Приобретение коммерческой недвижимости — ответственный шаг. Покупка такого актива сопряжена с определенными рисками. Если не учесть всех необходимых критериев, покупка может обернуться в будущем дополнительными хлопотами, тратами или даже судебными разбирательствами. Разберемся в правовых нюансах, которыми должны владеть белорусские бизнесмены, принимая решение о покупке коммерческой недвижимости на территории России. Обсудим алгоритм проверки и этапы совершения сделки, разберем «подводные камни».
Коммерческой недвижимостью обычно считают офисы, здания, сооружения или земельные участки, используемые для предпринимательской деятельности с целью получения прибыли. Существует несколько видов такой недвижимости в зависимости от ее назначения:
• Помещения для розничной торговли: торговые центры, магазины, ларьки.
• Производственные (промышленные) помещения: заводы, фабрики, цеха, ангары.
• Помещения для хранения и складирования: склады, архивы, хранилища.
• Офисы: офисные центры, административные здания, бизнес-центры, офисные блоки и помещения в офисных и иных зданиях.
Белорусский предприниматель, принявший решение обзавестись недвижимостью в России, скорее всего будет изучать специальные агрегаторы объявлений или обратится за помощью к российскому риелтору. Оба канала по поиску объектов и полезны, и опасны одновременно.
Российские сайты-агрегаторы по поиску объектов недвижимости предлагают потенциальному клиенту огромный выбор и возможность искать помещение по разным параметрам. По сути они являются аналогами или «дочками» популярных белорусских площадок. Большинство данных сайтов заявляют потенциальному клиенту о том, что предлагаемая недвижимость проверена. Но это лукавство. Проверяется только базовая документация. Более глубокую проверку площадка готова провести за дополнительную сумму, которая варьируется от 6 000 до 15 000 тысяч рублей (росс.). Но и эта проверка не избавит покупателя от рисков.
Убеждение в том, что риелтор может провести доскональную проверку объекта коммерческой недвижимости – также является заблуждением. Риелтор по сути избавляет соискателя от хлопот с мониторингом, звонками, просмотрами. При этом он будет прибегать к тому же алгоритму проверки, который предлагает площадка-агрегатор. В обязанности риелтора также входит проверка документов на корректность и само сопровождение сделки. Но риелтор – чаще всего не практикующий юрист и ожидать от него глубокого аудита объекта – неправильно. То есть потенциальный покупатель в данном случае будет платить риелтору за снятие хлопот при поиске и покупке объекта, но риск купить «кота в мешке» сохранится.
Также есть мнение, что перед покупкой объекта в ипотеку будет проверен банком, поэтому покупатель может не уделять этому процессу достаточного внимания. Да, банк обязательно проверит объект. Но проверка будет проводиться исключительно в интересах банка, как залогодержателя, а не покупателя. Банк будет убеждаться в том, что сможет быстро и без проблем изъять объект коммерческой недвижимости, чтобы продать его с целью погашения долга при возникновении проблем с платежами по кредитам.
Получается, что о потенциальном покупателе никто не позаботится, кроме него самого. При подборе объекта и в момент заключения сделки белорусскому покупателю усложнит ситуацию его отсутствие в месте локации объекта и невозможность очно присутствовать на сделке.
О чем должен знать покупатель
Поговорим о рисках, о которых могут не знать белорусские предприниматели, решившись купить недвижимость в России. Мы озвучим несколько особенно опасных моментов, чтобы показать читателю важность процесса аудита недвижимости.
А есть ли у продавца право быть продавцом?
Среди прочих собственников объекта могут быть и те, которые не дали своего согласия на совершение сделки. Например, если продавец – физическое лицо, и оно состоит в браке, необходимо от супруги/супруга получить согласие на совершение сделки. Без такого согласия отчуждение может быть оспорено. Если продавцом является юридическое лицо – надо проверить, не является ли для продавца сделка крупной. В этом случае согласие на продажу должно предоставляться советом директоров или большинством голосов учредителей (акционеров). Если не перепроверить данные факты, сделка может впоследствии быть оспорена.
Как обстоят финансовые дела у продавца? Нет ли угрозы банкротства?
Продавец может обладать признаками банкротства. Если продавец – физическое лицо, то такими признаками являются долг от 500 000 рублей и невозможность его выплаты в течение 3 месяцев. Если же продавцом является юридическое лицо, то таким признаком является неспособность компании исполнить денежные обязательства в отношении сотрудников, контрагентов, по налоговым платежам в течение 3 месяцев. В случае, если лицо, продающее объект недвижимости, будет признано банкротом, то его сделки за последние 3 года могут быть оспорены. Сделки подвергаются сомнению в связи с тем, что разными способами выводятся активы: недвижимость продают по заниженной стоимости или отчуждают иным способом, чтобы «спасти» от продажи с банкротных торгов.
