Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Все земли в России разделены по целевому назначению, отнесены к той или иной категории в соответствии с разрешенным использованием, зонированием и т.п. Землевладельцы и пользователи обязаны соблюдать установленный вид разрешенного использования (ВРИ), которые определены согласно классификатору, утвержденному Минэконразвития, и внесены в ЕГРН. 

Смена ВРИ земельного участка в судебном порядке. Нюансы

Споры об изменении вида разрешенного использования земельного участка разрешают суды. Основные сложности судебной процедуры заключаются в том, что не всегда возможно правильно установить лицо, управомоченное ставить вопрос об изменении ВРИ. Практика по подобным делам показывает, что непросто изменить ВРИ, если допустимость подобного изменения ограничена (требуется соблюдение некоторых процедурных особенностей), а также необходимые процедуры не соблюдены, а сам участок уже используется с нарушением ВРИ. Ниже будет рассмотрен ряд практических вопросов изменения ВРИ земель. 

Когда собственник вправе выбрать ВРИ земельного участка?

Если уже утверждены правила землепользования и застройки, собственник земли вправе сам, без получения разрешений и согласования выбрать ВРИ – как основные, так и вспомогательные. Например, если в градостроительном регламенте ВРИ участка указано как «здравоохранение», то нет препятствий для того, чтобы использовать его под ФОК. Если же местные власти решат по-иному, то к вашим услугам наши эксклюзивные программы по урегулированию споров с чиновниками – во внесудебном и судебном порядке. (А вот сделать вспомогательный ВРИ основным – затея безнадежная.)

Иное дело, если речь идет об арендных отношениях. По требованию арендатора смена ВРИ земельного участка, находящегося в гос- или муниципальной собственности, не допускается. Если же участок в частной собственности и сдан в аренду для определенной деятельности, арендатор не вправе самостоятельно изменить ВРИ. 

Изменение ВРИ для строительства

Изменение ВРИ для строительства (реконструкции, иного использования надела) возможно лишь тогда, когда планируемая деятельность не нарушает градостроительный регламент, требования к предельным размерам земельных участков и параметров разрешенного строительства.  Даже если имеется заключение о возможном изменении вида разрешенного использования земельного участка. Если, например, на участке под ИЖС площадью в 600 «квадратов» предполагается возвести объект с торговыми площадями, то необходимо проштудировать градостроительный регламент для соответствующей зоны, чтобы уточнить требования к минимальному размеру участка под торговый объект. И, если он должен быть не менее, скажем 1000 кв м, то от идеи лучше отказаться. Изменение ВРИ для строительства при таких условиях вряд ли получится реализовать.

 Произвольный отказ в смене ВРИ недопустим

Смена вида разрешенного использования земельного участка в Москве и МО часто сопряжена с произвольными отказами или же с отказом без соблюдения определенных нормативными актами процедур. Особенно часто такое происходит, когда землепользователь просит о смене условного ВРИ, и тогда приходится напоминать чиновникам, что недопустимо в произвольном порядке:

• принимать решение о предоставлении разрешения;
• отказывать в таком разрешении,

пренебрегая, в частности, организацией и проведением общественных обсуждений или публичного слушания (этого требует Градостроительный кодекс, в частности, ст. 39-я). Помимо того, что землепользование затрагивает интересы бизнеса, и граждане имеют право на то, чтобы быть выслушанными, особенно если речь идет об объектах капстроительства. 

Если ВРИ не соответствует градостроительному регламенту

Нередко расхождение в этом вопросе – ВРИ земельного участка не соответствует данным градостроительного регламента, - вызвано тем, что сам регламент актуализирован. Но если при этом использование как земель, так и объектов капстроительства не создает угрозы жизни и здоровью населения, не вредит окружающей среде и (или) объекту культурного наследия, то даже при условии не соответствия новому регламенту недвижимость может продолжать использоваться, причем без установления строгого срока на приведения в соответствие регламенту (ст. 36 Градостроительного кодекса, 85 Земельного). Экстренная смена ВРИ земельного участка в данном случае смысла не имеет, если нет каких-то особых оснований.

С какой бы трудностью вы не столкнулись, наши юристы по недвижимости будут рады помочь из преодолеть. Обращайтесь!