Определение границ земельного участка

Отсутствие согласия, конфликты  – и вот уже на горизонте маячат многочисленные и утомительные судебные споры о границах земельных участков.

Границы виртуальные и реальные

Определение границ земельного участка мирным путем производится стараниями кадастровых инженеров. В своей работе  они руководствуются детальными, четкими методиками, соблюдают нормативные требования... но проблема-то в том, что границы земельного участка в реальном пространстве и на бумаге могут отличаться. Крайне редко бывает так, что они на 100% совпадают. И потом, нельзя забывать, что наша земля велика и обильна, но порядка в ней по-прежнему нет. Многие землевладельцы вообще откладывают определение границ земельного участка по массе сомнительных соображений, а ведь нет предельных точек – нет участка. И от этой неопределенности часто страдают владельцы соседних земель.

 Расплывчатые ориентиры

Закон устанавливает, что определение границ земельного участка предполагает использование данных, которые содержат правоустанавливающие документы. Если же такой документации нет, то применяются сведения, определяющие границы земли на момент формирования надела. Если же и эти данные отсутствуют, то принято считать границей те, что существуют достаточно давно (не менее 15-ти лет, лучше -  больше), зафиксированные и определенный с привязкой к объектам (природным или созданным стараниями человека) которые позволяют определить границы. Необходимо иметь в виду, что закон допускает наличие небольшой погрешности. Она не должна превышать 10 см для земель населенных пунктов, 20 см – для земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС.

Возможно ли мирное решение вопроса?

В принципе, определение границ участка мирным путем возможно, если «смежники» согласны и спора нет. Но часто уточнение границ земель происходит по требованию властей (федеральных или местных), - и снова, пытаясь привести в порядок правоустанавливающую документацию, землевладельцы понимают, что попали впросак:

• имеет место кадастровая ошибка;
• произошло наложение границ;
• собственность одного «заползла» в пределы другого и проч.

Простой здравый смысл (и юридическая практика) подсказывают: при аком раскладе «мирное» определение границ земельного участка уже невозможно. И встает вопрос о судебном процессе. Каковы тенденции в этой сфере? Можно ли рассчитывать на благоприятный исход, и при каких условиях? 

Когда без суда не обойтись

Границы земельного участка, его площадь и кадастровый номер – это уникальные характеристики. Произвольной смене они не подлежат. И, коль скоро в ЕГРН внесены новые сведения, фиксирующие изменения площади и (или) границах, то, по сути, ставится вопрос относительно того, право собственности на землю в прежних границах прекращается. Между тем право на недвижимость, которое уже было зарегистрировано, оспаривается лишь в суде, ведь регистрация подтверждает легитимность сложившейся ситуации. Поэтому определение границ земельного участка при наличии спора возможно лишь в суде и лишь в порядке искового производства. 

Иски о границах. Тонкости

Иск об установлении границ земельного участка (это один из исков о правах на недвижимость) может быть подан и в отношении уже поставленного на кадастровый учет надела. Надлежащим ответчиком по такому иску является владелец смежного участка, ведь необходимо установить именно смежные границы, между соседними земельными наделами, в соотношении с определенными поворотными точками. В случае если возник конфликт в связи с наложением и (или) пересечением участков, когда границы одного уже отражены в кадастре, а другого еще надо уточнить, то и в этом случае подается иск об установлении границ земельного участка. Это спор о праве, разрешить который необходимо для того, чтобы устранить неопределенность границ и разрешить спор о принадлежности той или иной части земельной поверхности. Судебное решение, в резолютивной части которого установлены границы, есть основание для изменения сведений в ЕГРН. 

Важное замечание

Любой юрист по земле вам скажет, что суд, вынося свое решение, не связан теми вариантами границ, которые представляют ему истец и (или) ответчик. Суд вправе определить границы земельного участка по своему собственному варианту, с учетом того, как он видит и представляет разумный баланс интереса сторон. И будьте спокойны: вынесенное решение вряд ли удастся оспорить, особенно если в подтверждение в материалах дела имеются итоги кадастровых работ, заключение землеустроительной экспертизы. Вот почему крайне важно на самом раннем этапе подключить к процессу специалиста по земельным спорам. Годы практики позволяют нам с уверенностью утверждать, что юристы по земельным вопросам в разы удешевляют и ускоряют процесс, ведь выиграть суд по земле на первой инстанции куда дешевле и реальнее, нежели оспаривать уже вынесенное решение.

И потом, не забывайте, что выигравшая сторона вправе получить 100%-ную компенсацию судебных издержек, в т.ч. и на оплату правовых услуг. Так что, по сути, ваш оппонент возместит вам все затраты на высококвалифицированную правовую помощь.

Главное – правильно выбрать юриста!

Когда необходима помощь юриста?

Желательно обращаться в юридическую компанию на самой ранней стадии возникновения спора. Наша практика показывает, что большинство споров можно решить мирным путем при своевременном привлечении земельного юриста. Часто собственники приходят к нам уже после получения отказного решения в суде первой инстанции. Однако процедура обжалования решений гораздо сложнее и шанс положительного исхода в большинстве случаев низок изначально. Это связано с тем, что возможность представления дополнительных доказательств своей правоты в апелляционной инстанции урезана.

Вы можете связаться с нами прямо сейчас по телефону +7 (495) 995-64-32 форму обратной связи, и мы предложим оптимальный порядок действий именно в вашей ситуации. Регион нашей работы – Москва и Московская область. Поэтому у нас вы сможете получить консультацию по всем земельным вопросам, возникшим на этой территории.