Зачем нужен юрист по недвижимости? Ведь есть сервисы от авторитетных структур, которые обещают «прозрачность и чистоту». Есть риэлторы, позиционирующие себя как универсальные специалисты, «все-в-одном», способные заменить и юриста, и маклера, и – порой бывает и такое, - судмедэксперта (способного с первого взгляда определить недееспособность стороны сделки). Возможно, отказ от квалифицированного правового сопровождения создаст иллюзию экономии, но следует помнить: подводные камни выявляются не сразу – особенно в сделках с недвижимостью.
Почему юрист, не риэлтор?
График риэлтора слишком напряженный, чтобы нарабатывать еще и опыт в правовой сфере. Грамотный юрист – это не просто диплом, но и множество успешных кейсов, а порой и выигранных судебных дел (что не редкость, когда экономят на правовых услугах при сделке). В идеале риэлтор обеспечит подбор объекта, который формально подходит под ваши запросы, но он вряд ли в состоянии гарантировать полное отсутствие подводных камней – ведь они могут быть связаны не только с самой недвижимостью.
Какие отсроченные риски снимает юрист по недвижимости?
Возможно, что на этапе заключения сделки, - т.е. прямо сейчас, - все прошло якобы гладко. Это не показатель. Проблемы могут возникнуть и у добросовестной стороны сделки, и не сразу, а через год (для оспоримых сделок), и через три года (ст. 181 ГК РФ).
Даже если речь идет о приобретении новостройки, впоследствии может выясниться, например, что:
• заявленная площадь не совпадает с фактической;
• продавец-застройщик вообще обязан был передать его муниципалитету безвозмездно;
• строение возведено на участке, для этого не предназначенном и проч.,
а уж что говорить об объектах с «историей»? Любой такого рода объект, будь то производственное помещение или квартира из разряда «вторичек», - юрист проверяет особенно тщательно. Опыт ведения судебных дел тотчас подскажет, какие риски возможны применительно к тому или иному случаю:
• не узаконены перепланировки;
• объект размещен на особо охраняемой территории;
• предлагаемый под коттеджный поселок участок относится к землям коммунального обслуживания и перевод в другую категорию – отдельная и дорогостоящая процедура;
• объект под арестом, заложен или является предметом судебного разбирательства.
• на здание наложен запрет на реконструкцию (т.е. перестройка под нужды вашего бизнеса невозможна);
• участок расположен в зоне с особым охранным статусом (т.е. стройка или невозможна в принципе, или потребует длительных согласований) и т.п.
И только квалифицированный юрист, эксперт в области недвижимости, имеющий внушительный (более того, подтвержденный не на словах) опыт сопровождения сделок, а на счету – выигранные судебные процессы, может гарантировать, что впоследствии добросовестный приобретатель не столкнется с проблемами, не лишится денег, вложенных, казалось бы, так выгодно.
Что представляет собой сопровождение сделки купли-продажи недвижимости юристом?
Каждый случай уникален, поэтому очертить универсальный алгоритм невозможно. В общих же чертах процесс выглядит так.
Шаг 1. Первичная консультация.
На этом этапе юрист выясняет потребности и цели заказчика, проводит предварительную оценку того, насколько выбранный объект отвечает им.
Шаг 2. Проверка, анализ документов на объект
На основании одной выписки из ЕГРН (или «зеленого» свидетельства, выдаваемого до 2017 г.) нельзя сделать вывод о чистоте объекта. Квалифицированный юрист, оценив комплектность пакета документа, обязательно укажет на то, какие еще документы необходимо запросить (техпаспорт, экспликация и т.п.), и при необходимости возьмет на себя оформление запросов для получения нужных сведений.
Шаг 3. Подготовка проекта договора
Любой, кто хотя бы раз имел дело со «стандартными формами», «рыбами» и сгенерированными ИИ документами, знает, что они, мягко говоря, далеки от идеала. Сделки с недвижимостью – та самая сфера, в которой машинам делать нечего. Лишь юрист в состоянии составить именно такой договор, который обеспечит:
• 100%-ное соблюдение норм законодательных, подзаконных актов;
• отсутствие претензий третьих лиц;
• точные и честные расчеты,
многое другое, что в целом входит в понятие грамотного договора, учитывающего интересы клиента.
При необходимости юрист даст исчерпывающую и точную оценку уже составленного, «своего» договора с тем, чтобы предложить такие изменения, которые позволят предотвратить нарушение ваших прав.
Шаг 4. Выезд на сделку
Нередко уже на стадии подписания документа «случайно» выясняется, что в него каким-то образом внесены условия, вас категорически не устраивающие. (Хотя, казалось бы, на словах все было оговорено). Нередко именно на этой стадии недобросовестная сторона оказывает психологическое давление, торопит и т.п. Присутствие юриста – человека по определению хладнокровного, корректного, руководствующегося только буквой закона, - дисциплинирует, снижает риски необдуманных поступков, совершенных под давлением, ложным обещанием, уловкой и т.п.
Шаг 5. Подача документов на регистрацию
Бесспорно, в настоящее время этот процесс упростился, обращение в Росреестр или же визит в МФЦ не представляет сложностей. Это кажущееся упрощение, оно касается исключительно процедуры подачи уже сформированного пакета документов. Представлять на регистрацию безукоризненную документацию легко и приятно.
Увы, все может расстроиться и на этом этапе, когда в личный кабинет заявителя приходит отказ по причине, например:
• ошибок, указания некорректных сведений (а в качестве таковых может выступать, например, проставление буквы «е» вместо «ё» в фамилии);
• несоблюдения требований законодательства при оформлении договора и сопутствующих документов;
• отсутствия согласия третьих лиц (когда это необходимо) и т.п.
Конечно, все исправимо, но юридическое сопровождение обеспечит безукоризненное прохождение регистрации с первого раза, без временных проволочек.
Юридическая Компания «Деловой Дом» давно и успешно решает подобные задачи Доверителей. Готовы проконсультировать и ответить на все вопросы. Ознакомиться с услугами можно здесь https://delovoydom.ru/nedvizhimost-zemlya-stroitelstvo/