От вида разрешенного использования земли (ВРИ) зависит, может ли ее владелец осуществлять на участке те работы, которые желает. Земельный кодекс делит все угодья на семь категорий, в зависимости от того, что разрешается на них делать, возводить и т.п. Формально изменение ВРИ земли упростилось, но на практике чаще всего требуется квалифицированное вмешательство юриста.
Категории земель и виды ВРИ:
Их семь (ст. 7 ЗК РФ):
• сельхозназначения;
• земли населенных пунктов;
• особо охраняемые территории, объекты;
• фонд лесной и водный;
• земли запаса;
• земли, отведенные промышленные нужды, энергетику, транспорт, связь и прочего спецназначения.
Градостроительный кодекс РФ описывает три типа ВРИ:
• основной, т.е. закрепляющий главную, первоочередную цель использования;
• условно разрешенный – цели, для которых можно использовать участок, если не нарушать установленные условия;
• вспомогательный, т.е. тот ВРИ, который можно применять дополнительно к двум первым типам.
Категории сельхозугодий определяет орган исполнительной власти субъекта РФ, земель с иным назначением – местные власти (муниципалитет).
Основываясь на Земельный кодекс, муниципалитет:
• утверждает правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
• определяет ВРИ;
• разбивает земли на территории.
Где узнать ВРИ?
Данные об этом показателе содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), получить выписку из которого можно:
• через личный кабинет на портале Росреестра;
• через сервис Федеральной кадастровой палаты;
• на Госуслугах;
• обратившись в МФЦ.
Просто уточнить ВРИ, без выдачи документов (и уплаты госпошлины) можно на Публичной кадастровой карте, достаточно указать кадастровый номер или адрес участка.
Когда может понадобиться смена ВРИ?
Когда изначально приобретается земля с нужным ВРИ, и нет необходимости изменять этот показатель – ситуация идеальная. Но нередко интересы могут потребовать смены вектора развития, или контролирующие органы вдруг заявляют, что надо приводить ВРИ в соответствие с целями, для которых используется строение, или сами власти меняют ВРИ задним числом и требуют прекратить «незаконное» использование правомерно возведенного объекта.
Местные власти вправе:
• оштрафовать (для юридического лица санкция чувствительна - 1,5-2% кадастровой стоимости, и не меньше100 000 руб.);
• потребовать смены ВРИ.
Возможно и изъятие, если, например, земля используется в противоречии с ВРИ, если собственник сельхозземель понижает уровень плодородия, вредит природе и т.п.
Смена ВРИ земли нужна не только если вы хотите использовать ее по-иному. Она может помочь снизить налог, который рассчитывается от кадастровой стоимости.
Как изменить ВРИ?
Формально собственнику, который считает, что ВРИ его участка – основной или вспомогательный, - не соответствует, достаточно подать в муниципалитет заявку на получение разрешения изменить ВРИ, оплатив госпошлину и приложив:
• паспорт или доверенность (если действовать через представителя);
• заявление о государственном кадастровом учете, в котором указан новый ВРИ.
Чтобы изменить условно разрешенный ВРИ, надо обращаться в комиссию по подготовке ПЗЗ, и после проведения публичных слушаний комиссия или разрешит смену, или откажет в этом. Этот отказ носит рекомендательный характер, но, как правило, главы муниципалитетов следуют ему. Далее вариант лишь один – идти в суд, причем успеть надо за три месяца с даты принятия решения. Разумеется, если на вашей стороне будет отсутствовать квалифицированный юрист, добиться положительного для себя решения вряд ли удастся.
Есть ли случаи, когда ВРИ изменить нельзя?
В следующих ситуациях изменить ВРИ не получится:
• если в ПЗЗ нет нужного ВРИ в пределах территории местонахождения участка (хотя можно ходатайствовать перед муниципалитетом о внесении поправок в ПЗЗ);
• площадь участка не соответствует параметрам, которые ПЗЗ устанавливает для нужного ВРИ;
• участок находится на охраняемой территории;
• аренда участка предполагает определенный ВРИ;
• арендованный участок находится в госсобственности и договор заключен по итогам торгов.
Но куда чаще отказ изменить ВРИ происходит по надуманным предлогам.
Как изменить ВРИ земельного участка и избежать санкций?
Приведем несколько примеров из практики, когда участие в деле юриста по земельным отношениям сыграла решающую роль. Хотя, казалось бы, ситуации были безвыходные.
Так, нередко местные власти присваивают ВРИ, игнорируя то, что на участке уже законно возведены капитальные строения – а после этого требуют уплаты штрафов, грозят изъятием. Однако в суде удается доказать, что если строение правомерно возведено ДО установления «неправильного» ВРИ, то собственник вправе изменить его, игнорируя установления ПЗЗ (определение Верховного Суда по делу № А43-47603/2017). Более того, с помощью юриста удается добиться смены неправомерно установленного муниципалитетом ВРИ.
Другая распространенная проблема возникает, если постройка возведена гораздо раньше, чем был сформирован участок, ВРИ муниципалитет устанавливает не соответствующий назначению здания, и требует привести объект в соответствие с ВРИ, а это дорого, бессмысленно, невыгодно. Можно добиться изменения ВРИ, которое соответствует именно назначению здания, а не тому, что прописано в ПЗЗ.
Это лишь два примера того, как юрист по земельным отношениям может преодолеть ситуацию, когда чиновники демонстрируют формальный подход.
Сколько стоит изменить ВРИ земли?
Официально Все зависит от месторасположения земли. Так, в некоторых муниципалитетах Московской области смена ВРИ бесплатна, в Москве есть муниципалитеты, где за ВРИ не берут деньги.
Процедура изменения вида разрешенного использования в большинстве случаев бесплатна. Однако, в некоторых случаях, за это взымается плата. Плата взымается в случае, если испрашиваемый вид разрешенного использования предполагает жилищное строительство. Есть такие муниципальные образование, где плата не взымается вовсе. Для того, чтобы понять сколько придётся заплатить за услугу, достаточно разобраться в формуле, по которой ведется расчет.
Плата за изменение вида разрешенного использования считается по следующей формуле:
Ставка для расчета * ((Кад. ст. нового ВРИ - Кад. ст. сущ-го ВРИ) + (разница, полученная из первых скобочек) = сумма к оплате.
Где взять данные для формулы?
Кад. стоимость нового ВРИ в – рассчитывается по методике кадастровой палаты.
Кад. стоимость старого ВРИ - в кадастровом паспорте на земельный участок (строка №13)
Ставка для расчета - берется из приложения №2 Постановления Правительства Московской области от 30.12.14 № 1165/52.
Важно! Если при изменении вида разрешенного использования Старая кадастровая стоимость превышает новую, то размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка устанавливается в размере 10 % от новой кадастровой стоимости участка.
Если на руках у вас все необходимые документы и они идеальны – предположим, что такое возможно, - то смена категории земли равна размеру госпошлины: 350 руб. для частного лица, 1000 руб. – для организации (ст. 333.33 НК РФ).
Если «вроде бы» все в порядке, но есть сомнения, то эксперты ЮК «Деловой Дом»:
• проведут анализ имеющейся документации;
• выявят возможные проблемы;
• укажут пути исправления или наиболее трудо- и энергозатратный алгоритм, то есть выстроят для вас подробную дорожную карту для самостоятельного перевода, и по итогам или предложит точную дорожную карту – оптимальный путь к цели, или же по желанию клиента проведут всю процедуру по смене ВРИ по доверенности, максимально комфортно для землепользователя.