Возникновение арбитражных дел о банкротстве застройщиков как особой категории должников — Деловой Дом

Возникновение арбитражных дел о банкротстве застройщиков как особой категории должников

Автор: Кузнецов А.П.

В начале 90-х годов мощная система государственно-плановой экономики СССР, сделавшая страну супердержавой, перестала отвечать потребностям общества, общей ситуации на мировой арене и стала постепенно превращаться в историю. На смену ей пришли рыночные отношения, которые внедрялись методом проб и ошибок, а потому во многом подорвали авторитет и силу российской экономики. До середины 90-х годов возникшие отношения практически не опирались на законодательную базу, что порождало путаницу и бессистемность в их построении, препятствовало здоровому экономическому росту и развитию.

Разрушение командной модели экономики подготовило почву для формирования рынка жилья, полноценное существование которого было невозможным в годы государственного контроля в данной сфере общественной жизни. Безусловно, его зарождение началось задолго до перехода к рыночной экономике, но зачастую проявлялось в нелегальных формах (обмены квартир через маклеров, коррупционные схемы получения жилья и т.п.). Санкционирование деятельности произошло только после оформления базовых принципов и правил, первым проявлением которых стал Закон СССР от 06.03.1990 № 1305-1 «О собственности в СССР». Становление частной собственности и появление первых риэлторских фирм – основные последствия принятия указанного правового акта. Первые попытки урегулирования данного типа правоотношений привели к резкой вспышке цен на жилье, которая, однако, также быстро и погасла ближе к концу 90-го года. Начало законодательного регулирования жилищной сферы, активный процесс приватизации преследовали цель установления рамок государственного вмешательства в отношения, складывающиеся по поводу собственности и оборота недвижимости. Вместе с тем, в 1993 г. был введен подоходный налог, который, безусловно, не обошел стороной сформировавшиеся отношения по поводу недвижимости. Указанное событие самым негативным образом отразилось на рынке недвижимости: нежелание участников правоотношений нести дополнительные расходы породило возрастание количества неправомерных деяний. Власти попытались исправить ситуацию путем введения налоговых льгот для продавцов недвижимости, однако полностью декриминализировать её не удалось.

В целом, переход государства к рыночной экономике обусловил становление и стремительное развитие жилищного рынка, которое, с одной стороны, повлекло за собой формирование таких его элементов, как риэлторские сообщества, частный нотариат, а с другой стороны, обострило вопросы нехватки квалифицированных кадров и несовершенства законодательства, что приводило к мошенничеству в данной сфере отношений.

Смена экономической модели также повлияла на расслоение общества по уровню доходов. Переходный период стал «золотой жилой» для многих имеющих предпринимательские способности людей. Сформировалась платежеспособная прослойка граждан с достаточно высоким уровнем дохода, которая могла позволить себе улучшение жилищных условий, что и привело к поступательному росту спроса на строительство многоквартирных домов. Зачаточное состояние рынка жилой недвижимости на тот момент не могло полностью удовлетворить сложившиеся потребности общества. Возникновение большого спроса на квартиры естественно повлияло на рост числа застройщиков, однако желание соответствовать меняющимся тенденциям в обществе не было подкреплено реальной возможностью. Отсутствие основательной законодательной базы, низкая квалификация кадров, неумение и незнание специфики деятельности привело к большим проблемам в сфере жилищных отношений, а желание быстро заработать обусловило появление явно недобросовестных застройщиков.

В качестве небольшого экскурса в историю возникновения банкротства застройщиков, следует вспомнить о наиболее громких делах, рассмотренных в период отсутствия полноценного законодательного регулирования данных вопросов.

