Устранение препятствий пользования земельным участком

Застройщик соседнего участка создает недопустимую нагрузку на общие коммуникации. Соседи нарушили границу участка. Труба из соседской канализации отравляет вашу землю (или, того хуже, ползет по вашей территории без вашего согласия). Самовольные постройки на земельном участке, принадлежащем вам, используются для бизнеса совершенно чужими людьми. Этот перечень можно продолжать до бесконечности, главное то, что прямого посягательства на ваше право собственности на землю нет, но и о 100%-ном, безусловном владении, пользовании и распоряжении речи не идет. 

Нужна немедленная реакция

Многие землевладельцы предпочитают закрывать глаза на подобные выходки, чтобы не ставить под удар добрососедские отношения или по каким-либо иным причинам. Между тем устранение препятствий пользования земельным участком в данном случае просто необходимо, поскольку земля – ваша собственность, и все блага и возможности, связанные с нею, принадлежат вам. (Не говоря уже о том, что при размещении на вашей земле чужого бизнеса и (или) постройки вы не имеете 100%-ной осведомленности в том, что происходит на формально вашей территории – к чему лишние неприятности с контролирующими органами?)  

Варианты выхода

Один из возможных вариантов – это установление сервитута с тем, чтобы законно оформить фактически сложившиеся отношения (и, разумеется, получить адекватное денежное вознаграждение). Если же подобный вариант не устраивает, то имеет смысл рассмотреть еще один вариант: подать негаторный иск, устранение препятствий пользования земельным участком в большинстве случаев происходит именно по итогам удовлетворения подобных исков. 

Поводы для негаторных исков

Устранение препятствий в пользовании земельным участком может потребоваться в самых разнообразных случаях. Очевидно, что неправильная запись в ЕГРН также мешает на 100% реализовывать право собственности. Поэтому в данном случае также можно предъявить негаторный иск, о признании права отсутствующим с целью исправления ошибки в реестре. Еще пример: адрес вашего объекта используется без вашего ведома для отправки корреспонденции некоего хозсубъекта. Подобный иск также является негаторным. Требование о сносе (демонтаже) построек, нарушающих права собственника, также оформляется как негаторный иск. 

Поможем подать негаторный иск. И выиграть   

Статьи 301-305 ГК сконструированы довольно удачно, обеспечивая всестороннюю возможность защиты прав собственника. При угрозе утраты прав собственности применяется механизм виндикации, а негаторный иск – «лекарство» от всех прочих посягательств.

Важно подчеркнуть, что речь идет именно о том, что хозяин продолжает пользоваться своей собственностью, но налицо действия неких третьих лиц, которые нарушают его права. В этой связи доказыванию подлежат следующие моменты:

• наличие права собственности на землю (или же иного вещного права);
• имеются обстоятельства, нарушающие права собственника (или законное владение);
• взаимосвязь между действиями нарушителя и нарушением права собственности.

Важно, чтобы имело место фактическое владение имуществом. Главное, чтобы фактическое владение сохранялось, а препятствия к использованию были не воображаемыми, а реальными, причем неважно, правовыми или реально осязаемыми. 

Кто вправе потребовать защиты  

Отсутствие регистрации права на имущество не препятствует тому, чтобы выиграть негаторный иск. Конечно, право на негаторный иск прежде всего принадлежит собственнику, но ГК дает подобное право и владельцам:

• на праве пожизненного наследуемого владения;
• хозяйственного ведения;
• оперативного управления,
• помещений в многоквартирном доме,

и многим иным, в т.ч. и покупателям, которые вступили во владение объектом до государственной регистрации, и арендодателям, и сервитуариям (т.е. лицам, в пользу которых установлен сервитут, например, для проезда через соседний участок к своему). 

Найти баланс

Нередко на практике возникает вопрос относительно равновесия и общественными интересами. Очевидно, что прокладка необходимых коммуникаций по вашей земле нарушает ваши права как собственника. Но в таком случае необходимо ставить вопрос о том, насколько эти коммуникации необходимы. Грубо говоря, одно дело – самовольная прокладка кабеля для энергоснабжения, и совсем иное - интернет-кабель. В последнем случае вполне разумно ставить вопрос о произвольном вторжении в сферу частной собственности. Ну, а если речь идет о возведении чего-то по-настоящему полезного (пешеходного моста, ЛЭП, водонасосной станции), то, скорее всего, нет смысла требовать сноса – скорее всего, суд вынесет решение в пользу неопределенной группы лиц.

Еще один пример – т.н. конкуренция застройщиков, когда один из застройщиков реализует решения, нарушающие интересы застройщика смежной территории. Важно отметить, что даже незначительное нарушение обязательных норм – градостроительных, строительных, санитарных, - может стать основанием для удовлетворения негаторного иска. 

Наши авторитетные юристы по земельным спорам за годы практики наработали солидный инструментарий, который обеспечит устранение препятствий пользования земельным участком, соблюдя при этом интересы доверителя и обеспечив безопасность от потенциальных претензий со стороны властей и «неограниченного круга лиц».