Тенденции правового развития долевого строительства

Общественные отношения, складывающиеся в сфере долевого строительства, продолжают оставаться одними из самых проблемных в правовой системе России. Правовое сообщество принимает активное участие в обсуждении и разработке поправок действующего законодательства, часть из которых вступила в законную силу с 1 января 2017 года. Актуальность вопросов, связанных с долевым строительством, обусловлена, прежде всего, волнообразным ростом банкротств в строительной сфере за последние несколько лет. Федеральные власти, практикующие юристы и ученые пытаются сообща решить проблему существования «обманутых дольщиков» или хотя бы воспрепятствовать стремительному росту их числа. На февральском совещании с членами Правительства РФ глава государства Владимир Путин назвал вопрос о долевом строительстве очень чувствительным и болезненным для граждан и отметил, что проблемы и обоснованные нарекания связаны с тем, что государство недостаточно последовательно осуществляло контроль за этой сферой деятельности*. В связи с этим законодательство о долевом строительстве сегодня претерпевает масштабные изменения, обзору важнейших из которых посвящена настоящая статья.

Как известно, регулирование отношений по участию граждан в долевом строительстве осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

Появление данного законодательного акта было обусловлено необходимостью оперативного разрешения жилищной проблемы, разработкой новых гражданско-правовых инструментов удовлетворения потребностей в жилье. Во исполнение Закона о долевом строительстве был принят ряд подзаконных нормативных правовых актов, сложилась правоприменительная практика. Безусловно, следует отметить, что проблемы, выявляемые в процессе правоприменения, учитываются законодателями и находят свое отражение в разрабатываемых поправках к действующим правовым актам. Тем не менее существующие на сегодняшний день в России механизмы не обеспечивают главной задачи – гарантированного завершения строительства объекта долевого строительства.

Осуществляемые масштабные изменения законодательства о долевом строительстве призваны, прежде всего, решить названную проблему. Их действие связывается с принятием Федеральных законов от 3 июля 2016 № 304-ФЗ, № 361-ФЗ, вступающих в силу в 2017 году.

Внесенные названными актами изменения законодательства о долевом строительстве можно условно разделить на четыре направления:

1. Ужесточение требований к застройщику.

2. Обеспечение информационной открытости.

3. Закрепление альтернативного способа привлечения средств граждан.

4. Создание компенсационного фонда жилищного строительства и формирование иных дополнительных гарантии прав дольщиков.

Наиболее обсуждаемыми в средствах массовой информации и в профессиональном сообществе стали поправки, составляющие первый выделенный нами блок, то есть ужесточающие требования к застройщикам. Можно сказать, что данная инициатива во многом исходила от подмосковных властей, поскольку ситуация с участием граждан в долевом строительстве в данном регионе вызывала наибольшие опасения. Губернатор области неоднократно высказывался о том, что многие компании «собирают деньги с дольщиков, не имея ни гроша за душой»*. Говоря так, Андрей Воробьев имел в виду 90% застройщиков, возводящих объекты на территории Московской области. Очевидно, что при такой статистике ожидать лояльности законодателя было бы слишком опрометчиво. И, действительно, требования к финансовой устойчивости застройщиков после модернизации законодательства возросли. Правда, часть поправок еще не вступила в законную силу: момент их введения в действие обозначен июлем 2017 года. К введенным повышенным требованиям финансовой устойчивости застройщиков относится в частности требование о размере уставного капитала, который по закону должен варьироваться от 2,5 млн. до 1,5 млрд. руб. Градация зависит от максимальной площади всех объектов долевого строительства самого застройщика и связанных с ним юридических лиц*.

Оценка данной новеллы в правовом сообществе неоднозначная. Из практики известно, что распространены ситуации, когда уставный капитал строительных компаний, привлекающих средства граждан, не превышает 50 тысяч рублей. Безусловно, такие компании являются мелкими и их участие в правоотношениях по долевому строительству сомнительно. Очевидно, что в связи с названными новеллами законодательства следует ожидать резкого сокращения числа строительных организаций, возможно, такое сокращение произойдет в том числе и за счет поглощения крупными компаниями более мелких. Такие события неизбежно отразятся на конкуренции рынка долевого строительства: бороться за клиента между собой будут считанные, хоть и достаточно крупные, представители отрасли.

