Особенности привлечения нового застройщика в делах о банкротстве застройщика.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Значимость данного акта в условиях осложненной экономической ситуации в стране в целом не вызывает сомнений и неоднократно обсуждалась в правовом сообществе. Принятие специальных норм позволило участникам строительства заявить имеющиеся у них требования к застройщику в одной из двух форм на их усмотрение: либо в виде требования денежного характера, либо в виде требования о передаче жилого помещения. Удовлетворение заявленных участниками строительства требований до недавних пор осуществлялось либо путем передачи жилого помещения, либо путем денежных выплат, либо путем передачи объекта незавершенного строительства. Однако введение в отношении застройщика процедуры банкротства свидетельствует об отсутствии у него собственных средств для окончания строительства, что в большинстве случаев исключает возможность погашения требований участников строительства путем передачи жилых помещений. Дольщикам, оказавшимся в ситуации, при которой объект строительства далек от завершения, получение квартиры на практике представляется возможным только путем создания ЖСК и окончания строительства за свой счет.

Привлечение нового застройщика для окончания строительства многоквартирного дома было затруднительно как с экономической точки зрения, так и с процессуальной, поскольку порядок такого привлечения законодательством о банкротстве застройщика специально предусмотрен не был. Наиболее подходящим инструментом для переоформления прав на нового застройщика, пожалуй, выступало лишь заключение мирового соглашения. В судебной практике такие случаи имеются, хотя достаточно редки.

Например, Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.06.2012 по делу N А45-23860/2009 о банкротстве ООО "Новая Альтернатива" было утверждено мировое соглашение о передаче ООО НСК "Авантаж" функции застройщика в счет исполнения им обязательств за должника перед конкурсными кредиторами и участниками строительства, а также в целях организации и продолжения строительства объектов капитального строительства жилого комплекса МЖСК "У озера".

Практика показала, что применение данного инструмента может вызывать некоторые трудности, связанные как с заключением мирового соглашения, так и с его исполнением, поскольку его реализация зависит от волеизъявления должника, который, очевидно, не стремится покинуть проект на невыгодных условиях. Имели место случаи выкупа новым застройщиком требований граждан-дольщиков к застройщику-банкроту в отношении спорного жилого дома в объеме, предусмотренном судебными решениями, с целью последующего заключения с ними договоров долевого участия для продолжения строительства этого дома*.

Однако такие случаи были достаточно редкими, и существовала объективная необходимость в законодательном закреплении реально действующего механизма, который бы позволял участникам строительства получить в конечном итоге именно жилые помещения, на которые и было направлено их первоначальное волеизъявление.

Данный пробел законодательства был устранен путем принятия Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ-391), статья 12 которого внесла некоторые изменения в Закон о банкротстве, в том числе касающиеся возможности привлечения нового застройщика к завершению строительства объекта. Процесс принятия ФЗ-391 представляется крайне спешным, поскольку законопроект в итоговой редакции появился ко второму чтению в Государственной Думе РФ, которое произошло 22.12.2015 г., а уже 23.12.2015 г. законопроект был принят в окончательной редакции. На первом чтении проект данного акта умещался на 6 страницах и не содержал новых принятых изменений Закона о банкротстве, о которых идет речь в данной статье*. Ко второму чтению соответствующие положения были внесены* и остались практически неизменными в окончательной редакции. 25 декабря 2015 г. ФЗ-391 был одобрен Советом Федерации РФ, а 29.12.2015 г. подписан Президентом РФ. В тот же день закон вступил в силу, поскольку в соответствии со ст. 23 ФЗ-391 вступает в силу со дня официального опубликования, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки*.

В содержательном отношении принятого законодательного акта следует сказать, что ФЗ-391, помимо других положений, ввел в Закон о банкротстве статьи 201.15-1 и 201.15-2, которые закрепили институт привлечения нового застройщика. В СМИ неоднократно выражалось мнение, что спешность в принятии поправок обусловлена громкими банкротствами крупных застройщиков, например, СУ-155. Для быстрого и эффективного разрешения таких дел и была предоставлена законодательная возможность «отстранения» в судебном порядке разорившихся застройщиков с объекта строительства. По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, такие нововведения позволят создать дополнительные рычаги для защиты прав граждан, если застройщик уйдет в процедуру банкротства, в частности, такой механизм будет применен для завершения строительства проблемных объектов компании АО «СУ-155», в отношении которой на федеральном уровне было принято решение о санации*.

Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику, который в таком случае является приобретателем. Фактически это замена должника в обязательстве. Согласно общим положениям гражданского права, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным*. Кредитор должен быть уведомлен о переводе долга и вправе требовать от первоначального должника прекращения или досрочного исполнения застройщиком своих обязательств. Примечательно, что данные правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с переходом имущества и обязательств от одного застройщика к другому, о чем прямо сказано в Законе о банкротстве*. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений*. В понятие имущества застройщика входят объекты незавершенного строительства и, соответственно, земельные участки (или права на них) для их размещения. Обязательства застройщика составляют не исполненные им обязанности по передаче жилых помещений участникам строительства.

В новой редакции Закона о банкротстве установлены определенные требования к новому застройщику, однако они вступят в силу лишь 1 января 2017 года*. С названной даты приобретателем (новым застройщиком) сможет стать только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»*.

Передача имущества новому застройщику по закону осуществляется при соблюдении ряда условий, которые частично совпадают с предусмотренными для удовлетворения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства. Отметим некоторые ключевые моменты:

1. Объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности в отличие от земельного участка. Он может принадлежать застройщику либо на праве собственности, либо на ином имущественном праве. При этом согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

2. Поскольку к приобретателю переходят обязательства застройщика только перед участниками строительства, то погашение текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди остается обязанностью застройщика. Соответственно, оставшихся у застройщика средств должно быть достаточно для осуществления данных мероприятий. При недостаточности средств участники строительства и (или) третьи лица вправе внести на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью оставшегося у застройщика имущества, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

3. Жилых помещений в объекте, завершать строительство которого будет приобретатель, должно быть достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов. Если помещений недостаточно, однако отдельные участники строительства отказались от получения жилых помещений и это урегулировало ситуацию, такое положение дел также считается соблюдением условий передачи имущества приобретателю.

4. В реестре требований кредиторов не должно содержаться требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Если такие требования имеются и кредиторы согласились на передачу имущества застройщика, это является допустимой ситуацией. Для погашения требований указанных кредиторов также могут быть внесены денежные средства на депозитный счет арбитражного суда участниками строительства и (или) третьими лицами.

Одновременное соблюдение вышеуказанных условий делает возможной передачу имущества и обязательств новому застройщику. Порядок самой передачи можно условно разделить на три этапа: подготовительный (подача заявления), промежуточный и непосредственно передача.

Подготовительный этап представляет собой подачу новым застройщиком заявления о намерении приобрести имущество и обязательства должника. Требования к подаваемому приобретателем заявлению четко прописаны в новых статьях Закона о банкротстве. Выразить свое намерение приобрести имущество застройщика и исполнить его обязательства перед участниками строительства новый застройщик может на этапах финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства. Заявление о намерении подается одновременно трем субъектам:

— в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;

— арбитражному управляющему;

— в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

На сегодняшний день новому застройщику достаточно подтвердить свою платежеспособность и возможность финансирования завершения строительства. С 1 января 2017 года, т.е. с момента вступления в силу положений, закрепляющих требования к приобретателю, к заявлению также необходимо будет прилагать подтверждение соответствия требованиям.

Конечным органом, который будет принимать решение о передаче имущества новому застройщику, является арбитражный суд. Иные участники данной подготовительной процедуры участвуют в ней посредством предоставления в арбитражный суд дополнительных документов. Так, арбитражный управляющий готовит:

— расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, проведенный на дату направления заявления в суд;

— сведения о соотношении стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства. Стоимость передаваемого имущества может не совпадать с совокупным размером имеющихся к застройщику требований со стороны участников строительства. В случае, если стоимость имущества больше, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере превышения. В случае, если стоимость имущества меньше, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов.

Исполнительный орган государственной власти со своей стороны должен представить в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика будущему приобретателю. В случае установления невозможности передачи этот документ является определяющим для суда и в передаче будет отказано.

В соответствии с законом для подготовки и представления в суд указанных выше документов субъектам, участвующим в процедуре перехода имущества и обязательств к новому застройщику отведен 10-дневный срок.

