Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Признание недействительным договора купли-продажи, мены

Договор, на основании которого происходит распоряжение объектом недвижимости, - договор купли-продажи или мены, иной аналогичный договор, - воспринимается часто как нечто незыблемое, «бумажка-броня». Это хорошо, если условия сделки устраивают обе стороны. Но бывает и по-иному: уже поставив подпись, бизнесмен вдруг понимает, что ввязался в совершенно невыгодную сделку. И что, все пропало? Смириться и терпеть?

Договор подписан, но вдруг выясняется, что сделка не настольно выгодна, как представлялось вначале? Идея о том, чтобы признать недействительным договор – купли-продажи, мены, - порой даже не рассматривается всерьез. Часто договор, на основании которого некто получает основания распоряжаться чем бы то ни было (тем более объектом недвижимости)  воспринимается часто как нечто, раз и навсегда свершившееся, незыблемое, «бумажка-броня». Это очень хорошо, если условия сделки устраивают обе стороны. Но бывает и по-иному: уже поставив подпись, бизнесмен вдруг понимает, что ввязался в совершенно невыгодную сделку. И что, все пропало? Смириться и терпеть? Отнюдь. Признать недействительным договор купли-продажи, мены вполне возможно.

Несоблюдение формы  

Прежде всего необходимо проанализировать имеющуюся на руках документацию. Не исключено, что ключ к разрешению проблемы у вас в руках. Часто, казалось бы, формальные и неважные недочеты могут повлечь за собой недействительность договора купли-продажи, мены. Судебная практика свидетельствует о том, что несоблюдение формы сделки - одно из распространенных оснований для того, чтобы признать договор недействительным. Не секрет, как часто сделки заключаются «по понятиям», а не по закону. Вот лишь несколько таких «мелочей», которые позволят признать недействительным договор купли-продажи:

  • несоблюдение письменной формы договора, т.е. пренебрежение письменной формой;
  • непроведение регистрации;
  • подписание неуполномоченным лицом и т.п.

Одного такого основания достаточно, чтобы констатировать недействительность договора купли-продажи недвижимости. Эти же пороки формы разрушительны и для мены.

Эти основания -  обоюдоострое оружие, которое грамотный юрист по коммерческой недвижимости способен обратить как на пользу доверителя, так и против его оппонентов.

Невыгодные условия

Но не менее часто бывает и по-иному: с формой все в порядке, и регистрация есть, и подпись под договором поставило уполномоченное лицо – все бы ничего, но условия сделки явно невыгодны. Конечно, единоличный владелец бизнеса вряд ли подпишет заведомо невыгодную сделку. Но на практике часто фирмы страдают от того, что их первые лица распродают их имущество на явно невыгодных условиях, по демпинговым ценам. И тогда заинтересованные лица – акционеры, например, - просто обязаны ставить вопрос о том, чтобы признать недействительным договор купли-продажи, мены, чтобы предотвратить гибельные последствия для бизнеса в целом. Наши юристы по коммерческой недвижимости в большинстве случаев выигрывают суды, изыскивая доказательства того, например, что:

  • заключение подобного договора явно противоречит интересам фирмы;
  • налицо злоупотребление правом, и тому есть веские доказательства;
  • цена совершенной сделки явно занижена и т.п.

В нашем арсенале – целый ряд норм Гражданского кодекса (10,168, 174…), которые при профессиональном подходе позволяют не только признать недействительным договор купли-продажи, мены, но и взыскать в пользу пострадавшего юридического лица максимальную компенсацию.

Нельзя не признать, что это категория коммерческих споров - одна из наиболее сложных категорий гражданских дел. Но юридическая компания «Деловой Дом» специализируется именно на таких!

Сделки банкрота

В общем и целом, неважно, что повлекло за собой это критическое состояние – роковое стечение обстоятельств, привычка к неоправданному риску, неразумность или злонамеренные действия управленцев или контрагентов. Но всем без исключения кредиторам знакома проблема сделок банкрота, или сделок, совершенных в предбанкротном состоянии. Удивительно, какую деловую активность развивают банкроты, пытаясь вывести активы в безопасное место (эту бы энергию на благие дела!). Признать недействительным договор купли-продажи, мены, банкротом или лицом, пребывающем в преддверии банкротства, возможно, особенно если единственной целью данной операции является попытка навредить кредиторам и «спасти» активы. Подобные операции можно поручать лишь юристу по банкротству, т.е. правоведу, знакомому со спецификой этих отношений. Самостоятельное ведение дел чаще всего заканчивается отказами в исках, поскольку, с одной стороны, закон обязывает отвечать по своим обязательствам, а с другой – оберегает банкрота от лишних «волнений» и притязаний кредиторов… и лишь помощь квалифицированного юриста может направить этот процесс в справедливое русло.

 Особенности для земель

Земля – особый актив и особо ценный объект гражданского оборота, и потому основания для того, чтобы признать недействительным договор купли-продажи земли, тоже будут особыми.  Скажем, недействительна продажа на публичных торгах земли, изъятой у собственника, при участии в торгах организаций, в которых бывший собственник каким-то образом является участником. Ничтожна сделка с землей сельхозназначения, совершенная с нарушением преимущественного права (его имеют субъекты РФ и муниципалитеты, как правило) и т.п. Если заключенная сделка затрагивает ваши права, и на кон поставлены ценные гектары, имеет смысл не мешкая заручиться поддержкой квалифицированного цивилиста по земле. С каждым днем, с каждым неверно сделанным шагом шансы признать недействительным договор купли-продажи, мены земли становятся все меньше и меньше.

 Каким образом строится работа

В двух словах трудно описать все тонкости, но если вкратце, то или обратиться со встречным иском, или с возражение. Зависит от ситуации, но в любом случае юридическая компания «Деловой Дом» гарантирует комплексный подход, который позволяет решить проблему не только сейчас, но и в перспективе. Например, если переход права уже зарегистрирован, то потребуется предъявить не только требование о недействительности, но и требование о применении последствий – иначе переход права впоследствии не позволят зарегистрировать. Также нельзя забывать о денежных требованиях (убытках, неосновательном обогащении, процентах по 395-й Гражданского кодекса), а также разнице между рыночной ценой и неадекватно заниженной ценой продажи. Полагаем, вы уже убедились, что признание недействительным договора купли-продажи, мены – весьма действенный инструмент в умелых руках. Юридическая компания «Деловой Дом» обеспечит профессиональный подход к решению проблем с коммерческой недвижимостью.

 +7
запишитесь онлайнЮридическая консультация
  • У нас в офисе
  • Звонок через Skype
  • Письменно по E-mail