Необходимо отметить, что новой редакцией Закона о долевом строительстве все же предусмотрен способ соблюдения законодательства с одновременным продолжением деятельности для мелкого и среднего бизнеса. Обойти требование о размере уставного капитала можно, заключив договоры поручительства с одним или несколькими юридическими лицами, отвечающими требованиям, выдвигаемым к застройщику. Такой договор подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве*.

Полагаем, что принудительное обеспечение обязательств строительных компаний, находящихся «в зоне риска» - действительно, нужный и рациональный ход законодателя. В частности, данная норма должна положительно сказаться на практике взыскания с компаний обязательных платежей.

Среди иных дополнительных требований к застройщику, нашедших отражение в положениях Закона о долевом строительстве и уже вступивших в законную силу, можно перечислить следующие:

— отсутствие введенных в отношении застройщика процедур ликвидации, банкротства;

— отсутствие решения о приостановлении деятельности;

— отсутствие сведений о юридическом лице в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка и т.п.;

— отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в размере, превышающем 25% балансовой стоимости активов застройщика по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период;

— отсутствие судимости за экономические преступления у руководителя юридического лица и главного бухгалтера.

Названные поправки вряд ли можно охарактеризовать как неожиданные. Они не оказали значительного влияния на состояние строительной отрасли и не вызвали массовых дискуссий, поскольку являются лишь законодательным закреплением вполне очевидных, базовых требований к надежности строительной организации.

К числу нововведений законодательства о долевом строительстве относится также включение в нормативные акты положений об информационной открытости деятельности строительной организации - это второй блок поправок, выделенный нами в начале данной статьи. Так, посредством введения в Закон о долевом строительстве статьи 3.1 «Раскрытие информации застройщиком» законодательно оформлены требования к содержанию официального сайта компании, привлекающей денежные средства граждан для финансирования строительства. На сегодняшний день на таком сайте застройщика должна быть доступна следующая информация:

— разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства;

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

— разрешение на строительство;

— заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы необходимо;

— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

— проектная декларация;

— заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства;

— проект договора участия в долевом строительстве;

— выбранные способы обеспечения обязательств;

— договор поручительства (при наличии);

— фотографии строящихся объектов (которые подлежат ежемесячному обновлению).

Перечисленные сведения размещаются в отношении каждого строящегося объекта в течение 5 дней с момента получения заключения уполномоченного органа субъекта Российской Федерации. При этом права на доменное имя сайта застройщика должны принадлежать самому застройщику либо его поручителю. Доменное имя предоставляется застройщику по договору, по которому он получает право администрирования (управления) доменом. Оно может быть предоставлено или прекращено как услуга регистратора.

Данное нововведение, безусловно, носит положительный характер. Несмотря на то, что до сведения граждан постоянно доводится информация о необходимости ознакомления с документацией застройщика, многие дольщики игнорируют данную процедуру. Как правило, это обусловлено банальным непониманием гражданами, не обладающими специальными познаниями в области юриспруденции, содержания представленных документов. В связи с закреплением положений об информационной открытости значительно упроститься проведение правовой экспертизы документации застройщика.

К блоку поправок, касающихся информационной открытости деятельности застройщиков, также следует отнести создание Единого реестра застройщиков. В него планируется включить сведения обо всех строительных организациях, осуществляющих деятельность в рамках закона. Пока реализация данного нововведения отложена, поскольку вступление в силу данной нормы состоится 1 июля 2017 года.

К третьему блоку внесенных в законодательство о долевом строительстве изменений относится закрепление альтернативного способа привлечения средств граждан. Речь идет о возможности применения в отношениях по долевому строительству эскроу-счетов. Минстрой сообщил, что больших ожиданий в отношении данного нововведения не имеется, включение такой возможности в законодательство лишь апробирование такого способа привлечения средств граждан. Рост популярности использования эксроу-счетов, вероятно, станет активным в ближайшие пять-десять лет. Кратко механизм действия описываемого способа можно изложить следующим образом:

1. На первом этапе банк заключает с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования средств, поступивших от дольщиков.

2. В последующем на счет поступают денежные средства, на которые начисляются проценты, соответствующие условиям договора.

3. Только после завершения строительства, застройщик получает денежные средства.

Целью введения в отношения по долевому строительству данного механизма является снятие рисков срыва сроков строительства и рисков банкротства застройщика. Однако наше отношение к нему скорее скептическое, как и в правовом сообществе в целом. Например, Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко отмечает, что использование эскроу-счетов приведет к росту цен на недвижимость*. Безусловно, включение в цепочку правоотношений дольщик—застройщик еще одного элемента – банка – не может не привести к дополнительным затратам, в итоге эффективность данного нововведения с точки зрения дольщиков оценивается как крайне низкая. Полагаем, что неэффективность данного механизма проявится очень быстро.