Итоговое решение суда оформляется определением об удовлетворении заявления о намерении либо об отказе в удовлетворении заявления о намерении. Если заявление удовлетворено, то в нем, помимо общих сведений о новом застройщике и переданном имуществе, обязательно должна содержаться информация об обязательных для приобретателя денежных перечислениях и сроках их осуществления, либо о размере его требований, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, если такая ситуация имеет место быть. Определением арбитражного суда предварительный этап завершается либо завершается процедура вовсе в зависимости от содержания судебного акта и мнения судьи.

Если суд удовлетворил заявление нового застройщика, то осуществляется переход к условно выделяемому промежуточному этапу, который предполагает осуществление приобретателем всех необходимых платежей. Выделение данного этапа обусловлено его значимостью, поскольку именно факт оплаты является основанием для продолжения процедуры передачи и перехода к этапу непосредственной передачи имущества и обязательств.

В заключительном этапе – непосредственно передаче – новый застройщик участия не принимает. Основными субъектами, осуществляющими действия по передаче имущества и обязательств, выступают арбитражный суд и арбитражный управляющий. В 10-дневный срок с момента осуществления новым застройщиком необходимых денежных расчетов арбитражный управляющий направляет в арбитражный суд ходатайство о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю. Арбитражному суду законодателем отведено 3 дня для вынесения определения о передаче имущества и обязательств. Данный акт, помимо общих сведений о новом застройщике и передаваемом имуществе, включает в себя также информацию об осуществленных приобретателем платежах, о соблюдении им условий Закона о банкротстве, о переходе к нему прав требования по подключению объекта незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Переход обязательств и имущества к новому застройщику порождает ряд правовых последствий, а именно:

1. Требования участников строительства исключаются из реестра. Основанием для исключения служит судебный акт о передаче имущества и обязательств. Непогашенные требования участников строительства удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

2. Между застройщиком и приобретателем заключается договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика. Сама передача осуществляется по передаточному акту, день подписания которого считается днем перехода к новому застройщику обязательств перед участниками строительства.

3. Производится государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Сведения о замене застройщика в обязательном порядке должны быть доведены до всеобщего сведения. Публикацию указанной информации осуществляет арбитражный управляющий в срок, не превышающий 3-х дней с момента государственной регистрации перехода прав, посредством включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве информации о первоначальном и новом застройщике, а также информации о переданном имуществе (объекте незавершенного строительства и земельном участке).

Рассмотренные нововведения в Закон о банкротстве, безусловно, представляются необходимыми и своевременными. Поскольку новые положения еще не апробированы на практике, суды и новые застройщики с большой вероятностью столкнутся со множеством сложностей в правоприменительной деятельности, по результатам которой будут определены недостатки и достоинства принятых поправок.

Уже сейчас можно сделать некоторые замечания, вытекающие из содержания закона и порожденные, возможно, поспешностью его принятия. Например, неясно, какие выгоды от участия в проекте по завершению строительства того или иного объекта получит новый застройщик. Фактически, в законе подробно описана стандартная процедура перевода долга, с помощью которой участники строительства как приоритетная категория кредиторов оказываются в более защищенном положении. Для нового застройщика не предусмотрено никаких дисконтов или скидок за принятие на себя обязательств застройщика-должника. На наш взгляд, эффективность введенной процедуры и интерес к ней можно значительно увеличить за счет закрепления в законе возможности уменьшения стоимости прав на объект незавершенного строительства застройщика-банкрота на 10-20% при передаче новому застройщику. Кроме того, полагаем, требует уточнения и детализации порядок заключения договора между первоначальным и новым застройщиками. Отсутствие в законе указания на то, что должник безусловно передает все свои права на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также санкций за отказ от подписания договора может породить злоупотребление правом со стороны первоначальных застройщиков. Отдельного внимания требует разработка вопроса об ответственности за неисполнение законодательных положений, поскольку применение штрафных санкций к находящемуся в состоянии банкротства застройщику является неэффективной мерой. Как видим, отсутствие подробных обсуждений в комиссиях и правовом сообществе отразилось на конечном варианте принятых поправок.

Вместе с тем резюмируя, хочется отметить, что в целом инициатива по модернизации законодательства о банкротстве застройщика в данном направлении представляется весьма позитивной и своевременной.