Стремясь увеличить площадь помещения, бизнесмены нередко просто пристраивают недостающие квадратные метры, не задумываясь о том, что такого рода самоволие может повлечь за собой дополнительные затраты времени и денег. Выявив несогласованную реконструкцию, собственник объекта – Правительство Москвы в лице уполномоченного органа (Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости), - потребует снести ее за свой счет, благоустроить место прежней постройки и т.п.
Как понять: это еще пристройка или уже отдельно стоящее здание? Это довольно просто: если сооружение затрагивает конструкции здания существующего, то это пристройка. Если связи нет – то это отдельно стоящее здание.
Всегда ли пристройка считается реконструкцией? Да, поскольку, как сказано выше, пристройка затрагивает конструкции уже существующего здания, к которым пристраивается (см. ст. 1 ГК РФ).
Почему так важно учитывать характер пристройки - капитальный он или некапитальный? Значение большое: капитальное строительство легализовать можно, а некапитальное – нет.
Какое значение имеет назначение?
Назначение земельного участка, указанное в правоустанавливающей документации – это первое, чем надо руководствоваться. Не менее важны сведения, содержащиеся в генплане земельного участка. Например, документально подтверждено назначение для промышленного строительства – следовательно, общественных зданий на такой земле быть не должно. Может казаться, что для пристройки достаточно места – на деле же она попадет на зону пожарного разрыва, охранную зону инженерных сете и т.п. Вот почему прежде, чем затевать строительство, необходимо проанализировать документацию.
Как объекты признают самостроем?
Многие бизнесмены по старой памяти полагают, что у властей «руки не дойдут», «никто не узнает» и т.п. Между тем схема признания самостроя таковым отработана:
• Госинспекция по недвижимости проводит проверку;
• информация предается в Департамент городского имущества (ДГИ);
• оформляется протокол об административном правонарушении с наложением штрафных санкций (более 1 млн руб.) плюс выдача предписания об устранении. Вслед за этим последуют повторные проверки и штрафы;
• в случае неустранения с большой долей вероятности последует включение список объектов самовольного строительства (обновляемого ежеквартально, согласно постановлению столичного Кабмина от 11.12.13 № 819-ПП);
• после этого «включаются» ограничения на получение госуслуг (в том числе невозможно будет внести новации в договор аренды и (или) заключить долгосрочный договор);
наконец, Госинспекция от лица Правительства г. Москвы выступает с иском о сносе.
Судебная практика:
Она в большинстве случаев складывается не в пользу бизнесменов – особенно если на их стороне не выступает квалифицированный юрист по легализации самовольных построек. В частности, Верховный суд не склонен жалеть тех, кто, возводя самовольные пристройки – например, антресоли к помещению, - не потрудился попытаться получить разрешение, особенно если по заключению экспертов пристройку можно демонтировать без вреда зданию (см., например, кейсы по делам № А53-12689/2017, А40-61008/2020).
Чем может помочь юрист?
На каждом этапе взаимодействия с уполномоченными органами помощь юриста неоценима. Все начинается с аудита (проверки) документации: на основании выписок из реестров (ЕГРН, ОГД, БТИ и т.п.), проектов межевания, техпланов и т.п. возможно выявить пути решения проблемы. На этапе проведения проверок Госинспекцией (которые в 99,9% случаев оканчиваются выводами о том, что нарушения налицо) юрист будет сопровождать вас и не допустит ни малейшего нарушения (заодно и соберет доказательственную базу для возможных судебных разбирательств). Даже если уже вынесено решение о наличии в действиях административного правонарушения, при грамотном подходе возможно:
• снизить (и даже свести на нет) риски проведения повторной проверки (проверок);
• сократить штрафные санкции,
и, конечно, продолжить подготовку к судебным тяжбам. В большинстве случаев без них не обойтись.
Объект уже включен в постановление № 819-ПП – и это еще не «приговор»: в большинстве случаев возможно (после аудита документов и оценки ситуации) объект легализовать во внесудебном порядке, добившись исключения из «расстрельного» списка.
И даже если столичное Правительство в лице своего уполномоченного органа подало иск в суд о сносе, и это не приговор. С помощью правильно выстроенной линии защиты и парирования, по итогам строительно-технической экспертизы можно добиться того, что суд откажет Правительству г. Москвы и ДГИ в их требованиях.
Возникла проблема с легализацией пристройки, реконструкции – обращайтесь, у нас большой опыт решения таких задач.