Перейдем к анализу четвертого блока поправок, суть которых заключается в формировании дополнительных гарантий прав дольщиков. Хотя реформирование законодательства о долевом строительстве в принципе всегда направлено на стабилизацию отношений по долевому строительству путем установления дополнительных гарантий прав дольщиков, ряд из вновь введенных в правовые акты кажутся наиболее значимыми и требуют отдельного рассмотрения. Так, большой общественный резонанс получила информация о создании компенсационного фонда жилищного строительства. Следует сразу отметить, что больших надежд на создаваемый институт в правовом сообществе не возлагается в связи с неудачной реализацией некогда введенного института страхования гражданской ответственности застройщика.

Мысль о создании государственного фонда в сфере жилищного строительства была озвучена 17 мая 2016 года на заседании Госсовета по строительству. Президент Российской Федерации одобрил высказанную инициативу и поручил Правительству Российской Федерации провести ряд мероприятий по обеспечению создания и функционирования данного института.

Создание компенсационного фонда – новый подход, который ранее не использовался в сфере долевого строительства. Накалившаяся обстановка в обществе предопределила социальную направленность инициативы. Страхование, введенное в 2014 году, показало свою неэффективность, а потому нормы о его обязательности перестанут действовать с началом полноценного функционирования нового института. Важно, что, поскольку фонд начал свою работу только с нынешнего года, то действие изменений будет распространяться на тех граждан, которые заключили договоры участия в долевом строительстве после вступления в законную силу правовых актов, обеспечивающих полноценное функционирование нового института. Если же хотя бы один договор участия в долевом строительстве продан и застрахован в какой-либо страховой компании до названного момента, то тогда этот объект недвижимости и дальнейшие договоры участия в долевом строительстве, заключаемые в отношении него, подлежат страхованию в этой же страховой компании.

Формирование денежной базы фонда будет осуществляться за счет отчислений застройщиков, которые составят 1% от цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. Уплата взносов будет производится до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Эта процедура предложена Правительством Российской Федерации во внесенном в Государственную Думу 1 апреля 2017 года законопроекте № 139186-7. Власти не отрицают, что ставка может быть снижена для застройщиков, зарекомендовавших себя в качестве надежных. В начале весны нынешнего года глава Минстроя Михаил Мень сообщил, что ведомство занимается разработкой критериев надежности застройщиков, от которых и будет зависеть конечный размер отчислений*. Данный факт подтверждается отражением в указанном выше законопроекте правовой нормы, в соответствии с которой методика расчета взносов в фонд должна предусматривать величину базовой ставки, которая повышается в зависимости от определяемой способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства. По общим расчетам ожидается поступление в фонд около 30-35 млрд руб. в год. Кроме того, уже известно, что управлять деятельностью новой структуры будет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а должность гендиректора занял Александр Плутник, который и возглавляет АИЖК. Объясняется такое решение возможностью проведения эффективных контролирующих действий.

Создаваемый компенсационный фонд будет не только заниматься агрегацией и перераспределением денежных средств, но и получит функции арбитражного управляющего в случае возникновения ситуации банкротства застройщика. Более того, из привычных процедур банкротства исчезнут стадии наблюдения и финансового оздоровления, то есть признание строительной организации банкротом будет осуществляться в рамках одной процедуры – конкурсного производства. Следует сказать, что разговоры о наделении фонда данными полномочиями велись с ноября 2016 года, когда заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин озвучил тенденции реформирования подхода к процедуре банкротства застройщика на Urban Space-2016. Власти ожидают, что минование стадии наблюдения повысит эффективность процедуры банкротства застройщика в целом: сокращение сроков ее проведения должно способствовать сохранению активов застройщика и ускорению погашения требований участников строительства.

Однако внесение таких поправок в действующее законодательство фактически означает лишение застройщиков шанса на восстановление платежеспособности. Случаи достраивания дома силами строительной компании в рамках наблюдения действительно редки, но они есть. Что касается дольщиков, то для них данная реформа только с одной стороны носит положительный окрас. Опасность кроется в том, что при проведении торгов дольщики могут легко лишиться своего объекта, если не окажут необходимое финансовое содействие достраиванию дома. Что касается расширения полномочий компенсационного фонда и вовлечения его в процедуру банкротства застройщиков в качестве арбитражного управляющего, данная идея представляется разумной. На практике многие арбитражные управляющие не имеют тех точечных, специфических знаний, которые необходимы при ведении банкротства застройщика. Поскольку процедура банкротства строительных компаний осложняется большим количеством кредиторов, различием их статуса, то надежнее передать ее проведение опытным специалистам.

