
Можно ли вернуть квартиру продавцу?
Известно, что по договору купли-продажи вещи или иное имущество переходит от одной стороны в собственность другой. Купив, например, просроченный йогурт в магазине или некачественные брюки, мы можем беспрепятственно вернуть товар. Но что, если предметом договора была покупка квартиры, а её состояние не устраивает покупателя?
Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости предусмотрена в Гражданском кодексе РФ. Сделать это можно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке. Последний вариант возможен в том случае, если покупателем были обнаружены неустранимые недостатки либо недостатки, устранение которые требует несоразмерных финансовых и временных затрат. Неоднократное проявление недостатков – еще один повод потребовать от покупателя свои деньги обратно.
Как складывается судебная практика?
Отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости – один из способов защиты своих прав. В правовом сообществе норма долгое время считалась просто нерабочей, потому что граждане избегают столь кардинальных мер и чаще просто сетуют на свою невнимательность, вкладываясь в дорогостоящий ремонт.
Однако совсем недавно Верховный Суд РФ показал, что норма о расторжении договора купли-продажи недвижимости работает и пользоваться для защиты своих прав её и можно, и нужно. Прецедентное решение было вынесено 14 февраля 2017 года. Требования в суд заявил покупатель одной из сочинских квартир. Купля-продажа осуществлялась на вторичном рынке недвижимости. Заявитель представил суду доказательства, что квартиру нельзя считать жилым помещением. Она не соответствовала санитарным и техническим нормам. Привлеченные эксперты подтвердили данные выводы, и суд, выразив свою позицию по делу, отправил его на повторное рассмотрение.
Расторжение ввиду непредвиденных обстоятельств
На практике часто возникают непредвиденные ситуации, которые вынуждают сторону отказаться от сделки. В этом случае ни одна из сторон не будет виновной в нарушении условий ранее заключенного соглашения.
К примеру, стороны могли подписать договор о купле-продаже квартиры, детально обсудить все условия и провести необходимые регистрационные мероприятия. Продавец гарантировал покупателю недвижимости, что жилая площадь не находится в залоге, под арестом.
После успешного завершения сделки появляется дальний родственник продавца, освободившийся из тюрьмы. Ранее этот гражданин был прописан и постоянно проживал в проданной квартире. Дальний родственник обращается в суд, чтобы получить право пользоваться недвижимостью. При удовлетворительном решении суда покупателю необходимо выступить с исковым заявлением о расторжении соглашения, чтобы вернуть уплаченные средства.
Расторжение по инициативе одной из сторон
Происходит, как правило, из-за невыполнения другой стороной своих обязательств. Например, стороны могут предусмотреть в договоре обязанность страховать недвижимость. Если один из участников договора не выполняет это условие, то вторая сторона может расторгнуть соглашение.
Перед обращением в суд стороне, чьи права нарушены, необходимо направить контрагенту извещение о ненадлежащем исполнении обязательств. В документе необходимо указать, какие именно условия были нарушены и дать разумный срок для их исполнения. Как правило, это 30-дневный срок. Если второй участник сделки не желает надлежащим образом исполнить свои обязанности, пострадавшая сторона обращается за помощью в суд.
Иные основания для расторжения договора
Причины для прекращения правоотношений могут быть самыми разными:
- невнесение покупателем оплаты;
- просрочка платежей (если была договоренность о рассрочке);
- неисполнение обязанности передать квартиру в установленный срок;
- передача меньшего количества недвижимости (например, вместо 3-х объектов, покупатель получает право собственности только на 2 объекта недвижимости);
- предоставление товара ненадлежащего качества.
Расторгнуть договор проще всего до государственной регистрации перехода права собственности. Ведь в это время недвижимость остается в собственности продавца. Именно поэтому риски минимальны.
Если переход права не зарегистрирован в органах Росреестра, то заключенный ранее документ аннулируется по соглашению обеих сторон. Им достаточно составить и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора.
Расторжение после регистрации
Вернуть недвижимость после государственной регистрации смены собственника в Росреестре сложнее, поскольку право собственности уже официально перешло к покупателю. Здесь не избежать судебного разбирательства. К его участию лучше привлечь грамотного специалиста, поскольку доказательную базу собрать в подобных делах тяжело. Кроме того, потребуется убедить суд в весомости оснований для расторжения договора. Выше мы приводили пример с сочинской квартирой. Надо сказать, что граждане, которые впоследствии обращались в суды с подобными требованиями и ссылались на акт Верховного Суда РФ, все равно получили отказные решения. Их подвела неверная линия защиты и неправильный подбор судебной практики для укрепления своих доводов.
-
Жилищные споры
- Защита жилищных прав
- Выселение из квартиры
- Вселение в квартиру или дом
- Признание права пользования жилым помещением
- Поможем выписать из квартиры
- Расторжение договора купли-продажи
- Споры по долевому строительству с застройщиком
- Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика
- Регистрация права собственности по ДДУ
- Признание права собственности при банкротстве застройщика
- Расторжение договора долевого участия (ДДУ)
- Проверить застройщика
- Составление претензии к застройщику
- Включение в реестр дольщиков
- Приватизация жилья
- Помощь в приватизации квартиры
- Отказ от приватизации
- Признание приватизации недействительной
- Наследственные споры по жилью
- Раздел наследства
- Оспорить наследство
- Оспорить завещание
- Жилищные споры при разводе супругов
- Раздел имущества супругов при разводе
- Выселение бывшего супруга
- Раздел квартиры или дома при разводе
- Юридическая помощь по вопросу реновации
- Взыскание убытков из долевого строительства
- Можно ли оспорить договор купли-продажи недвижимости?
- Консультация эксперта по реновации
- Сопровождение процедуры реновации
- Исключение объекта из программы реновации
- Обжалование размера компенсации по проекту реновации
-
Земельные споры
- Устранение препятствий пользования земельным участком
- Расторжение договора аренды земли
- Раздел земли между супругами
- Оспаривание завещания на землю
- Исправление кадастровых ошибок
- Судебные земельные споры
- Определение порядка пользования земельным участком
- Оформление наследства на землю
- Наследство земельного участка
- Определение границ земельного участка
- Раздел земельного участка
- Помощь при изъятии земельного участка
- Установление или оспаривание сервитута
- Оспаривание договора купли-продажи земельного участка
- Сопровождение сделок купли-продажи земли
- Оспаривание кадастровой стоимости
-
Споры о коммерческой недвижимости
- Признание права собственности на коммерческую недвижимость
- Истребование нежилого помещения из чужого незаконного владения
- Признание недействительным договора купли-продажи, мены
- Расторжение/изменение договора купли-продажи, мены
- Оспаривание кадастровой стоимости нежилого помещения
- Признание недействительным договора аренды нежилого помещения
- Расторжение договора аренды нежилого помещения
- Признание права собственности на нежилое помещение в деле о банкротстве застройщика
- Снижение арендной платы при одностороннем повышении арендодателем
- Признание права собственности на долю в виде нежилого помещения в незавершенном строительстве
- Изменение вида разрешенного использования земельного участка
- Выкуп недвижимости из государственной собственности
- Урегулирование разногласий в договоре купли-продажи
- Спецпроекты компании