Расторжение договора аренды нежилого помещения

Далеко не всегда есть основания для того, чтобы расторгать арендные отношения по мотивам незаключенности или недействительности. Практика показывает, что если требовать признать договор аренды незаключенным имеет смысл при условии, что имеют место нарушение существенных условий и сделка фактически не исполнена. В противном случае юрист по коммерческой недвижимости должен предложить исследовать вопрос о возможности расторгнуть договор аренды нежилого помещения. Тем более что закон содержит основания для расторжения договора как со стороны арендатора, так и арендодателя. 

Арендодатель, Ваше слово

Расторжение договора аренды нежилого помещения по требованию арендодателя возможно по основаниям, очерченным в статье 619-ой Гражданского кодекса. Формулировки кажутся вполне конкретными, например:

• существенное нарушение условий договора;
• существенное ухудшение имущества арендатором;
• неоплата аренды более двух раз подряд;
• невыполнение капремонта (при условии, что арендатор обязан это делать) и т.п.

Однако в процессе судебного разбирательства нередко выясняется, что эти понятия лишь кажутся очевидными. Опытный юрист по коммерческой недвижимости сможет назвать массу примеров, когда существенные нарушения, допущенные арендатором, суд счел недостойными внимания… 

Оказывается, это пустяки?

Возможно, это покажется несправедливым, нелогичным, и т.д. Но есть реальные примеры из судебной практики, когда суд считал, что расторжение договора аренды нежилого помещения по требованию арендодателя не может быть произведено, потому что нарушения несущественны. Например:

• задолженность «незначительна» (см., например, определение Высшего Арбитражного суда за номером А40-75598/10-37-630);
• не вносились коммунальные платежи (например, об этом сказано в акте ФАС Поволжского округа по делу за номером А55-31017/2009) и т.д.

Далеко не каждый арендодатель согласится с тем, что это несущественные нарушения, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации. (Именно поэтому Вам необходима наша помощь. Наши юристы по недвижимости смогут убедить суд в том, что допущенные Вашим арендатором нарушения не могут считаться мелкими и незначительными…) 

Если нарушены права арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора может иметь место, в частности, при допущении одного из четырех основных нарушений со стороны арендодателя. Например, последний или прямо препятствует пользованию объектом, или же не предоставляет его вовсе. О первом может свидетельствовать, например, передача объекта без обязательной документации, которая необходима для его использования. О втором – отсутствие акта приема-передачи. Вот еще два основания для того, чтобы расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора:

• выявление недостатков, мешающих использованию объекта. Например, если выясняется, что здание торгово-офисного центра не отвечает требованиям противопожарной безопасности;
• невыполнение капитального ремонта – который, по общему правилу, есть святая обязанность арендодателя. Например, по условиям договора помещение фитнес-центра ремонтирует именно арендодатель, и пренебрежение этой обязанностью делает фактически невозможным дальнейшее использование объекта.

Это лишь общие, «классические» основания для разрыва арендных отношений. Но закон не запрещает закрепить и иные резоны для того, чтобы расторгнуть договор аренды, причем далеко не всегда они должны быть связаны с нарушением условий сделки. (Именно поэтому юристы по коммерческой недвижимости настаивают на необходимости предварительной экспертизы любого проекта сделки – хотя их, как правило, мало кто слушает). 

Почему Вам надо довериться нам?

Юридическая компания «Деловой Дом» специализируется на коммерческой недвижимости, наши юристы имеют богатый опыт в урегулировании арендных отношений. Более двух третей решений выносится в пользу наших клиентов, и, кроме того, прецедентные решения, вынесенные не без нашего участия, уже оказали и продолжают оказывать влияние на совершенствование российского законодательства…

Но гораздо важнее то, что с нашей помощью Ваша проблема разрешится оптимальным для Вас образом.