Если объект недвижимости принадлежит продавцу, который на грани банкротства, то это имущество может быть изъято у нового владельца. При этом вернуть денежные средства обратно будет проблематично, так как продавец потенциально безденежен, раз является банкротом. В этом случае необходимо будет доказать, что объект был приобретен по рыночной цене, отсутствовала аффилированность между продавцом и покупателем, и некоторые другие факты. Это неприятные хлопоты, на которые очевидно не рассчитывает белорусский покупатель. Также они ведут к эмоциональным, финансовым, репутационным потерям.
Есть ли долги по объекту?
Если долги остались за ЖКХ, за содержание помещения, электроэнергию – плата за них может лечь на нового владельца. Надо иметь в виду что по коммерческим помещениям суммы платежей высоки и могут стать неприятным сюрпризом.
Законна ли была предыдущая сделка по объекту недвижимости?
Хорошо бы проверить не только собственность продавца, но и основания возникновения у него права собственности. Если объект был приобретён преступным путем или «выведен» в процессе банкротства – его можно потерять в будущем. В этом случае, после покупки недвижимости есть большой риск, что недвижимость изымут по виндикационнному иску
Подлежит ли объект сносу?
Очень важный момент. Если объект построен без разрешений или была проведена незаконная перепланировка, то российские полномочные органы могут впоследствии выйти с иском о сносе, или с иском о приведении объекта в состоянии до перепланировки. Необходимо при покупке сверять фактическое состояние объекта с технической документацией.
Находится ли недвижимость под арестом?
Важно проверять на наличие арестов, ограничений в использовании, обременений. В РФ эти сведения указаны в ЕГРН. Этот момент можно легко проверить, получив выписку из ЕГРН. Но такие ограничения тоже надо уметь прочитать правильно.
Являются ли документы, подготовленными для сделки, корректными и полными?
Договор должны составить специалисты, которые знают не только обязательные условия договора, но и понимают судебные последствия соблюдения или несоблюдения условий договора.
Вышеперечисленные риски прямо указывают на то, что белорусскому гражданину при выходе на сделку необходимо досконально проверять недвижимости в России по нескольким направлениям. Впоследствии это позволит избежать хлопот, незапланированных трат или судебных разбирательств. Проверить необходимо сам объект, продавца и его финансовую историю, внимательно отнестись к прописанным в договоре условиям, а также корректно сопроводить саму процедуру сделки.
Алгоритм проверки по 4 направлениям
Объекты коммерческой недвижимости проверяются по 4 направлениям:
1. Проверка объекта сделки (недвижимость);
2. Проверка субъекта сделки (продавец);
3. Проверка условий договора купли-продажи;
4. Проверка и сопровождение процедуры сделки.
Направление 1: проверка объекта сделки
► Необходимо лично осмотреть объект. Оценить, в каком состоянии он находится, его местоположение, техническое состояние всех коммуникаций, познакомиться с собственниками соседних помещений. Необходимо изучить кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений, поэтажный план, документы на коммуникации.
► Надо убедиться в том, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. Если в помещении производилась перепланировка, она не должна была затронуть несущих стен. Иначе белорусский покупатель не сможет зарегистрировать такую незаконную перепланировку и подвергнет себя риску наложения административных штрафов. Эти хлопоты усложнят жизнь белорусскому покупателю ввиду того, что он не находится постоянно в России, но будет вынужден нести траты на юристов для разрешения новых проблем.
► Необходимо узнать кадастровый номер объекта и заказать выписку из ЕГРН на сайте rosreestr.gov.ru или в ближайшем МФЦ (если покупатель находится в РФ). В выписке необходимо проверить следующие данные:
• кадастровый номер объекта в базе данных, его кадастровую стоимость;
• полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»);
• ФИО правообладателя, вид права собственности, дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи);
• наличие или отсутствие ограничений/обременений (включая аресты, аренду на срок более года, запрет регистрационных действий, наличие охранных зон и прочее);
• наличие или отсутствие актуальных правопритязаний;
• графический план помещения;
ограничения в использовании земельного участка.
► Запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам; договоры на снабжение помещения коммунальными услуги и эксплуатацию.
Направление 2: проверка субъекта сделки (продавца)
► Если продавец - юридическое лицо или ИП:
• заказать выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП в отношении продавца объекта;
• запросить уставные документы собственника: учредительные документы, решение о назначении единоличного исполнительного органа, устав;
• запросить справку о том, что сделка не является крупной для организации;
• проверить по номеру ИНН на сайте www.fedresurs.ru, есть ли сообщения о намерении обратиться с заявлением о банкротстве или сообщение о признании должника банкротом;
• проверить на сайте www.fssp.gov.ru, имеются ли исполнительные производства в отношении собственника и их состояние;
• проверить на сайте www.kad.arbitr.ru, есть ли судебные споры в отношении собственника, при их наличии обратить внимание на суть споров и сумму заявленных требований;
• проверить на сайте суда общей юрисдикции по месту нахождения продавца, есть ли судебные споры в отношении него. При их наличии обратить внимание на суть споров и сумму заявленных требований.
