Расторжение/изменение договора купли-продажи, мены

Купля-продажа недвижимости, равно как и мена, и аренда и прочие операции сулят немалые выгоды. В то же время ситуация может моментально измениться, и порой лишь расторжение договора купли-продажи способно исправить положение. Аналогичным образом может возникнуть потребность расторгнуть договор мены, который в одночасье стал невыгодным.   

Варианты действий

Итак, сделка перестала быть выгодной, ситуация изменилась, появились новые возможности использования объекта – не так важно, что конкретно случилось. В любом случае, чтобы расторгнуть договор купли-продажи, условия которого не отвечают интересам собственника (или покупателя), можно прибегнуть к следующим мерам:

• по взаимному согласию;
• в одностороннем порядке (при условии, то доказано нарушение положений договора относительно качестве объекта;
• по судебному решению (при условии, что есть доказательства нарушения контракта или изменений обстоятельств, носящих существенный характер).

(Внимание: аналогичные меры применяются и при желании изменить договор купли-продажи, мены). Каждый из предложенных вариантов имеет свои преимущества, многое зависит от обстоятельств. Объединяющим моментом такого мероприятия, как расторжение договора купли продажи недвижимости является необходимость привлечения к решению проблемы правоведа. Юрист по недвижимости НЕОБХОДИМ – пусть даже в виде скайп-консультации, хотя лучше полноценной консультации с изучением документации ничего быть не может. 

Расторжение договора по соглашению

Это оптимальный вариант – при условии, что он устраивает обе стороны, и контрагенты согласны с тем, что расторжение или изменение договора купли-продажи выгодно обоим. Но и тут есть нюансы, ведь эту процедуру далеко не всегда можно реализовать. Если, к примеру, совершены такие действия, как:

• заактированная передача объекта;
• произведена оплата;
• право собственности нового владельца уже зарегистрировано и проч.,

то расторжение или изменение договора купли продажи недвижимости по взаимному соглашению уже нереально. А вот расторгнуть договор купли-продажи недвижимости до регистрации или до 100%-ного исполнения – вполне возможно. Например, путем заключения еще одного договора, предусматривающего, что объект возвращается к прежнему владельцу, а деньги – покупателю. Этого достаточно для регистрации «обратного» перехода объекта. В некоторых случаях участие нотариуса обязательно (операции с долями, например), в иных случаях целесообразность нотариального удостоверения стороны определяют сами.

Внимание: если изначально сделка была удостоверена, то и соглашение о ее расторжении также нуждается в нотариальном удостоверении! 

Односторонний отказ

Расторжение договора купли-продажи недвижимости, как и иной аналогичный акт, совершаемое в одностороннем порядке – ситуация во многом чрезвычайная, подтверждение того, что имеет место одно из «неоперабельных» оснований:

• прямо указанных в договоре;
• закрепленных в Гражданском кодексе.

ГК говорит о том, что одностороннее расторжение договора купли продажи недвижимости возможно при условии, что есть серьезные претензии по качеству объекта, причем изъяны существенные и неисправимые, или же исправимые, но при условии несения внушительных затрат. Расторжение предваряет отправка уведомления.

Внимание: этот способ вряд ли применим, если Вы уже приняли объект – как по договору, так и по акту, - без претензий. 

Судебный порядок

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в исковом порядке вправе одна из сторон сделки, если вторая сторона допускает существенное нарушение обязательств. Юрист по недвижимости, по итогам изучения судебной практики, может назвать, в частности, следующие основания:

• фактическая неоплата;
• объект выходит за пределы соответствующего участка;
• неуведомление об особом статусе объекта – например, о его культурной ценности, - что лишает нового собственника полноценного пользования им;
• передача объекта, отягченного правами третьих лиц, о чем покупатель не был уведомлен и т.п.

Очевидно, что добиться положительного решения будет непросто. Любой юрист по коммерческой недвижимости скажет, как трудно формируется доказательственная база по подобным делам. Более того, даже если решение и вынесено, надо еще и добиться его исполнения, что тоже непростая задача. Тем более что, как правило, встает вопрос о том, производится ли возвращения имущества, возможно ли взыскание неосновательного обогащения и если да, то в каком размере…

Множество трудных вопросов, но юридическая компания «Деловой Дом» специализируется именно на них. Это наш профиль: проблемные вопросы недвижимости. Итак, если Вы, как собственник, уже приняв решение распорядиться своей собственностью, осознали необходимость расторгнуть договор купли-продажи, мены, то не медлите, обращайтесь к нам. Опытный юрист по коммерческой недвижимости выслушает Вас, изучит документы и предложит оптимальный варианты (-ы) выхода из сложившейся ситуации.