Резюмируя нововведения, касающиеся создания компенсационного фонда жилищного строительства, следует сказать, что несмотря на всеобщую настороженность, наше отношение к формированию фонда скорее положительное. Яркая социальная направленность инициативы уже вызывает одобрение, тем более, что ситуация в сфере долевого строительства для граждан продолжает оставаться тяжелой. Безусловно, главное в этом вопросе – работоспособность механизма. Если гражданам действительно будет удаваться вернуть вложенные деньги при признании застройщика банкротом, эффективность реформы не вызовет никаких сомнений. На фоне неудавшегося страхования ответственности данное мероприятие выглядит более перспективно.

Кратко перечислим иные нововведения, которые также направлены на установление дополнительных гарантий прав дольщиков. Обновленным законодательством расширен перечень объектов, на которые распространяется действие законодательства о долевом строительстве. Так, в него с 1 января 2017 включены жилые дома блокированной застройки, состоящие из трех или более блоков. Данное нововведение вполне соответствует меняющейся в последнее время судебной практике. Ранее Высший Арбитражный Суд Российской Федерации выразил мнение, что строительная организация, занимающаяся возведением таунхаусов не может быть признана застройщиком, а значит, в отношении её банкротства не могут применяться специальные правила о банкротстве застройщика*. Однако в громком деле о банкротстве ООО «Сабидом-Инвест» суд встал на защиту прав дольщиков и применил специальные правила о банкротстве застройщиков в отношении названной строительной организации, несмотря на то, что она занималась возведением домов блокированной застройки*. Таким образом, правоприменительная практика побудила законодателя внести соответствующие изменения в законодательство о долевом строительстве, дабы адаптировать его к изменяющимся жизненным реалиям.

Важным изменением для дольщиков стал также факт законодательного закрепления в части 3 статьи 5 обновленного Закона о долевом строительстве указания на то, что уплата цены договора производится только после государственной регистрации договора. Ранее данное заключение следовало из общих положений гражданского права, но ввиду его отсутствия в Законе о долевом строительстве граждане по незнанию вносили средства в момент подписания договора, что зачастую оборачивалось большими неприятностями впоследствии.

Также в обновленной редакции Закона о долевом строительстве указано, что с 1 января 2017 года при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас применяется понижающий коэффициент, установленный подзаконным актом. Самостоятельное определение застройщиками понижающих коэффициентов приводило к расхождению между оплачиваемой и фактической приведенными площадями. Нововведение, безусловно, устранит данные пробел законодательства и выступит дополнительной гарантией прав участников долевого строительства.

Что немаловажно для дольщиков, положения статьи 7 Закона о долевом строительстве значительно расширены в части, касающейся гарантий качества объекта долевого строительства. В частности, при выявлении недостатков дольщик должен согласовать с застройщиком срок их устранения. При этом за бездействие застройщика в данном случае установлена ответственность в форме неустойки, размер которой составляет 1% от стоимости за каждый день просрочки, о чем свидетельствуют положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», к которому отсылает норма Закона о долевом строительстве.

Рассмотренные новеллы законодательства в целом направлены исключительно на защиту прав дольщиков и воспринимаются не самым положительным образом со стороны представителей строительных организаций, однако необходимо отметить, что проведенная реформа имеет ряд положительных моментов и для застройщиков.

Во-первых, в частью 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве теперь предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. Данная норма призвана пресечь распространившиеся среди дольщиков случаи злоупотребления правом. Во-вторых, застройщикам предоставлена возможность использовать полученные от дольщиков средства для строительства социально значимых объектов (школы, детские сады), а также инженерно-технических сооружений и прочее. Раньше средства граждан могли направляться только на строительство жилых метров.

Рассмотренные поправки стали весьма внушительным изменением в регулировании правоотношений по поводу участия в долевом строительстве. Намерение властей поддерживать и развивать данную сферу прослеживается достаточно четко. Оперативное реагирование на социальную напряженность в обществе, конечно, вводит для застройщиков дополнительные трудности. Но необходимость прекратить рост числа обманутых дольщиков и банкротств в строительной сфере имеет куда большее значение для общества в целом.