► Если продавец - физическое лицо:
• запросить паспортные данные в отношении продавца объекта, сверить ФИО правообладателя помещения по ЕГРН и ФИО продавца, указанные в паспорте. Визуально осмотреть паспорт продавца на предмет наличия признаков поддельности;
• запросить сведения о наличии или отсутствии зарегистрированного брака у продавца. Если собственник состоит в браке, то нужно дополнительно запросить нотариально оформленное согласие супруга на продажу или решение суда о разделе совместного имущества, или брачный договор;
• запросить сведения об отсутствии продавца на учете в психоневрологическом диспансере;
• проверить на сайте www.fedresurs.ru, есть ли сообщения о намерении обратиться с заявлением о банкротстве или сообщение о признании должника банкротом;
• проверить на сайте www.fssp.gov.ru, имеются ли исполнительные производства в отношении собственника и их состояние;
• проверить на сайте суда общей юрисдикции или участка мирового судьи по месту нахождения продавца, есть ли судебные споры в отношении него. При их наличии обратить внимание на суть споров и сумму заявленных требований;
• запросить правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости документы у продавца. Такими документами могут быть: договор приватизации государственного имущества; договор участия в долевом строительстве; договор купли–продажи; договор дарения; договор об аренде с последующим выкупом; свидетельство о вступлении в наследство; решение суда.
► Когда продавец – застройщик:
• запросить разрешение на строительство;
• запросить заключение экспертных органов;
• запросить документацию на землю и проектную документацию.
Направление 3: Проверка условий договора купли-продажи
На этом этапе необходимо внимательно отнестись к подготовке документов для выхода на сделку:
► Изучить договор купли-продажи: на наличие описок, неточностей, расплывчатых формулировок и невыгодных условий. Дополнительно в договор можно включить заверения продавца о том, что он не обладает признаками банкротства;
► В договор купли-продажи должны быть включены следующие условия:
• Предмет договора. Объект должен быть ясно и четко идентифицирован;
• Цена объекта.
• Порядок оплаты;
• Сроки и порядок передачи объекта недвижимости;
• Процедура и сроки государственной регистрации перехода права собственности;
• Реквизиты продавца и покупателя.
Направление 4: Проверка и сопровождение процедуры сделки
Процедура сделки должна проходить без нарушений со стороны продавца. Для контроля над ситуацией можно привлечь риелтора, юриста, нотариуса.
► Проверить полномочия лица, подписывающего договор от имени продавца. Запросить доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия.
► Желательно привлечь к регистрации сделки нотариуса для проверки полномочий сторон. Нотариус засвидетельствует факт того, что стороны при заключении сделки понимали ее последствия.
► Договор составляется по количеству сторон сделки и плюс еще один экземпляр – для Росреестра. Подписанный договор купли-продажи передается в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности. Стороны должны предоставить:
• договор купли-продажи объекта недвижимости;
• передаточный акт;
• подтверждение исполнения финансовых обязательств;
• заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• документы продавца и покупателя (паспорта для физических лиц, учредительные документы для юридических лиц);
• нотариально оформленные доверенности на представителей сторон, подающих документы на государственную регистрацию.
• иные документы, необходимые для оформления регистрации купли-продажи недвижимости (справка о некрупной сделке, справка об отсутствии заинтересованности, согласие супруга, согласие органов опеки, доверенности и т.д.)
► Провести приемку помещения, подписать акт-приема передачи. Передаточный акт подтверждает передачу объекта недвижимости новому собственнику и означает, что с это момента все риски по зданию несет покупатель. При этом оплата налогов на недвижимость и арендной платы за землю будет считаться не с момента подписания передаточного акта, а с момента государственной регистрации сделки купли-продажи.
► После приемки помещения/здания покупателю будет необходимо в течение месяца переоформить договоры на снабжение помещения коммунальными услугами во избежание их отключения.
► Отслеживать статус заявления. После осуществления государственной регистрации повторно заказать выписку из ЕГРН. Проверить выписку на наличие ошибок.
К кому можно обратиться за надлежащей проверкой
Выше мы дали такой алгоритм проверки и выхода на сделку по коммерческой недвижимости, чтобы им мог воспользоваться человек, не обладающий специальными знаниями и навыками. Материал из этой статьи может стать дорожной картой как для риелотора, который заинтересован в проведении безопасных сделок со своими клиентами, так и для белорусских предпринимателей, которые решились на приобретение жилой и коммерческой недвижимости в России.
Если у белорусского гендиректора не хватает времени или компетенций глубоко погрузиться в процедуру проверки – лучше делегировать этот процесс надежному риелтору, убедившись, что он будет использовать тот же алгоритм проверки, что используют юристы. Важно, чтобы риелтор имел компетенции правильно трактовать полученную информацию. Но чаще проверку недвижимости и выход на сделку курируют юристы, эта деятельность - часть их профессиональных навыков. Также я бы рекомендовал покупателю присутствовать на сделке очно.
Белорусский покупатель должен помнить, что в течение как минимум 3-х лет будет нести риски после покупки, если вдруг в отношении продавца будет инициирована процедура банкротства. Но есть возможность обезопасить себя от большинства рисков – если доверить аудит объекта профильным специалистам. Это станет сравнительно недорогой, но очень ценной инвестицией в безопасность активов и бизнеса белорусского предпринимателя на территории России.