На протяжении нескольких лет дольщики боролись за свои права в рамках участия в деле о банкротстве Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания». Небольшой штат сотрудников, объединившихся, как позже выяснилось в рамках уголовного дела, с целью обмана граждан, готовых вложить денежные средства для получения жилых помещений, возглавлял Николай Карасев. Коммандитное товарищество возникло в 2000 г. в г. Москве, а со временем имело филиалы в 15 субъектах РФ. Члены группировки якобы выступали застройщиками, которые на основании договора инвестиционного вклада и долевого участия обязались предоставить дольщикам желаемые квартиры. Обязательства, конечно, оставались неисполненными, а денежные средства обманутых граждан использовались по своему усмотрению. Незаконная деятельность группировки была пресечена лишь по прошествии 6 лет. Обвинение Николаю Карасеву было предъявлено 20 января 2006 г. по ч. 4 ст. 159 УК РФ – «мошенничество, совершенное в особо крупном размере». Масштабы махинации впечатляли: было возбуждено 98 уголовных дел, признаны потерпевшими около 5 тысяч человек. Дело о банкротстве тянулось до 2010 г., суд в свое время отметил, что фигуранты дела нарушили положения гражданского, жилищного законодательства, не имели разрешительной документации на строительство ряда объектов, изначально вводили потерпевших в заблуждение, сообщая им заведомо ложную информацию о ходе строительства. Суд впоследствии пришел к выводу, что КТ «Социальная инициатива» являлась финансовой пирамидой.

Скандалом обернулась история банкротства крупного петербургского застройщика «ИВИ-93». Компания была основана в 1993 г. несколькими жителями г. Санкт-Петербурга. В 2007 г. у компании возникли некоторые финансовые трудности, а в 2008 году им был предъявлен иск о банкротстве от ОАО «Русские самоцветы». К концу 2008 г. исков от кредиторов набралось около сотни. Некоторые подозревали компанию в преднамеренном банкротстве. Процедура длилась 2 года, в это время все недостроенные дома были переданы другим строительным компаниям для окончания строительства. 31 января 2011 г. конкурсный управляющий «ИВИ-93» объявил, что активов у компании нет, соответственно, платить кредиторам нечем. Суд прекратил процедуру банкротства, а кредиторы заявили, что в результате ими не было получено ни рубля, а граждане остались в ожидании своих квартир. К 2014 г. строительство одного из самых известных объектов застройщика ЖК «Охта-Модерн» так и не было завершено, сегодня дольщики добиваются получения жилых помещений от новых застройщиков, которым было передано право окончания строительства объекта, однако безрезультатно.

Банкротство ЗАО «ПСФ «НОРД», занимавшегося строительством объекта по адресу г.о. Троицк, ул. Текстильщиков, Е-39, корп. 1, 2 и признанного банкротом решением Арбитражного суда Тамбовской области от 21 сентября 2005 года, повлекло денежные потери около 500 человек. По справочной информации пресс-службы Москомстройинвеста, строительство жилых домов по данному адресу было приостановлено в апреле 2004 года. Граждане занялись созданием ЖСК и приняли на себя обязанность достроить объект. Однако выяснилось, что договор аренды земельного участка не был оформлен. Поскольку процедура передачи объекта ЖСК предполагает дальнейшее финансирование строительства за счет средств дольщиков, необходимо, чтобы решение было коллективным, а значит, дольщикам нужно было разъяснить юридическую сторону данного вопроса. Для этого проводились многочисленные собрания. Однако итоговым решением по вопросу защиты и восстановления прав обманутых дольщиков стало заявление Москомстройинвеста о намерении сформировать реестр пострадавших соинвесторов объекта. Реестр действительно был сформирован, согласно которому граждане имеют возможность заявить требования о включении в него с учетом новых правил, установленных Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». 26 февраля 2014 г. Реестр по данному объекту был дополнен 101-ой позицией. Информации об удовлетворении заявленных дольщиками требований на сегодняшний день нет.

Как следует из вышеизложенного, застройщики признавались банкротами еще в начале 2000-х годов, а эффективных результатов проведения процедур банкротства в части восстановления прав обманутых дольщиков во многих случаях нет до сих пор.

