Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Можно ли оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Оспорить договор купли-продажи квартиры (равно как и иного недвижимого имущества) вполне реально. Но необходим профессиональный подход

Купля-продажа – один из самых древних договоров, - традиционно воспринимается как нечто незыблемое. Мол, подписано – и все. На самом деле оспорить договор купли-продажи квартиры (равно как и иного недвижимого имущества) вполне реально. Для этого есть как минимум три эффективных (в руках специалиста) инструмента. Можно, например… 

Оспорить договор купли-продажи

Под этим термином понимается процедура, позволяющая признать договор купли-продажи квартиры (иной недвижимости) недействительным. В данном случае обращение в суд обязательно, заинтересованному лицу придется в судебном порядке доказывать, что по итогам уже свершившейся сделки были попраны его права. Практика показывает, что с подобным исковым заявлением выступают:

  • супруг (-а) продавца;
  • иные его родственники;
  • наследники;
  • кредитор

и иные, не менее заинтересованные лица. Важно помнить о том, что для подобных сделок с недвижимостью установлен сокращенный срок исковой давности – один год с того дня, когда лицо, имеющее интерес в деле, или реально узнало, или объективно должно было узнать о том, что его права попраны. Есть еще один вариант, признать…

 Ничтожность сделки

Это не совсем обыденное явление, но есть возможность признать сделку ничтожной, если она совершена была с нарушением (причем явным) закона. Такая сделка считается недействительной с момента ее заключения, и неважно, состоялось решение суда или же нет. (Правда, это не значит, что для признания сделки недействительной вообще не надо идти в суд – целый ряд признаков ничтожности сделок (см. ст.ст. 168-172 ГК) необходимо доказывать). В частности, ничтожными считаются притворные, мнимые сделки, сделки, совершенные на основании поддельной документации, с недееспособными и (или) малолетними и т.п. Есть особенности и по срокам давности, по общему правилу, он составляет три года, но по некоторым основаниям может быть существенно увеличен (до 10-ти лет).

 Расторжение сделки

Если ни продавец, ни покупатель не возражают, то можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости по взаимному согласию. Правда, чаще всего приходится через суд расторгать, причем, как правило, противоположная сторона допускает существенное нарушение своих обязательств. Например, покупатель не полностью оплачивает согласованную цену, или, напротив, продавец перевирает существенные характеристики объекта.

К слову, поскольку продавец при расторжении сделки имеет право не осуществлять возврат полученных средств, то весьма нелишним будет включать в договор условия, регламентирующие процедуру возврата при расторжении.

 Наиболее опасные объекты

Наша практика позволяет утверждать, что следует избегать квартир с нижеописанным прошлым:

- неправильно приватизированные. Конечно, в любом случае надо смотреть документы. Но помните о том, что если объект приватизирован – особенно после середины 1990-х, - то надо уделять особое внимание перечню несовершеннолетних, которые, чисто теоретически, могли бы обделены при приватизации. Впрочем, почему только несовершеннолетние, до середины 1990-х часто приватизировали без участия заключенных или же проходящих военную службу. В любом случае подобный ребенок, ставши взрослым, вправе потребовать восстановления своего права на приватизацию. И даже если квартира уже продана, сделка может быть признана недействительной.  

- полученная по наследству и как-то очень быстро продаваемая. Вообще приобретение квартиры, полученной по наследству, весьма рискованная операция, и, тем более, если квартира унаследована недавно (до 3-х лет), и лицом, которое прямым родственником не является. В данном случае велик  риск того, что появятся обиженные наследники с протестами.

И, разумеется, не следует связываться с людьми чрезмерно преклонных лет, несовершеннолетними, и (или) с теми, чье поведение вызывает подозрение. По крайней мере, самостоятельно лучше не проводить сделку с ними. Следует помнить о том, что даже если сам по себе человек вполне дееспособен, не исключено, что его родственники не выступят с претензиями. Да, и не забывайте такой подводный камушек, как материнский капитал! Из-за сущей мелочи (согласитесь, что суммы материнского капитала невелики) квартира превращается в крайне проблемный объект. И даже если сейчас подобные квартиры продаются и покупаются, не факт, что повзрослевшие дети не начнут качать свои права на долю, в т.ч. и мизерную.

Это, конечно, далеко не все возможные варианты подводных камней. Есть и иные варианты, например, квартира, нажитая в браке, или принадлежащая банкроту, квартира, полученная в подарок, или покупка доли в квартире и многое, многое другое.

Основные рекомендации очевидны: не приобретать объекты у проблемных лиц (пожилых, малолетних, недееспособных), не связываться с сомнительными схемами (по крайней мере, постараться обойтись без сделок мнимых и притворных). А в идеале – довериться специалистам, способным не просто оценит надежность объекта и (или) подлинность документации, но и вообще исключить поводы для оспаривания.

 +7
запишитесь онлайнЮридическая консультация
  • У нас в офисе
  • Звонок через Skype
  • Письменно по E-mail