Расторжение договора купли-продажи

Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости предусмотрена в Гражданском кодексе РФ. Сделать это можно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке. Последний вариант возможен в том случае, если покупателем были обнаружены неустранимые недостатки либо недостатки, устранение которые требует несоразмерных финансовых и временных затрат. Неоднократное проявление недостатков – еще один повод потребовать от покупателя свои деньги обратно.

Как складывается судебная практика?

Отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости – один из способов защиты своих прав. В правовом сообществе норма долгое время считалась просто нерабочей, потому что граждане избегают столь кардинальных мер и чаще просто сетуют на свою невнимательность, вкладываясь в дорогостоящий ремонт.

Однако совсем недавно Верховный Суд РФ показал, что норма о расторжении договора купли-продажи недвижимости работает и пользоваться для защиты своих прав её и можно, и нужно. Прецедентное решение было вынесено 14 февраля 2017 года. Требования в суд заявил покупатель одной из сочинских квартир. Купля-продажа осуществлялась на вторичном рынке недвижимости. Заявитель представил суду доказательства, что квартиру нельзя считать жилым помещением. Она не соответствовала санитарным и техническим нормам. Привлеченные эксперты подтвердили данные выводы, и суд, выразив свою позицию по делу, отправил его на повторное рассмотрение.

Расторжение ввиду непредвиденных обстоятельств

На практике часто возникают непредвиденные ситуации, которые вынуждают сторону отказаться от сделки. В этом случае ни одна из сторон не будет виновной в нарушении условий ранее заключенного соглашения.

К примеру, стороны могли подписать договор о купле-продаже квартиры, детально обсудить все условия и провести необходимые регистрационные мероприятия. Продавец гарантировал покупателю недвижимости, что жилая площадь не находится в залоге, под арестом.

После успешного завершения сделки появляется дальний родственник продавца, освободившийся из тюрьмы. Ранее этот гражданин был прописан и постоянно проживал в проданной квартире. Дальний родственник обращается в суд, чтобы получить право пользоваться недвижимостью. При удовлетворительном решении суда покупателю необходимо выступить с исковым заявлением о расторжении соглашения, чтобы вернуть уплаченные средства.

Расторжение по инициативе одной из сторон

Происходит, как правило, из-за невыполнения другой стороной своих обязательств. Например, стороны могут предусмотреть в договоре обязанность страховать недвижимость. Если один из участников договора не выполняет это условие, то вторая сторона может расторгнуть соглашение.

Перед обращением в суд стороне, чьи права нарушены, необходимо направить контрагенту извещение о ненадлежащем исполнении обязательств. В документе необходимо указать, какие именно условия были нарушены и дать разумный срок для их исполнения. Как правило, это 30-дневный срок. Если второй участник сделки не желает надлежащим образом исполнить свои обязанности, пострадавшая сторона обращается за помощью в суд.

Иные основания для расторжения договора

Причины для прекращения правоотношений могут быть самыми разными:

• невнесение покупателем оплаты;
• просрочка платежей (если была договоренность о рассрочке);
• неисполнение обязанности передать квартиру в установленный срок;
• передача меньшего количества недвижимости (например, вместо 3-х объектов, покупатель получает право собственности только на 2 объекта недвижимости);
• предоставление товара ненадлежащего качества.

Расторгнуть договор проще всего до государственной регистрации перехода права собственности. Ведь в это время недвижимость остается в собственности продавца. Именно поэтому риски минимальны.

Если переход права не зарегистрирован в органах Росреестра, то заключенный ранее документ аннулируется по соглашению обеих сторон. Им достаточно составить и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора.

Расторжение после регистрации

Вернуть недвижимость после государственной регистрации смены собственника в Росреестре сложнее, поскольку право собственности уже официально перешло к покупателю. Здесь не избежать судебного разбирательства. К его участию лучше привлечь грамотного специалиста, поскольку доказательную базу собрать в подобных делах тяжело. Кроме того, потребуется убедить суд в весомости оснований для расторжения договора. Выше мы приводили пример с сочинской квартирой. Надо сказать, что граждане, которые впоследствии обращались в суды с подобными требованиями и ссылались на акт Верховного Суда РФ, все равно получили отказные решения. Их подвела неверная линия защиты и неправильный подбор судебной практики для укрепления своих доводов.