Заключенная сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, если условия ее невыгодны, незаконны, нарушают права одной из сторон или третьих лиц, и по ряду других причин.
Какие сделки недействительны?
Недействительные сделки бывают ничтожными, т.е. недействительными независимо от решения суда (при этом вердикт все равно нужен для применения последствий этой сделки), а именно:
• не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ);
• совершенные с противоправной или безнравственной целью (ст. 169 ГК РФ);
• фиктивные (мнимые) сделки;
• притворные, т.е. совершенные для того, чтобы скрыть другую;
• совершенные недееспособным (ст. 171 ГК РФ); несовершеннолетним (до 14 лет, ст. 172 ГК РФ).
Второй вид недействительных сделок – оспоримые, - могут быть признаны таковыми только судом. Если ни одна из сторон не попытается оспорить сделку с недвижимостью, то она будет действовать и далее, как законная.
Когда и кому может быть нужно оспаривание сделок?
По общему правилу, после того как вступит в силу решение суда, констатирующее недействительность договора, последствием будет двусторонняя реституция, т.е. стороны возвращают все полученное по сделке. Продавец – денежные средства, покупатель – реализованный объект недвижимости.
Следовательно, оспаривание сделок с недвижимостью может быть нужно как продавцу, так и покупателю, а также третьим лицам, чьи права нарушены – например, кредиторам. Так, реализация дорогостоящего объекта недвижимости, бесспорно существенно сократит объем конкурсной массы, и шансы на удовлетворение требований всех кредиторов; или же имеет место подозрительная сделка, направленная на сокрытие активов и т.п.
Вправе оспорить сделку с недвижимостью и супруг, если объект, приобретенный в браке, продан без его согласия, опекун или попечитель – если сделку совершило лицо, признанное недееспособным, любой человек – если сделка нарушает его права.
В какой срок надо успеть оспорить сделку?
Исковое требование по этому вопросу можно предъявить в течение трех лет со дня, когда стороны начали исполнять договор ничтожный, и в течение года – если сделка оспорима. Отсчет производится с даты, когда заинтересованное лицо узнал о недействительной сделке.
При каких ситуациях могут оспорить сделку?
Оспаривание сделок с недвижимостью может иметь место, в частности, если сделка:
• совершена с нарушением необходимой формы договора;
• заключена в обход закона, с целью причинить вред (ст. 10, 168 ГК РФ);
• заключена в ущерб юридическому лицу. Например, руководитель реализовал объект недвижимости, заключив невыгодный для организации договор, причем покупатель об этом или знал, или должен был знать, п. 2 ст. 174 ГК РФ, - при условии, что сделка в самом деле не имела экономического смысла (п. 93 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25);
• подозрительна — например, если встречное исполнение неравноценно, невыгодно для кредиторов;
• заключена с предпочтением – например, в банкротном процессе, когда в результате сделки выгоду получил лишь кто-то из кредиторов;
• совершена в отношении объекта, распоряжение которым запрещено или ограничено (арест, залог);
• является мнимой, притворной (ст. 170 ГК РФ);
• совершена юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, указанными в учредительных документах (ст. 173 ГК РФ)
• заключена под влиянием обмана, заблуждения, насилия (или угрозы такового), иных неблагоприятных обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ) и т.д.
Как оспорить сделку с недвижимостью. Пошаговый алгоритм.
Прежде всего необходимо убедиться в том, что есть основания для постановки вопроса о признании сделки с недвижимостью недействительной. Обязательно проверяется срок исковой давности – при этом помните, что иск будет принят независимо от того, истек срок или нет, но нередко противники уже в судебном процессе заявляют о пропуске – и суд отказывает в удовлетворении иска. (Впрочем, если причины пропуска были уважительными, то есть шанс восстановить срок). Далее – определяем правила подсудности. Неверный выбор суда для подачи иска ведет к лишним временным проволочкам. Составление искового заявления и формирование пакета документов-приложений – отдельная, весьма сложная тема. Скажем лишь о том, что каждая сторона обязана обосновать предъявленные требования и представить доказательства в обоснование. Помните: суд не обязан по своей воле выходить за пределы заявленных вами требований. Так, если не заявить требование о применении последствий недействительности уже прошедшей регистрацию сделки, то решение суда о признании сделки недействительной не является основанием для регистрации перехода права собственности. От формулировок искового заявления зависит, например, получит ли покупатель:
• проценты по ст. 395 ГК РФ;
• убытки – если объект продан лицом, не имеющим право его продавать, и собственник изъял недвижимость;
• компенсацию неотделимых улучшений (ремонт и прочие доработки) и т.п.
Если по итогам судебных баталий все-таки будет получено решение, то нельзя исключать, что противник подаст апелляционную жалобу, и не факт, что решение не будет отменено в вышестоящей инстанции. Грамотный правовед и минимальный изъян решения обратит в пользу своего клиента, в спорах о недвижимости, как правило, побеждает именно тот, у кого юрист лучше.
Юридическая Компания «Деловой Дом» давно и успешно решает подобные задачи Доверителей. Команда готова проконсультировать и ответить на все вопросы.