  • предъявление виндикационного иска (ст. 301-302, 305 ГК РФ).

(Как раз последний и есть иск об истребовании из чужого незаконного владения – в т.ч. и недвижимости). В зависимости от конкретной ситуации необходимо правильно выбрать варианты защиты – в противном случае суд может быть вынужден отказать в иске.

Какой иск предъявлять?

Часто так и спрашивают: когда необходимо истребование нежилого помещения из чужого незаконного владения, то какой из исков скорее всего будет удовлетворен? Ответим прямо: судя по ситуации.

Самый простой пример: к кому будет предъявляться требование – к недобросовестному или же к добросовестному приобретателю? Тут масса тонкостей, в частности, имеет значение, утеряно ли имущество собственником или утрачена власть над ней помимо воли собственника? Если приобретатель добросовестный, то предъявлять иск в порядке статьи 167 ГК (признание недействительным договора) неразумно, более того, неправомерно. В свое время даже Конституционный суд указал, что истребовать возврата на основании статьи 167 ГК РФ собственник вправе лишь у недобросовестного приобретателя.

Так что для того, чтобы определить, какой иск предъявлять, необходим тщательный анализ обстоятельств – лишь тогда можно принять правильное решение о предмете и основании иска.

Нарушение прав собственников в МКД

Собственники отдельных помещений в МКД в силу закона являются и собственниками общего имущества (на праве долевой собственности), причем независимо от того, зарегистрировано ли это в Реестре. И собственники вправе истребовать из чужого незаконного владения имущество в порядке статьи 305 ГК РФ.

Но любой квалифицированный юрист по недвижимости скажет, насколько и тут не все очевидно и просто. Ведь, как минимум, от истцов потребуется доказать, что:

  • истребуемая недвижимость принадлежит им;
  • ответчики владеют недвижимостью незаконно.

В противном случае, если истцы не смогут доказать этого, исковые требования не будут удовлетворены. И опять возникает вполне определенная проблема: право есть, но на практике защитить его не так-то просто. И весьма непросто на практике без специальных знаний решить, предъявлять ли виндикационный иск, или же негаторный. 

Споры, проистекающие из общих положений гражданского законодательства, требуют от юриста не просто наличия диплома, но и практики, не просто практики, но долголетней и успешной практики. Юридическая компания «Деловой Дом» объединяет именно таких правоведов – цивилистов. Наш юрист по коммерческой недвижимости будет рад проконсультировать Вас по всем аспектам Вашей ситуации, выработает выигрышную стратегию действий и сделает все, чтобы устранить все препятствия к владению Вашим имуществом.

 +7
запишитесь онлайнЮридическая консультация
  • У нас в офисе
  • Звонок через Skype
  • Письменно по E-mail