От размеров кадастровой стоимости зависят затраты на содержание недвижимости (в т.ч. налоги, арендные платежи), снижение ее даст существенную экономию. Если собственник считает, что кадастровая стоимость, установленная властями, завышена, и не готов к налоговым переплатам, то необходимо оспорить этот показатель и вернуть уже излишне внесенное в бюджет. Если не предпринимать никаких шагов, то по умолчанию будет считаться, что собственник, не оспоривший кадастровую стоимость, согласен с ней.
Анализ и оценка перспектив
Каждая ситуация требует предварительной оценки. Причины завышения кадастровой стоимости могут быть различны:
• ошибки в расчетах;
• снижение рыночной стоимости объекта недвижимости;
• при расчете не учтены важные, ключевые характеристики.
Основаниями для оспаривания кадастровой стоимости могут быть:
• существенная разница между стоимостью рыночной и данными, содержащимися в ЕГРН;
• несоответствие действительности информации об объекте.
Нередко ошибаются оценщики, не учитывая «ценообразующие» факторы, например, состояние недвижимости, его расположение, например, в пределах особо охраняемой территории, использование при первичных расчетах некорректных сведений.
Казалось бы, все просто: достаточно получить из Реестра сведения о текущей оценке, отчеты о стоимости — и успех гарантирован.
На практике неучет малейших нюансов может привести к проигрышу.
Например, очевидно, что оценщик использовал неполные или недостоверные сведения, т.е. есть основания для снижения кадастровой стоимости путем установления реальной рыночной. Однако если после установления кадастровой стоимости рыночная уменьшилась, то не стоит и пытаться оспаривать кадастровую – не получится. А неудача в суде сводит на нет возможность снижения кадастровой стоимости на срок от двух до пяти лет (в зависимости от периодичности переоценок в регионе).
Комплексное сопровождение процедуры снижения кадастровой оценки
Теоретически добиться снижения завышенной кадастровой оценки можно, обратившись в комиссию Росреестра. Спецкомиссия, рассматривающая претензии к кадастровой оценке, имеется в каждом регионе.
Алгоритм рассмотрения сводится к тому, чтобы составить заявление, приложить необходимую документацию (в т.ч. отчет об оценке), подать его и ждать результатов рассмотрения, о которых будут проинформированы заявитель и местные власти (муниципалитет).
Этот способ имеет некоторые преимущества:
• сокращенные сроки рассмотрения дела (не более месяца);
• не оплачивается госпошлина;
• нет нужды тратиться на судебную экспертизу,
но на самом деле «работает» лишь одно преимущество: возможность судебного обжалования полученных результатов. В большинстве случаев желаемого результата – снижения кадастровой оценки, – добиться не удается. Однако досудебный порядок, - т.е. обращение в комиссию, - необязателен лишь для граждан, в том числе ИП. Причем если заявление комиссия не приняла (скажем, из-за того, что не представлены необходимые документы), то считается, что досудебного урегулирования не было.
Судебная процедура оспаривания кадастровой стоимости имеет множество нюансов, поскольку оспаривание кадастровой стоимости подчиняется особым правилам, установленным КАС РФ.
Так, формально можно предъявить любое требование, направленное на снижение кадастровой стоимости, но, согласно разъяснениям ВС РФ, нельзя одновременно предъявлять требования «обо всем»: о пересмотре обязательных платежей (налоги, арендная плата), признание недействующим акте и т.п. (см. Постановление ВС РФ от 30.06.15 № 28). Важно не ошибиться с правилами подсудности, т.е. с судом, в который направлять заявление, и с тем, кто конкретно может обратиться в суд (так, немногие знают, но потребовать пересмотра результатов кадастровой оценки вправе и бывший собственник объекта, и сособственники, соарендаторы и т.п.). Немаловажен вопрос о и сроке исковой давности – некоторые ошибочно полагают, что он составляет три года, хотя на самом деле возможны варианты – от трех месяцев до пяти лет. Есть особенности формирования пакета документов, прилагаемых к заявлению: для частных лиц и для юридических он различается.
Помните и о том, что вы как заявитель должны доказать обстоятельства, на которые ссылаетесь, например:
• то, что при определении стоимости использованы недостоверные сведения;
• корректную рыночную стоимость,
причем суд может усомниться в обоснованности представленного вами отчета об оценке, назначить экспертизу, вызвать дополнительных свидетелей и т.п.
Вывод очевиден: самостоятельное обращение в суд не гарантирует 100%-го снижения кадастровой стоимости. Необходима тщательная проработка правовой позиции и грамотное ведение процесса. Наш многолетний опыт судебных дел такого рода позволяет гарантировать положительный результат.
ВНИМАНИЕ: затраты на квалифицированную юридическую помощь подлежат взысканию с проигравшего (гл. 7 ГПК, гл. 10 КАС РФ).
Внесение изменений в ЕГРН
Суд признал кадастровую оценку завышенной – отлично. Правда, не исключено, что Росреестр попытается оспорить сделанные выводы, но предположим, что прошел месяц с даты вынесения решения и оно вступило в законную силу. Теперь необходимо подать его в Росреестр с тем, чтобы были внесены изменения в ЕГРН. Относительно того, как решать проблемы на этом этапе, можно почитать тут https://delovoydom.ru/nedvizhimost-zemlya-stroitelstvo/ , отметим лишь следующий момент. Росреестр должен внести поправки в ЕГРН не позднее 10 рабочих дней с даты поступления от вас заявления и судебного решения. Однако публичная кадастровая карта еще долго будет отражать «вчерашний день», т.е. старую стоимость, со ссылкой на необходимость «технического обновления». И не исключено, что эта накладка будет использована для предъявления претензий другими контролерами, например, налоговиками.
Возможность возврата налога
Если будет установлено, что уже уплачен налог на недвижимое имущество исходя из завышенной кадастровой стоимости, то есть все основания потребовать зачета или возврата налоговых платежей – не позднее трех лет со дня уплаты и лишь за три года, которые предшествуют дате направления уведомления с результатами перерасчета. К сожалению, и на этом этапе налогоплательщики сталкиваются с противодействием или отказами под надуманными предлогами, поэтому квалифицированная правовая поддержка будет актуальна и в этой сфере.
Ознакомиться с услугами, которые предоставляет ЮК «Деловой Дом» в данном направлении можно на странице: https://delovoydom.ru/nedvizhimost-zemlya-stroitelstvo/. Наши юристы готовы ответить на все интересующие вопросы.