Расторжение договора аренды земли

Любая операция, особенно с недвижимостью, должна быть оформлена документально – того требуют правила учета и простой здравый смысл. Но возникают ситуации, когда договор аренды земельного участка должен быть расторгнут. Недостижение договоренности по поводу арендной платы, безхозяйственное отношение арендатора к имуществу, претензии контролеров – неважно, по каким причинам потребовалось расторжение договора аренды земельного участка. В любом случае индивидуальная консультация юриста по земле будет нелишней, а пока рассмотрим общие положения этой процедуры. 

Что может стать поводом для расторжения договора

Расторгнуть договор аренды земли досрочно возможно, если на это есть веские, определенные в законе и (или) договоре основания. Земля – это объект, который особо требователен к стабильности, произвол в данном случае недопустим. Вот краткий перечень оснований для арендного «развода» (см. ст. 619-ю Гражданского кодекса):

• использование арендованной земли с серьезными нарушениями условий и (или) назначения;
• неоднократное нарушение принятых обязательств и соглашения вообще;
• в результате действий арендатора земля ухудшается;
• неаккуратное внесение платежей (два и более раза).

В случае если арендатор допускает подобное поведение, у хозяина земель появляются основания для того, чтобы призвать его к порядку (оформив призыв в письменной форме и отправив его арендатору), и, если требования будут проигнорированы, есть все основания расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке. 

Когда арендатор вправе потребовать расторгнуть договор аренды?

Да, по инициативе арендатора расторжение арендного соглашения по земле также возможно. Основания для этого закреплены в статье 620-й Гражданского кодекса. Одно из таких оснований может быть отказ арендодателя фактически предоставить надел для использования. Расторжение договора аренды земельного участка возможно и тогда, когда арендодатель чинит препятствия для использования земли по назначению, если в самой земле обнаружились недостатки, которые:

• не были оговорены при заключении арендного соглашения;
• препятствуют использованию земельного надела.

Арендатор, заключая соглашение, вправе рассчитывать на то, что землю можно использовать в определенных целях. И, если сданное в аренду имущество не может быть использовано так, как на это рассчитывал арендатор, причем по независящим от него причинам, то и это позволяет ставить вопрос о том, чтобы расторгнуть договор аренды земли.

 Внесудебный порядок расторжения договора

Далеко не всегда обращение в суд требуется. Если согласие между сторонами достигнуто, если взаимных претензий нет, то нет и смысла затевать судебные тяжбы. Расторжение договора аренды недвижимости вполне можно реализовать во внесудебном порядке, для этого достаточно:

• сформулировать требования;
• изложить их в форме письменного документа-уведомления;
• отправить его контрагенту,

и, лишь если выяснится, что ваш визави не собирается идти вам навстречу, то необходимо инициировать судебную процедуру. Разумеется, внесудебный порядок предпочтительнее – хотя бы потому, что вопрос удается решить быстрее (и дешевле). 

Но, конечно, предварительно понадобится провести экспертизу договора, не исключено, что по итогам изучения текста выяснится, что расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке вообще не допускается или предполагает серьезные финансовые потери. (Такое возможно, если пренебречь юридическим сопровождением договорного процесса) Впрочем, и закон предусматривает случаи, когда расторжение арендного соглашения недопустимо. Особенно показателен пример договоров аренды сельхозземель. Законодатель накладывает вето на расторжение договора в период страды и, вообще, сельхозработ и мероприятий, прекращение которых может пагубно сказаться на плодородии почв. 

В любом случае, если уже совершенно очевидно, что применению подлежит судебный порядок расторжения договора аренды, то наши юристы по земельным отношениям будут рады помочь проанализировать ситуацию и предложить оптимальный для вас вариант действий.