Под коммерческой недвижимостью понимаются здания, сооружения или земельные участки, используемые для предпринимательской деятельности с целью получения прибыли: офисы, магазины, склады, и т.д. Коммерческие помещения и здания имеют статус нежилого помещения.
При покупке недвижимости для ведения бизнеса нужно подходить к проверке продавца и всей документации не менее внимательно, чем при покупке квартиры, иначе существует риск лишиться финансовых активов и попасть в судебные тяжбы.
Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости, нужно предпринять следующие шаги:
Шаг 1. Проверить продаваемый объект
1. Осмотреть объект лично: в каком состоянии находится недвижимость, ее местоположение, техническое состояние всех коммуникаций, познакомиться с собственниками соседних помещений
2. Изучить документацию на объект:
• заказать выписку из ЕГРН, проверить наличие обременений и собственника недвижимости;
• попросить предоставить правоподтверждающие документы на объект (к примеру, договор купли-продажи);
• изучить кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений, поэтажный план, документы на коммуникации.
• если недвижимость приобретается у застройщика: запросить разрешение на строительство, заключение экспертных органов, документацию на землю и проектную документацию
Шаг 2. Проверить продавца:
1. Заказать выписку из ЕГРЮЛ в отношении продавца объекта.
2. Запросить уставные документы собственника.
3. Проверить по номеру ИНН на сайте федресурса (fedresurs.ru), отсутствуют ли сообщения о намерении обратиться с заявлением о банкротстве или сообщение о признании должника банкротом
4. Проверить на сайте судебных приставов (fssp.gov.ru), имеются ли исполнительные производства в отношении собственника и их состояние.
5. На сайте картотеки арбитражных дел (kad.arbitr.ru) проверить, есть ли судебные споры в отношении собственника, при их наличии обратить внимание на суть споров и сумму заявленных требований.
Шаг 3. Подготовить документы для совершения сделки:
1. Внимательно изучить договор купли-продажи: нет ли в нем описок, неточностей, расплывчатых формулировок и невыгодных условий. Дополнительно можно включить заверения продавца о том, что он не обладает признаками банкротства.
2. Проверить полномочия лица, подписывающего договор от имени продавца, попросить предъявить доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия.
3. При возможности привлечь к регистрации сделки нотариуса, который проверит полномочия продавца и засвидетельствует факт того, что стороны при заключении сделки стороны понимали ее последствия.
Шаг 4. Зарегистрировать переход права собственности:
1. Обратиться с заявлением в МФЦ о регистрации перехода права собственности, приложив экземпляр подписанного договора купли-продажи.
2. Отслеживать статус заявления и после осуществления гос. Регистрации, повторно закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что в ней отсутствуют ошибки.
Нужно помнить, что в течение как минимум 3 лет покупатель также несет риски после покупки недвижимости, если в отношении продавца будет инициирована процедура банкротства. Сделка по покупке недвижимости может быть оспорена кредитором продавца или арбитражным управляющим, необходимо будет доказать, что объект был приобретен по рыночной цене, что аффилированность между продавцом и покупателем отсутствовала и некоторые другие факты.
Покупатель может обезопасить себя от большинства рисков, если доверит анализ добросовестности продавца опытным юристам. Это послужит хорошей и сравнительно недорогой, но очень ценной инвестицией для того, чтобы в будущем обезопасить свои активы.