Эффективные решения проблем с недвижимостью!

Снижение арендной платы при одностороннем повышении арендодателем

Снижение арендной платы при одностороннем повышении арендодателем

Арендодатель повысил арендную плату в одностороннем порядке – ситуация неприятная, но достаточно распространенная. И решабельная.

Арендодатель повысил арендную плату в одностороннем порядке – ситуация неприятная, но достаточно распространенная. Юристы по коммерческой недвижимости имеют в своем арсенале достаточно средств для защиты прав арендатора при подобном повышении (выбор конкретного метода осуществляется по итогам консультации и изучения документов). 

Если договор не позволяет повышать плату

По итогам изучения положений договора может выясниться, что в нем нет ни слова о праве арендодателя изменять размер платы в одностороннем порядке. В таком случае примите поздравление. У Вас чрезвычайно выгодная ситуация, поскольку нет таких методов, которые позволяли бы заставить Вас:

  • подписать допсоглашение о новом размере арендной платы;
  • вносить плату в новом размере,

и, вообще, любые действия в сторону одностороннего изменения арендной платы будут неправомерны. Правда, нельзя исключать (и, скорее всего, так и будет), что арендодатель выступит с иском о понуждении к заключению допсоглашения (и тогда юрист по коммерческой недвижимости будет очень кстати). 

Если договор аренды позволяет повышать плату, но…

…порядок оформления изменений не согласован. Вправе ли арендодатель в одностороннем порядке повышать плату? Простого указания на то, что это возможно, мало, необходима согласованная процедура. Если же ее нет, то она считается несогласованной, и все изменения (в т.ч. повышение арендной платы) возможны по взаимному согласию сторон. Но это с точки зрения закона. На практике арендодатели просто отправляют уведомление и ждут, что Вы будете просто платить, но следует заметить, что:

  • подобное уведомление не обязательно для арендатора;
  • вносить платежи в старом размере правомерно,

хотя не исключено, что арендодатель отправится в суд с требованием о взыскании платы и (или) расторжении договора по причине невнесения платы по ставкам, которые указаны в уведомлении. Наш практический опыт показывает, что юрист по коммерческой недвижимости легко добьется того, то суд откажет арендодателю в притязаниях. 

Изменилась рыночная стоимость

В Вашем договоре указана возможность увеличить арендную плату в связи с изменением рыночной стоимости, арендодатель прислал уведомление со ссылкой именно на это обстоятельство. Но в самом ли деле в договоре прямо указано на возможность увеличить «аренду»  в связи с увеличением рыночной стоимости - арендной платы или объекта. Если нет, то можно с большой долей вероятности утверждать, что суд встанет на Вашу сторону. Можно сыграть на опережение, например:

  • выступить с иском о признании договора действующим в старой редакции;
  • потребовать признания недействительным.

Основанием для повышения арендной платы являются, согласно Гражданскому кодексу,  считаются изменение тарифов и цен, методики расчета, профиля деятельности арендатора. Если же основанием для повышения выступает повышение рыночных цен, то можно добиться снижения, опираясь на то, что изменение арендной платы и в этом случае возможно лишь по соглашению.

Увы, чаще всего арендодатели заботятся о том, чтобы в договоре присутствовало их безусловное право повышать плату при изменении рыночной стоимости. В данном случае его требования правомерны, и суд непременно встанет на его сторону. И это лишний раз доказывает необходимость оценки любого проекта сделки. 

Если арендодатель имеет право на все

Самый сложный вариант: это когда договор аренды содержит бесспорное право арендодателя повышать плату, вне зависимости от чего бы то ни было. Но следует помнить о том, что если Вы хотя бы раз заплатите по повышенной ставке, то оспорить ее повышение будет трудно (если вообще возможно). Вполне реально снижение арендной платы при одностороннем повышении арендодателем при условии, что арендатор сможет доказать, в частности, что:

  • повышение арендной платы непропорционально изменению ставок, которые уплачивают другие за аналогичное имущество в данной местности в конкретный период;
  • в подобном случае повышение представляет собой злоупотребление правом на одностороннее изменение.

 Конечно, доказать это самостоятельно непросто, как минимум, потребуется прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков, да и юрист по коммерческой недвижимости должен оценить ситуацию с точки зрения судебных перспектив. Иначе, скорее всего, суд поддержит арендодателя. Да и до суда нельзя занимать пассивную позицию, как минимум, следует уведомить о своем несогласии (отправкой уведомления, через протокол о разногласиях). И, пожалуй, разумнее будет первым обратиться с иском об изменении договора.

 

Юридическая компания «Деловой Дом» выработала массу методов, которые позволяют вполне законно  снизить арендную плату при одностороннем повышении таковой арендодателем. Не теряйте времени, записывайтесь на консультацию, в данном случае каждый потерянный день увеличивает риск проигрыша дела!

 +7
запишитесь онлайнЮридическая консультация
  • У нас в офисе
  • Звонок через Skype
  • Письменно по E-mail