Отношения по привлечению денежных средств граждан для участия в долевом строительстве многоквартирных домов развивались, а законодатель не спешил урегулировать их должным образом, тем самым препятствуя установлению единообразия правоприменительной деятельности, усугубляя непонимание граждан требуемых от них действий в сложившейся ситуации для защиты и восстановления своих нарушенных прав. Вышеперечисленные примеры дел о банкротстве застройщиков, возникавшие в период до внесения изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», рассматривались по общим правилам рассмотрения споров о банкротстве юридических лиц без учета специфики данной категории дел, что зачастую выражалось в необъективной оценке сложившейся ситуации, в ущемлении прав обманутых дольщиков и фактической неразрешенности дела. Основные процессуальные проблемы, возникавшие при рассмотрении дел о банкротстве застройщика в тот период, касались как раз «обманутых дольщиков». Граждане, внесшие денежные средства для строительства квартир, фактически, не были защищены государством, т.к. отсутствовал приоритет их прав по отношению к другим категориям кредиторов. Участники строительства шли в общей массе с остальными кредиторами, а значит и расчеты с ними производились в общем порядке. Направленность волеизъявления граждан при заключении договора с застройщиком очевидна – получение жилого помещения. Однако на тот момент реальная возможность получить квартиру отсутствовала, т.к. на общих основаниях предусмотрен только возврат денег после продажи имущества должника. Безусловно, такое игнорирование прав граждан со стороны государства не могло продолжаться долгое время. Все вышеперечисленные пробелы в праве естественным образом обусловили появление необходимости в разработке единого процессуального подхода к рассмотрению дел о банкротстве юридических лиц, осуществляющих строительство домов и заключавших договоры с гражданами о строительстве и передаче квартиры. Потребность в систематизации рассмотрения дел о банкротстве застройщика оформилась в законодательную инициативу и появление проекта закона вводившего в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» параграф, регулирующий вопросы банкротства специфической категории лиц – застройщиков. Проект закона был внесен 25 февраля 2010 г. в Государственную Думу РФ группой депутатов, включая Александра Хинштейна и Александра Когана.

Внесение таких серьезных изменений в действующее законодательство проходило в преддверии парламентских выборов 2011 г., что во многом послужило причиной максимальной социальной направленности принимаемого закона, особого внимания к установлению реальной возможности восстановления прав обманутых граждан. Законопроект был неоднозначно воспринят общественными массами, некоторые эксперты ожидали исключительно положительных результатов реформирования законодательства, а кто-то выступал ярым противников. Очевидно, что среди противников данного законопроекта были застройщики, права и свободы которых принимаемый акт значительно ограничивал. Однако изначальная добросовестность дольщиков, заключающих договор с застройщиками, заслуживает больше доверия, нежели добросовестность самого застройщика, что подтверждает необходимость установления дополнительных гарантий обеспечения их прав со стороны государства.

Федеральный закон от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» был принят 12.07.2011 г. и внес значительные изменения в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», дополнив главу IX новым параграфом «Банкротство застройщика». Вступил данный акт в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования, за исключением п. 1 ст. 1, вступающего в силу с 1 января 2012 года. Публикация в «Российской газете» датируется 15.07.2011 г., соответственно, закон вступил в силу 15.08.2011 г.

Необходимо отметить, что ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с учетом внесенных изменений применяется в следующих случаях:

— при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Федерального закона № 210-ФЗ;

— при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу Федерального закона № 210-ФЗ, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

Анализ введенных изменений, на наш взгляд, дает основание говорить о положительных результатах проведенной реформы законодательства о банкротстве. Безусловно, и введенные положения нуждаются в доработке, т.к. по прошествии почти 4-х лет определились некоторые спорные или вовсе оставшиеся неурегулированными вопросы, однако в целом динамика развития законодательства в данной сфере положительная. Параграф 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» способствовал появлению процессуальной определенности при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков, запустил процесс установления единообразия в судебной практике по данному вопросу. Наиболее важным результатом принятия поправок стало выделение граждан-участников строительства в особую приоритетную категорию кредиторов с особыми правами. В частности, выделение их из группы иных кредиторов определило для них третью позицию в очереди по удовлетворению требований кредиторов. Кроме того, теперь участники строительства имеют возможность самостоятельно достроить объект строительства, объединившись в организацию (жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья).

Литература и источники

Приказ Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» // ИПС Консультант Плюс
А.А. Яковлев. Экономические проблемы регионов и отраслевых комплексов. Проблемы современной экономики, № 2 (34). 2010 г.
А. Савин. Точка зрения: банкрот все равно заплатит. Ведомости, 12.04.2010, № 64 (2582).

Задайте вопрос юристу

Ваше сообщение отправлено! В ближайшее время мы с Вами свяжемся
Проверьте правильность заполнения формы!