Регистрация права собственности – это единственный путь закрепить и подтвердить свою власть над объектом недвижимости, железное подтверждение полномочий собственника и средство предотвратить чужие притязания на дорогостоящий актив. Будучи зарегистрированным, право собственности может быть оспорено только в суде. Несмотря на то что формально процесс оформления упростился, по-прежнему велики риски приостановки регистрации и отказов.
Как производится регистрация?
Упрощенный алгоритм выглядит так:
· сформировать пакет документов;
· составить заявление о получении этой госуслуги;
· внести госпошлину;
· подать заявление с приложением документации в Росреестр.
Перечень документов зависит от вида сделки. Обязательны правоустанавливающие документы. Могут понадобиться согласия третьих лиц (органов) (нотариально удостоверенное согласие супруга (-и), органов опеки), обременение залогом требует согласия залогодержателя. Общедолевая собственность на объект требует представления отказа сособственников от преимущественной (подтверждение извещения их с соблюдением определенной формы).
На сайте Росреестра имеется конструктор, который сориентирует – в зависимости от выбранной ситуации, - относительно перечня необходимых документов. Конечно, это не более чем ориентир. Как показывает практика, отказы в регистрации, приостановление имеют место и при следовании советам Росреестра. По общему правилу уже по истечении максимум 12 рабочих дней можно получить выписку из ЕГРН в подтверждение регистрации права собственности.
Когда возможно приостановление регистрации права собственности?
Оснований масса, только в Законе о регистрации недвижимости (ст. 27) указано 63 пункта (а есть еще в подзаконных актах – письмах, приказах и проч.). Может вскрыться, что права на объект уже зарегистрированы, - последует приостановка. Или что объект вообще не обособлен от другого – тот же итог. Конечно, непредставление необходимой документации тоже повлечет за собой приостановку.
Если не устранить причины приостановления регистрации, то последует отказ.
Незаконная приостановка: примеры.
Множество проблем возникает из-за того, что права на недвижимость оформлены давно, до 1999 г. Нормы, действовавшие тогда, и немногие юристы знают, а регистраторам Росреестра проще отправить заявителя обжаловать отказ, нежели разбираться.
Нередко чиновники для регистрации арендного договора требуют представить акт приема-передачи объекта, нарушая запрет п. 5 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости на истребование дополнительных документов. При регистрации незавершенных объектов возникают «замечания» к техпланам, претензии относительно противоречий в данных: у госоргана одни, заявитель представил другие. Примеров множество.
Как понять, в чем проблема?
Сложнее, когда в решении о приостановке указаны причины неясные. Тут необходимо профессиональное «толкование», например, если в уведомлении:
· просто указано, что представленный документ «не отвечает требованиям закона»;
· вообще не указаны причины.
Очевидно, что это нарушение (см. п. 5 ст. 29 Закона о регистрации недвижимости, п. 70 Приказа МЭР от 07.06.17 No 278), и, если заявитель выяснит причины по телефону или на приеме, то причина будет устранена. Однако дозвониться нереально, на «горячей линии» не видят конкретного пакета документов, а попасть на прием к регистратору невозможно.
Чтобы не гадать, что именно вызвало недовольство, вылившееся во фразу: «Не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав», разумнее обратиться за экспертизой к опытному юристу. Эксперт, владеющий статистикой отказов по региону, с судебной практикой сможет указать на проблемный момент и устранить его. При необходимости – возьмет на себя:
· визит к руководителю соответствующего органа ведомства;
· представление пояснений для приобщения к регистрационному делу;
· прохождение апелляционной комиссии (когда проблема с кадастровым учетом, такого рода досудебная процедура обязательна),
а также визит в суд, когда иные пути результатов не дали.
Судебное оспаривание отказа.
Статистика показывает, что суды нередко встают на сторону заявителей по делам об обжаловании отказов. Шансы 50/50, но они куда выше, если в деле на стороне истца выступает юрист. По неопытности заявители допускают «детские» ошибки – например, неверно определяя предмет доказывания, или вообще оспаривают приостановку. А это лишено смысла, чиновники уже в процессе разбирательства отказывают в регистрации, суд отказывает в иске – и приходится начинать все заново. Или сам суд, вопреки закону, формально подходят к отказу, не делая попыток разобраться в причинах приостановки. Или закрывает глаза на то, что регистраторы выдвигают незаконные требования, например, представить нотариально удостоверенный документ тогда, когда это не предусмотрено законом. Или вообще устраняется от экспертизы, обязывая просто повторно рассмотреть заявление.
Последствия подобных проволочек очевидны: риски задержки или срыва реализации объектов, как следствие – кассовых разрывов, убытков, претензий вплоть до заморозки бизнес-деятельности. Выход один: обратиться к юристу для оценки причин приостановки. Если они законны, то необходимо их устранить, если нет – обжаловать действия чиновников.
В любом мы поможем в регистрации права собственности, даже в сложных случаях. Ознакомиться с услугами данного направления можно по ссылке: https://delovoydom.ru/nedvizhimost-zemlya-stroitelstvo/