Все земли России имеют одну из семи категорий, указанных в ст. 7 Земельного кодекса РФ. Категория – это указание, определение свойств конкретного участка, допустимый режим его использования. Категория земельного участка указывается в ЕГРН, и любые попытки изменить этот показатель должна предварять серьезная правовая экспертиза.
Какие категории земель есть?
Всего их семь – сельхозназначения, населенных пунктов, промышленности, особо охраняемые, лесного, водного фондов, запаса. Использование земли без учета категории недопустимо. Но всегда может возникнуть необходимость произвести перевод земельного участка из одной категории в другую. И этом, сразу скажем, невозможно без квалифицированной юридической поддержки.
Как регламентируется смена категории земель:
Основной нормативный акт – это профильный закон от 21.12.04 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Глава 2 этого акта как раз устанавливает нюансы процедуры. Так, если возникает необходимость изменить категорию сельхозугодий, то это возможно, но лишь в строго очерченных случаях, исключительных:
· консервация;
· создание особо охраняемого объекта, территорий, придать земле природоохранное, историко-культурное, рекреационное, иное особо ценное назначение;
· установление, изменение черты того или иного поселения, города и т.п.;
· включение участка, уже непригодного для сельхозпроизводства, в лесной фонд, водный фонд, земли запаса;
· строительство дорог, ЛЭП, линий связи, нефте- и газопроводов и т.п.;
· выполнение международных обязательств, интересы безопасности, обороны;
· добыча полезных ископаемых;
· размещение объектов для здравоохранения, коммунально-бытового назначения, социальных и иных аналогичных целей.
Наконец, смена категории земли допустима, когда предполагается разместить промышленный объект (-ы) на:
· земельном участке, чья стоимость по данным кадастра не более среднего уровня кадастровой стоимости по определенному муниципальному образованию;
· участках не предназначенных для сельхозпроизводства в случаях если иного варианта просто нет.
Нельзя сменить категорию особо ценного сельхозугодья, а также дорогих сельхозземель (в том числе и наделов, в состав которых они входят), т.е. тех, чья стоимость согласно кадастру на 50% и больше, чья кадастровая стоимость на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному образованию (район, округ, гор. округу) (за редкими исключениями, прямо предусмотренных законом).
Перевод земли в другую категорию. Алгоритм:
Удостоверившись в том, что смена категории земли возможна в принципе, собственник или уполномоченный им эксперт формирую ходатайство для представления в орган государственной власти или местного самоуправления (в зависимости от категории земель отличается и орган, в который надо обращаться). В ходатайстве должны быть указаны:
· номер согласно кадастру;
· площадь участка;
· границы, описание места расположения;
· категория земель изначальная;
· категория, о переводе в состав которой подается ходатайство;
· обоснования необходимости смены категории.
Также к ходатайству прилагаются (в зависимости от ситуации перечень может изменяться):
· согласие правообладателя (прямое, явное, выраженное в письменной форме);
· доказательства того, что иных вариантов действий, кроме смены категории земли, нет (как правило, такое обоснование запрашивают в органах самоуправления);
· кадастровая стоимость.
· заключение экологической экспертизы;
· документ (-ы), содержащие все характеристики участка;
· правоустанавливающие документы;
· документы, подтверждающие личность заявителя, или выписка ЕГРЮЛ (ЕГРП).
В течение двух или трех месяцев (зависит от органа, принимающего решение) принимается акт, которым или разрешается перевод земли в другую категорию. Сам документ отправляют заявителю не позднее двух недель (14 дней) с даты вынесения.
Копия акта, которым разрешается перевод земли в другую категорию, отправляется в территориальный отдел Росреестра (это бесплатно), на основании этого документа в ЕГРН вносят изменения (госпошлина для частного лица - 350 руб., для организации – 1000 руб., ст. 333.33 НК РФ). Внесены изменения в ЕГРН – смело используйте участок в соответствии с новой категорией.
Отказ в переводе земли в другую категорию:
Полученный отказ необходимо проанализировать, выявить причины, если возможно, то устранить их. Если отказ вызван неправильным или неполным оформлением документов, то достаточно устранить недочеты и подать повторное ходатайство. Если не хватает сведений, документаций, то алгоритм аналогичный: представить с повторным ходатайством недостающие данные (бумаги). Однако чаще отказ следует потому, что:
· данный участок нельзя переводить в другую категорию вообще (или эта возможность существенно сужена);
· вы просите о присвоении категории, противоречащей целевому назначению земли;
· экологическая госэкспертиза установила, что перевод повлечет за собой негативные последствия;
· участок дорогой (его стоимость по кадастру на 50% и более процентов превышает среднюю по региону).
Важна предварительная правовая экспертиза конкретной ситуации: на основе анализа юрист сразу укажет на то, возможен перевод, или надо искать другой подход; имеются ли препятствия, можно ли их устранить и т.п.
Получен отказ? Юрист изыщет возможность устранить его причины (если это реально), порекомендует оптимальный путь для этого, оценит перспективы судебного обжалования.
Анализ судебной практики по обжалованию отказа об изменении категории земель показывает, что арбитры нечасто встают на сторону заявителя, к тому же на противоположной стороне выступают квалифицированные юристы, которые специализируются именно на «отстаивании» однажды установленной категории земли. Однако, к примеру, не исключено, что категория изначально была установлена неправомерно, неуполномоченным органом и т.п. – и тогда юрист правильно изменит требование (поставит вопрос не об обжаловании отказа, а о том, чтобы признать недействительным акт, которым участок определен к той или иной категории).
Сколько стоит перевести участок в другую категорию?
Если на руках у вас все необходимые документы и они идеальны – предположим, что такое возможно, - то смена категории земли равна размеру госпошлины: 350 руб. для частного лица, 1000 руб. – для организации (ст. 333.33 НК РФ).
Если «вроде бы» все в порядке, но есть сомнения, то эксперты ЮК «Деловой Дом»:
• проведут анализ имеющейся документации;
• выявят возможные проблемы;
• укажут пути исправления или наиболее трудо- и энергозатратный алгоритм, то есть выстроят для вас подробную дорожную карту для самостоятельного перевода.
Если задача в том, чтобы осуществить смену категории земли максимально быстро, без проволочек, лишних трудо- и денежных затрат, то поручите решение вашего вопроса юристам ЮК «Деловой Дом». Проанализировав ситуацию, изучив документы и установив отсутствие непреодолимых препятствий законного характера, мы сможем перевести вашу землю в нужную категорию.